Theo Công ty Cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam, đà tăng trưởng doanh thu của ngành bất động sản trong quý 1/2023 của 27 công ty niêm yết là 69,2% so với cùng kỳ nhưng âm 30% so với quý trước. Lợi nhuận sau thuế tăng vọt 63% so với cùng kỳ và 24,7% so với quý trước.
Xét về thành phần cấu thành, VHM dẫn đầu với doanh thu/lợi nhuận sau thuế cổ phiếu ở mức 83% và 93,2%. Tăng trưởng doanh thu/lợi nhuận sau thuế của VHM đóng góp vào mức tăng trưởng chung của ngành là 189,6% và 141,9 so với quý 1/2023.
Ngoại trừ VHM, doanh thu toàn ngành sụt giảm và lỗ lợi nhuận sau thuế lan sang một số tên tuổi lớn như DXG, NVL, CRE, NRC. Không có gì bất ngờ về khoản lỗ vì quý 1/2023 là mùa thấp nhất của các sự kiện bán hàng và đặt doanh thu. Có thể thấy khủng hoảng tín dụng vào năm 2022 và nhu cầu của người mua nhà giảm từ cuối năm 2022 đã kéo dài trong quý 1/2023.
Năm 2023, theo bản kế hoạch kinh doanh, khi một số công ty vững chắc như VHM, KDH, NLG thận trọng vào dự báo tăng trưởng lợi nhuận ròng thì những công ty nhỏ hơn có vẻ lạc quan như DIG, NBB HQC. Đáng chú ý, những công ty nhỏ này lại không hoàn thành kế hoạch về lợi nhuận ròng năm 2022.
Phân tích sâu khoản vay ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và khoản vay khác (người cho vay là nhà thầu, người thân của Hội đồng quản trị...). Dư nợ ngân hàng không đổi, trong khi dư nợ trái phiếu giảm 13,3% so với đầu năm nhờ hoạt động mua lại của DIG, NVL, PDR và AGG.
Về khoản nợ đến hạn tính đến cuối quý 1/2023, các chủ đầu tư phải trả khoảng 37 nghìn tỷ đồng, không đổi so với cuối quý 4/2022. Trong đó, khoảng 28,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn. Áp lực đè lên NVL với khoản trái phiếu 20,8 nghìn tỷ đồng.
Về hàng tồn kho bao gồm cả xây dựng dở dang, có khoảng 360,7 tỷ đồng hàng tồn kho tính đến cuối quý 1/2023 và NVL có số dư hàng tồn kho ngày càng tăng.
Chứng khoán KIS cho rằng, trong quý 2/2023 thị trường có thể nóng lên hay sôi động hơn với nhiều hoạt động. Lãi suất thế chấp đắt đỏ cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua nhà.
Nhóm phân tích tin rằng hầu hết các công ty phải dành nhiều thời gian và hỗ trợ hơn để thiết kế gói hỗ trợ lãi suất phù hợp hoặc tìm kiếm các ngân hàng có thể cung cấp gói cho vay cạnh tranh nhất để hỗ trợ người mua nhà.
Chứng khoán KIS dự báo trong quý 2/2023 có thể chứng kiến lượng bất động sản đến hạn thanh toán trái phiếu dồi dào lên tới 40-45 nghìn tỷ đồng trong đó Novaland phải thanh toán 8.700 tỷ đồng, Hưng Thịnh (2.300 tỷ đồng), Tập đoàn R&H (2.500 tỷ đồng).
Tuy nhiên, Nghị định 08 và Thông tư 02 mới sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và đăng ký mua trái phiếu của các ngân hàng có thể tạo ra một chút tâm lý nhẹ nhõm cho các trái chủ nhờ nới lỏng các điều khoản về hoàn trả và người mua cá nhân chuyên nghiệp. Nhưng chừng đó là chưa đủ để lấp đầy sự tin tưởng đã mất của người mua.
Bên cạnh đó, các chuyên gia kỳ vọng lãi suất trái phiếu danh nghĩa có thể tăng 3-4% điểm phần trăm so với mức trung bình năm 2022 (11-13%) với các điều kiện phát hành thuận lợi hơn về phát hành trái phiếu niêm yết công khai và cam kết mua lại từ bên thứ ba. Việc nới lỏng lãi suất tiền gửi có thể thúc đẩy trái chủ (ngân hàng, công ty chứng khoán và các tổ chức chuyên nghiệp khác) tham gia.
Nhìn chung, nhóm phân tích dự đoán bối cảnh phát hành trái phiếu sôi động hơn nhiều trong quý 2 và quý 3/2023. Các giải pháp được tăng cường gần đây và lời kêu gọi của Thủ tướng để giải quyết các nút thắt pháp lý có thể báo hiệu hy vọng tăng lên từ các nhà đầu tư.
Dựa trên kỳ vọng về kết quả kinh doanh quý 2/2023 do quý này hoạt động không cao điểm trong suốt cả năm, nhóm chuyên gia chứng khoán KIS vẫn dự đoán NLG có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ thu nhập tài chính từ dự án Đại Phước. Ngược lại, VHM có thể chững nhẹ sau đợt tăng vọt trong quý 1/2023.
Tóm lại, trong năm 2023 những cổ phiếu bất động sản nhà ở được chứng khoán KIS Việt Nam lựa chọn vẫn là cổ phiếu VHM của Công ty Cổ phần Vinhomes với giá cổ phiếu mục tiêu một năm là 93.615 đồng/cổ phiếu, cổ phiếu KDH của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền giá cổ phiếu mục tiêu một năm là 37.500 đồng/cổ phiếu, cổ phiếu NLG của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long là 45.300 đồng/cổ phiếu.
