Hoạt động cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng kinh doanh hay văn phòng đang trở thành nguồn thu phổ biến của nhiều cá nhân trong bối cảnh thị trường bất động sản cho thuê phục hồi mạnh. Tuy nhiên, cùng với dòng tiền ổn định, nghĩa vụ kê khai và nộp thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản cũng là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt khi cơ quan thuế vừa có hướng dẫn chi tiết liên quan đến cách xác định doanh thu, mức miễn thuế và phương thức kê khai đối với hợp đồng cho thuê dài hạn.
Theo hướng dẫn mới của Cục Thuế, Bộ Tài chính vừa ban hành, cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, cách xác định doanh thu trong từng trường hợp cụ thể, nhất là khi bên thuê trả tiền trước nhiều năm hoặc cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại nhiều địa phương khác nhau, lại là điểm người dân cần đặc biệt lưu ý để tránh kê khai sai hoặc phát sinh nghĩa vụ thuế ngoài dự tính.
DOANH THU TÍNH THUẾ ĐƯỢC XÁC ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO?
Theo quy định, doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản là số tiền bên thuê trả theo từng kỳ hạn được ghi trong hợp đồng thuê. Đây là căn cứ quan trọng để xác định cá nhân có thuộc diện phải nộp thuế hay không.
Điểm đáng chú ý là trường hợp bên thuê thanh toán tiền trước cho nhiều năm, cá nhân cho thuê được quyền lựa chọn một trong hai phương pháp xác định doanh thu. Thứ nhất là phân bổ doanh thu tương ứng theo từng năm thuê thực tế. Thứ hai là tính toàn bộ doanh thu vào thời điểm nhận tiền. Việc lựa chọn phương án nào do cá nhân tự quyết định, miễn phù hợp với hợp đồng và thực hiện thống nhất khi kê khai.
Quy định này giúp người cho thuê có thêm sự chủ động trong việc xác định nghĩa vụ thuế, đặc biệt đối với các hợp đồng dài hạn có giá trị lớn.
Ví dụ, một cá nhân cho thuê nhà làm văn phòng trong thời hạn 3 năm từ năm 2026 đến hết năm 2028 với giá 800 triệu đồng mỗi năm. Bên thuê thanh toán trước toàn bộ 2,4 tỷ đồng ngay khi ký hợp đồng đầu năm 2026. Trong trường hợp này, cá nhân cho thuê có thể lựa chọn phân bổ doanh thu cho từng năm, tương ứng 800 triệu đồng/năm. Do doanh thu từng năm đều dưới ngưỡng 1 tỷ đồng nên người cho thuê không thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân trong cả 3 năm.
Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, cá nhân vẫn phải thực hiện thông báo doanh thu với cơ quan thuế theo mẫu 01/BĐS (ban hành kèm theo Thông tư số 50/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính) cho từng năm, dù thuộc diện miễn thuế.
Trong khi đó, với các hợp đồng có doanh thu lớn hơn, nghĩa vụ thuế sẽ phát sinh nếu doanh thu năm vượt ngưỡng 1 tỷ đồng. Chẳng hạn, một cá nhân cho thuê nhà liền kề làm quán cà phê trong 3 năm với tổng tiền thuê nhận trước là 3,5 tỷ đồng. Theo hợp đồng, doanh thu tính cho năm 2026 là 1,5 tỷ đồng, năm 2027 là 1 tỷ đồng và năm 2028 là 1 tỷ đồng.
Do doanh thu năm 2026 vượt mốc 1 tỷ đồng nên cá nhân này phải nộp thuế đối với phần doanh thu phát sinh trong năm đó. Cụ thể, thuế giá trị gia tăng được tính bằng 5% doanh thu tính thuế giá trị gia tăng, tương đương 75 triệu đồng. Thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 5% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng, tương ứng số thuế phải nộp là 25 triệu đồng.
Như vậy, tổng số thuế phải nộp trong năm 2026 là 100 triệu đồng, còn các năm 2027 và 2028 không phát sinh nghĩa vụ thuế do doanh thu không vượt ngưỡng quy định.
Cơ quan thuế cũng lưu ý, dù hợp đồng kéo dài nhiều năm nhưng cá nhân cho thuê không cần chờ đến từng năm để kê khai. Ngay trong năm đầu tiên, người cho thuê có thể nộp cùng lúc các tờ khai mẫu 01/BĐS cho toàn bộ thời gian thuê tương ứng từng năm theo hợp đồng. Điều này giúp giảm số lần thực hiện thủ tục hành chính và thuận tiện hơn cho người nộp thuế.
CÓ NHIỀU BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ PHẢI KÊ KHAI RA SAO?
Một trong những điểm được nhiều cá nhân quan tâm hiện nay là trường hợp sở hữu nhiều bất động sản cho thuê tại các địa phương khác nhau thì việc tính thuế sẽ được thực hiện như thế nào.
Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, trường hợp cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê bất động sản, tổng mức giảm trừ doanh thu 1 tỷ đồng khi tính thuế thu nhập cá nhân chỉ được áp dụng tối đa một lần cho toàn bộ các hợp đồng trong năm dương lịch.
Người nộp thuế được quyền lựa chọn một hoặc một số hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ này. Nếu hợp đồng đầu tiên chưa sử dụng hết mức 1 tỷ đồng thì có thể tiếp tục phân bổ sang hợp đồng khác cho đến khi đủ ngưỡng.
Ví dụ, một cá nhân có 3 hợp đồng cho thuê nhà với doanh thu lần lượt là 300 triệu đồng, 400 triệu đồng và 500 triệu đồng mỗi năm. Tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê đạt 1,2 tỷ đồng/năm.
Trong trường hợp này, thuế giá trị gia tăng được tính trên toàn bộ doanh thu với mức thuế suất 5%, tương ứng số thuế phải nộp là 60 triệu đồng. Đối với thuế thu nhập cá nhân, sau khi trừ ngưỡng miễn thuế 1 tỷ đồng, phần doanh thu còn lại là 200 triệu đồng sẽ chịu thuế suất 5%, tương đương số thuế phải nộp là 10 triệu đồng.
Như vậy có thể thấy, dù doanh thu từ từng hợp đồng riêng lẻ chưa vượt 1 tỷ đồng nhưng nếu tổng doanh thu từ tất cả hoạt động cho thuê trong năm vượt ngưỡng này thì cá nhân vẫn phát sinh nghĩa vụ thuế.
Đối với trường hợp có bất động sản cho thuê ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, cá nhân được phép lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế tổng hợp. Tuy nhiên, việc xác định doanh thu và số thuế phải nộp vẫn được thực hiện riêng theo từng địa điểm cho thuê.
Ngoài ra, cơ quan thuế cũng làm rõ việc “khai thay, nộp thay” chỉ được thực hiện khi trong hợp đồng thuê có điều khoản quy định bên thuê là tổ chức hoặc doanh nghiệp có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản.
Nội dung này cần được thể hiện rõ trong hợp đồng nhằm tránh tranh chấp hoặc phát sinh trách nhiệm pháp lý về sau. Trường hợp cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê và áp dụng mức giảm trừ 1 tỷ đồng cho thuế thu nhập cá nhân, các hợp đồng cũng cần ghi nhận rõ phần doanh thu được phân bổ để giảm trừ nhằm đảm bảo căn cứ khi quyết toán hoặc thanh tra thuế.
Có thể thấy, các hướng dẫn mới của cơ quan thuế đang giúp làm rõ hơn cách xác định doanh thu và nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh loại hình đầu tư này ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, để tránh rủi ro pháp lý cũng như đảm bảo quyền lợi của mình, người cho thuê cần chủ động rà soát hợp đồng, xác định đúng doanh thu từng năm và lựa chọn phương pháp kê khai phù hợp ngay từ đầu.
