Thị trường văn phòng và bán lẻ vẫn “đìu hiu” do dịch Covid-19

Mới đây, Công ty TNHH CBRE đã có báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản Hà Nội trong quý IV/2021. Đơn vị này đã thông tin về tỷ lệ trống cũng như khó khăn của thị trường trong thời gian vừa qua.

Tỷ lệ văn phòng trống 30%

Theo CBRE, trong bối cảnh COVID-19 tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM, thị trường hai thành phố vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dương cho thấy dấu hiệu phục hồi mặc dù trong thời gian giãn cách dài. Trong năm 2021, tổng tỷ lệ hấp thụ của thị trường Hà Nội và TP.HCM là 120.000 m2.

Với sự phục hồi ở tỷ lệ hấp thụ của thị trường văn phòng cho thuê, tỷ lệ trống trung bình của các dự án văn phòng hiện hữu cải thiện nhẹ. Tuy nhiên, một dự án hạng A mới ra mắt trong quý III, tỷ lệ trống trung bình của văn phòng hạng A tại Hà Nội 30%, giảm 0,9 đpt theo quý và tăng 5,9 đpt so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu loại trừ dự án mới, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A chỉ là 19,1%, giảm 5,0 đpt so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B đạt trung bình 10,5%, giảm 1,0 đpt theo quý và 4,9 đpt theo năm.

Giá thuê bắt đầu tăng nhẹ sau một thời gian ổn định. Trong quý IV/2021, giá chào thuê của thị trường văn phòng hạng A đạt 27,3 USD/m2/tháng, tăng 0,5% theo quý và 1,0% theo năm. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B vẫn ổn định ở mức 14,0 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Về nguồn cung, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội chia sẻ, năm 2021, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội chào đón một dự án hạng A nằm ở ngoại thành với quy mô lớn gần 90.000 m2. Do đó, tổng nguồn cung của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội duy trì ở mức gần 1,6 triệu m2 NLA, với 37% tổng nguồn cung đến từ các dự án hạng A.

Cũng theo thống kê của CBRE, việc mở rộng và di dời văn phòng là xu hướng phổ biến nhất trong năm 2021, chiếm 78% tổng lượng giao dịch tại Hà Nội. Bất chấp tác động của đại dịch, không có giao dịch trả hoặc giảm diện tích thuê trong năm 2021.

Về ngành nghề, các ngành Ngân hàng/Tài Chính/Bảo hiểm, Sản xuất và CNTT/Truyền thông/Viễn thông tiếp tục là động lực chính thúc đẩy nhu cầu cho thị trường. Tính đến hết năm 2021, Việt Nam có 3.800 startup hoạt động lĩnh vực Fintech, Gaming, Edutech, Medtech.

Đánh giá triển vọng thị trường văn phòng, bà Hoài An nhìn nhận, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ chào đón khoảng 140.000 m2 diện tích văn phòng mới vào năm 2022, và hơn 110.000 m2 từ năm 2023 trở đi, phần lớn các dự án này sẽ tập trung tại các khu Ba Đình – Đống Đa và khu phía Tây của thành phố.

“Nguồn cung lớn mới dẫn đến tỷ lệ hấp thụ dự kiến sẽ tiếp tục tăng vào năm 2022 và giá chào thuê trung bình của các dự án được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định ở mức này”, bà An kỳ vọng.

Bán lẻ “kiệt quệ”

Báo cáo của CBRE cũng cho thấy, trong quý IV/2021, thị trường bán lẻ tiếp tục bị ảnh hưởng và chịu những tác động đáng kể từ làn sóng COVID-19 thứ 4, tuy nhiên triển vọng phục hồi cho thị trường bán lẻ vẫn tương đối khả quan khi thành phố đang thực hiện trạng thái “bình thường mới”.

Tuy nhiên, ngành bán lẻ dường như vẫn chưa có sự phục hồi đáng kể. Cụ thể, giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một (không bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ) tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm tiếp tục giảm do một số dự án có tỷ lệ trống cao giảm giá để giữ chân khách thuê, cũng như hỗ trợ các khách thuê do tình hình dịch diễn biến phức tạp. Giá chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng một khu vực ngoài trung tâm đạt 24 USD/m2/tháng, giảm 0,2% theo quý và giảm 3,3% theo năm.

Về tỷ lệ trống, mặc dù thành phố vẫn ghi nhận một số cửa hàng mới trong quý, tỷ lệ trống các khu vực này vẫn ở mức cao tại 16,8%, tăng 1,8 đpt theo quý và tăng 4,3 đpt theo năm.

Một số trung tâm thương mại tại khu vực Long Biên và xa trung tâm hơn như Nam Từ Liêm, Hà Đông tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống cao từ 40-45%. Tại khu vực Trung tâm, giá chào thuê trung bình ở tầng trệt và tầng một ghi nhận tăng nhẹ, đạt 106 USD/m2/tháng, tăng 3% theo quý và giảm 1,9% theo năm. Mặc dù vậy, tỷ lệ trống tại khu vực Trung tâm lại tăng nhẹ trung bình ở mức 12,9%, tăng 2,4 đpt theo quý và giảm 1,4 đpt so với cùng kì năm ngoái.

Trước diễn biến kéo dài của dịch bệnh, bà Nguyễn Hoài An cho biết, cả chủ đầu tư lẫn khách thuê đều chủ động điều chỉnh để thích ứng với tình hình. Một số chủ đầu tư lớn tiếp tục triển khai những chính sách hỗ trợ khách thuê bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch bệnh. Các khách thuê cũng chủ động tái cơ cấu lại mô hình kinh doanh.

“Chẳng hạn như một số cửa hàng ăn uống, chuỗi cà phê lớn chuyển đổi sang mô hình ki-ốt lưu động thay vì thuê cửa hàng tại chỗ để dễ tiếp cận hơn với khách hàng. Tại các siêu thị, cửa hàng tiện lợi, diện tích thuê cố định giảm, thay vào đó là gia tăng điểm bán hàng nhằm tăng mạng lưới bán hàng”, bà An nói. 

Về nguồn cung, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý này. Bên cạnh đó, không ghi nhận dự án khai trương trong năm nay. Tuy nhiên, dự kiến trong các năm 2022-2024, sẽ có khoảng thêm gần 300.000 m2 NLA gia nhập thị trường, tương đương với 30% tổng nguồn cung.

Theo nhận định của CBRE Việt Nam, các dấu hiệu phục hồi rõ ràng, đặc biệt vào thời điểm cuối năm, được thể hiện qua lưu lượng khách tham quan mua sắm tại các TTTM tăng mạnh. Bên cạnh đó, sự phục hồi của doanh số bán lẻ được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường bán lẻ cho thuê trong các tháng tới.

“Với việc các biện pháp giãn cách xã hội đã dần được nới lỏng và chiến dịch tiêm chủng tăng cường đang được khẩn trương triển khai, thị trường bán lẻ được dự đoán sẽ phục hồi và khởi sắc hơn trong năm tới”, bà An nhấn mạnh.