Dự án mới giảm hẳn, thị trường không có điểm nhấn, ngoài cơn sốt đất nền vùng ven gắn với những ồn ào của các siêu dự án trên giấy. Dự báo về bức tranh đa sắc của thị trường những tháng cuối năm sẽ là thử thách cho các doanh nghiệp. Bởi sáng hay tối chỉ khác nhau ở sự lựa chọn.
Điểm sáng nhà “vừa túi tiền”
Sản phẩm nhà phố hay căn hộ “vừa túi tiền” được khởi sự từ Công ty CP Đầu tư Nam Long vài năm trước với thương hiệu “Ehome” đã giúp doanh nghiệp này trụ vững trong “kỷ băng hà” của thị trường địa ốc giai đoạn 2012-2014. Đến nay, nó vẫn là dòng sản phẩm được ưa chuộng nhất trên thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết: Trong số 32 dự án nhà ở tại TP.HCM đủ điều kiện huy động vốn trong 6 tháng đầu năm 2017 với tổng số 16.506 căn thì có đến 11.342 căn thuộc phân khúc trung cấp, bình dân, chiếm đến 68,7%. Giao dịch ở phân khúc này diễn ra sôi động. Hầu hết các dự án đưa ra đến đâu đều được tiêu thụ đến đó.
Có thể thấy rõ điều này tại dự án Him Lam Phú An của Công ty CP Kinh doanh Địa ốc Him Lam (Him Lam Land). Vào cuối tháng 4 vừa qua, đơn vị này đã mở bán block D, một trong bốn block của dự án và chỉ trong vòng chưa đầy 2 giờ đồng hồ, 236/238 căn hộ đã được bán hết. Sức nóng của dự án không chỉ đến từ vị trí khu Đông Sài Gòn đầy hứa hẹn, từ chủ đầu tư Him Lam Land uy tín mà còn đến từ yếu tố “vừa túi tiền”, chỉ tầm 1,6 tỷ đồng mỗi căn.
“Nhà ở vừa túi tiền phân khúc duy nhất chưa bao giờ gặp khủng hoảng, có tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp thấp nhưng thanh khoản luôn ổn định. Trong khi căn hộ cao cấp đang có dấu hiệu dư thừa thì phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn có sức hút lớn của thị trường. Đây cũng là nơi các doanh nghiệp bất động sản tập trung đầu tư trong giai đoạn này", ông Châu nhấn mạnh.
Nói căn hộ “vừa túi tiền” là điểm sáng không có nghĩa căn hộ cao cấp là “điểm tối”. 6 tháng đầu năm 2017, dòng sản phẩm này cũng đã có những bức phá mạnh mẽ. Nguồn cung từ những dự án mới có thể hạn chế nhưng nguồn cung đến từ các dự án chuẩn bị bàn giao với số lượng “khủng” sẽ tạo thế “áp đảo” cho phân khúc này. Ước tính sơ bộ từ các đơn vị tư vấn như CBRE, Savills… cho thấy, số lượng căn hộ cao cấp sẽ bàn giao trong giai đoạn 2016 đến 2018 khoảng 30.000 căn tại Hà Nội và khoảng 35.000 căn ở TP.HCM. Áp lực thị trường là không hề nhỏ.
5 điểm nghẽn “níu chân” thị trường
Trong một sự kiện bàn về các giải pháp thúc đẩy tăng trưởng bất động sản cuối năm 2017, ông Ngô Quang Phúc, Phó Chủ tịch HoREA, đồng thời cũng là Phó Tổng giám đốc Him Lam Land, đã thẳng thắn chỉ ra 5 điểm nghẽn, cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Đó là: Tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chuyển nhượng dự án, chính sách tín dụng và thủ tục hành chính.
5 điểm nghẽn mà đại diện HoREA nêu ra không có gì mới, chỉ khác ở chỗ là nó ngày càng… nghẽn hơn. Đặc biệt là điểm nghẽn tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. HoREA cho biết, hơn 500 dự án tại TP.HCM hiện đang “đứng hình” vì bị nghẽn ở hai điểm này. Tình trạng dự án giải phóng mặt bằng kiểu da beo phổ biến khắp thành phố. Có dự án đình trệ gần 10 năm chưa giải phóng xong mặt bằng.
Nói về “cơn ác mộng” mang tên giải phóng mặt bằng, ông Đặng Văn Phúc, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Sài Gòn (SaigonRes) phải thốt lên rằng: Làm dự án bất động sản thời nay mà “dính” đến giải phóng mặt bằng thì không khác nào như “đi đánh giặc”. “Doanh nghiệp phải “giành giật” từng mét vuông đất. Đi xuống dự án là phải “thủ” sẵn tiền, chủ đất đồng ý là “chồng” ngay vì sợ bị đổi ý”, ông Phúc nói với vẻ ngán ngẩm.
“Muốn thị trường phát triển nhất thiết phải khơi thông điểm nghẽn này. Giả sử nếu doanh nghiệp đã giải phóng được 80% rồi thì Nhà nước phải hỗ trợ, cần thiết thì cưỡng chế các hộ chây ì, ra yêu sách với doanh nghiệp, đòi giá đền bù trên trời. “Ở đây không có chuyện ép dân vì là vì lợi ích chung của xã hội”, ông đề đạt.
Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG, lấy ví dụ cụ thể hơn tại một dự án của công ty tại Q.7. Chỉ với 4,2m2 đất chưa đền bù xong nhưng dự án cũng chưa thể triển khai được. Nhưng nếu bỏ 4,2m2 đất này đi thì phải điều chỉnh lại ranh dự án, có nghĩa là làm lại thủ tục từ đầu.
Liên quan đến tiền sử dụng đất, một ẩn số khó lường trong bài toán đầu tư của doanh nghiệp, ông Khang cho hay: LDG có mua một dự án tại quận 8 với giá 120 tỷ nhưng tiền sử dụng đất lên tới 115 tỷ đồng. “Với mức đóng qua cao, lại phải đóng luôn một lần như vậy, thử hỏi cách nào để doanh nghiệp giảm được giá bán”, ông Khang đặt vấn đề.
Từ thực tế trên cho thấy việc tạo lập một dự án bất động sản hiện nay là “quá nhọc nhằn”, mất rất nhiều thời gian và công sức. Khi quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, hàng tồn cũng đã vơi thì nguồn cung dự án mới ít đi là điều dễ hiểu.
Lấy dẫn chứng từ chính doanh nghiệp của mình, ông Phúc cho biết: Theo kế hoạch năm 2017, Him Lam Land dự kiến đưa ra thị trường 3 dự án nhưng đến nay mới chỉ làm được 1. Doanh nghiệp vẫn đang cố gắng nhưng khả năng hoàn thành kế hoạch là không cao.
Sự lựa chọn sống còn!
“Muốn thị trường phát triển nhất thiết phải khơi thông điểm nghẽn này. Giả sử nếu doanh nghiệp đã giải phóng được 80% rồi thì Nhà nước phải hỗ trợ, cần thiết thì cưỡng chế các hộ chây ì, ra yêu sách với doanh nghiệp, đòi giá đền bù trên trời.
Thị trường bất động sản cuối năm 2017 đón nhận nhiều dự báo. HoREA cho rằng thị trường vẫn nằm trong “chu kỳ tăng trưởng” nhưng có xu thế chững lại so với năm 2016. Dự báo trong giai đoạn từ nay đến 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn.
Chuyên gia tài chính, bất động sản TS. Đinh Thế Hiển nhận định: Thị trường bất động sản năm 2017 vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân nhưng sẽ có sự phân hóa mạnh dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính của nhà đầu tư. Thị trường sẽ không có xu thế rõ rệt. Cơ hội sẽ đến tùy theo từng dự án.
Theo ông Hiển, căn hô trung – cao cấp có vị trí tốt vẫn là sự lựa chọn hợp lý với những người có năng lực tài chính. Căn hộ giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nếu vị trí và hạ tầng quá kém sẽ rất khó sinh lợi. Còn đất nền có thể sẽ bị chững lại vì khả năng khai thác khó.
Ở một góc nhìn khác, TS.LS Bùi Quang Tín, Chuyên gia tài chính, giảng viên Trường Đại học Ngân hàng tỏ ra rất lạc quan khi lãi suất ổn định và có xu hướng giảm. “Cả chủ đầu tư và khách hàng tham gia thị trường bất động sản đều dựa rất lớn vào đòn bảy tài chính. Vì thế, khi lãi suất giảm, bất động sản sẽ được hưởng lợi kép. Chủ đầu tư và nhà thầu sẽ vay được vốn rẻ. Còn khách hàng cũng sẽ tích cực tham gia thị trường thay vì chờ đợi giảm giá và gửi tiền ngân hàng hưởng lãi suất”, ông Tín phân tích và cho rằng: Thị trường đang mở những cơ hội đầu tư rất tốt. Bản thân ông Tín khi đầu tư vào một dự án căn hộ tại Q.2 hơn một năm trước, đến nay mới chỉ đóng một phần tiền theo tiến độ dự án nhưng đã có lời đến 30%.
Bức tranh đa sắc của thị trường bất động sản nhìn ở mọi góc độ đều thấy cả cơ hội và thách thức. Thị trường đang bước vào một cuộc thanh lọc mới khi việc tạo lập dự án trở nên khó khăn hơn. Cả ba cách thức phát triển dự án là tự phát triển, hợp tác cùng phát triển và mua lại dự án rồi phát triển đều đang gặp những thách thức lớn. Lựa chọn hướng đi nào, phân khúc nào phụ thuộc vào tiềm lực tài chính, kinh nghiệm, sở trường của mỗi chủ đầu tư. Nhưng rõ ràng, thị trường đã “bẻ” sang một khúc cua mới “nhọc nhằn” hơn.
