Triển vọng nào cho thị trường M&A bất động sản trong năm 2024?

Sau giai đoạn bùng nổ, thị trường M&A trên toàn cầu đang hạ nhiệt và tại Việt Nam cũng nằm trong xu thế chung đó. Tuy giảm nhưng trong 10 tháng năm 2023, bất động sản vẫn là 1 trong 3 ngành chiếm giá trị giao dịch M&A lớn.

TÌM LẠI THẾ CÂN BẰNG

Thời gian qua, kinh tế thế giới tiếp tục tăng trưởng thấp, trong đó các nền kinh tế lớn, đối tác thương mại, đầu tư quan trọng của Việt Nam. Thương mại toàn cầu phục hồi chậm, tiềm ẩn sự bất ổn về nguồn cung, nhất là các mặt hàng chiến lược như năng lượng, lương thực, chất bán dẫn.

Nhiều tổ chức uy tín trên thế giới cho thấy hoạt động M&A toàn cầu năm 2023 đang diễn ra không thuận lợi. Nghiên cứu của công ty dữ liệu và phân tích GlobalData, tổng số thương vụ M&A tính đến hết tháng 10 đã giảm 16,8% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó số thương vụ tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương giảm 11,6%.

Theo KPMG, thị trường M&A Việt Nam nằm trong xu thế chung cũng đang sụt giảm. Tại Việt Nam lạm phát được kiểm soát tốt dưới mức 4% cho đến nay và dự kiến tăng trưởng GDP ở mức 4,7% trong năm 2023 theo Ngân hàng Thế giới.

Song, Việt Nam vẫn chịu ảnh hưởng trước xu hướng chậm lại của thị trường M&A toàn cầu, với tổng giá trị giao dịch trong 10 tháng năm 2023 là 4,4 tỷ USD, giảm 23% so với đầu năm. Số lượng thương vụ cũng thấp hơn so với hai năm trước.

Tuy nhiên, các yếu tố kinh tế nội tại của Việt Nam vẫn đang được duy trì, với nguồn FDI vẫn chảy vào ổn định và cam kết của Chính phủ trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng và cải cách kinh tế vẫn tiếp tục không suy giảm. Sự sụt giảm tạm thời trong thị trường M&A có thể được xem như một phần của chu kỳ kinh tế rộng hơn. Năm 2023 là một năm thị trường tìm lại cân bằng để tiến tới phát triển bền vững.

Sự tăng vọt đáng kể trong giá trị giao dịch trung bình của các thương vụ được công bố đạt mức trung bình 54,5 triệu USD mỗi giao dịch trong 10 tháng của năm 2023 so với hai năm trước cho thấy nhà đầu tư vẫn tích cực tham gia tìm kiếm các thương vụ chiến lược.

Trong 10 tháng năm 2023, khi các nhà đầu tư trong nước chuyển sang thế phòng thủ để đánh giá lại chiến lược của mình, thị phần của họ trong giá trị M&A giờ đây đã giảm xuống còn 161,6 triệu USD, khoảng 4% tổng giá trị giao dịch được công bố. Khác với hai năm trước khi nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế, năm nay nhà đầu tư nước ngoài đã chiếm lĩnh cả 5 vị trí top đầu về giá trị giao dịch trong 10 tháng năm 2023.

Nhật Bản, Singapore, và Mỹ tiếp tục là những nhà đầu tư nước ngoài hoạt động sôi nổi nhất. Ba nhà đầu tư này chiếm trên 70% tổng giá trị giao dịch được công bố. Nhà đầu tư nước ngoài áp đảo thị trường năm nay có thể là dấu hiệu chuyển hướng của thị trường từ đầu tư cơ hội sang đầu tư chiến lược dài hạn và có chọn lọc.

KPMG cho biết, đối với ngành bất động sản dù môi trường pháp lý còn nhiều thách thức trong năm 2023 nhưng các nhà đầu tư chiến lược vẫn tích cực theo đuổi nhiều tài sản bất động sản chất lượng cao và pháp lý chặt chẽ. Vì vậy, lĩnh vực bất động sản đã chứng kiến 2 thương vụ lớn trong năm với giá trị giao dịch trên đà vượt mức tỷ đô của năm ngoái.

Cụ thể, một nhà đầu tư nước ngoài có trụ sở tại Singapore chi 450 triệu USD mua lại cổ phần chiến lược tại BW Industrial, một trong những nhà phát triển công nghiệp và hậu cần (logistics) lớn nhất và phát triển nhanh nhất Việt Nam.

Còn thương vụ đình đám khác là Gamuda Land có trụ sở tại Malaysia đã mua lại 100% cổ phần trị giá 316 triệu USD tại Tập đoàn bất động sản Tâm Lực để mở rộng tại Việt Nam. Nhà đầu tư này đang lên kế hoạch cho một dự án phức hợp cao cấp trị giá 1,1 tỷ USD trên mảnh đất được mua lại ở trung tâm thành phố Thủ Đức.

Như vậy, từ các thương vụ M&A lĩnh vực bất động sản năm 2023 cho thấy, các dự án được nhà đầu tư tìm kiếm nhiều nhất là những dự án sở hữu đầy đủ các thủ tục pháp lý vững chắc

ĐÓN ĐẦU XU HƯỚNG

Trong những ngày cuối năm 2023, thế giới đang phải đối mặt với hai cuộc chiến tranh, lãi suất tăng cao và chi phí năng lượng và thực phẩm gia tăng, ngay cả khi nền kinh tế toàn cầu đang xáo trộn, bóng ma lạm phát ám ảnh phần lớn dân số thế giới.

Báo cáo M&A Việt Nam chuyển mình từ cơ hội đến chiến lược của KPMG vừa công bố nhận định, triển vọng cho thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 là lạc quan cẩn trọng. Trước hết và quan trọng nhất, chính phủ Việt Nam nhận thức được những thách thức mà ngành bất động sản đang đối mặt và đã có một số bước hỗ trợ thị trường.

Trong một số trường hợp, Chính phủ đã loại bỏ các rào cản pháp lý để đảm bảo rằng một số dự án bất động sản lớn có thể tiếp tục thi công. Cùng với đó, nền tảng kinh tế cơ bản mạnh mẽ của Việt Nam là một lý do khác mà nhà đầu tư nên lạc quan về thị trường bất động sản của nước này.

“Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, mối quan hệ ngày càng được nâng cao giữa Việt Nam và Hoa Kỳ thành đối tác chiến lược toàn diện chắc chắn sẽ thúc đẩy đầu tư vào Việt Nam, nói chung, và ngành bất động sản nói riêng. Chỉ có thời gian mới cho ta biết điều đó sẽ diễn ra thế nào”, báo cáo nhấn mạnh.

Đánh giá về thị trường này, tại diễn đàn Mua bán - Sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam 2023 vừa diễn ra, ông Masataka “Sam” Yoshida, Giám đốc toàn cầu Dịch vụ mua bán - sáp nhập xuyên quốc gia, RECOF Corporation, Tổng giám đốc RECOF Việt Nam nói, môi trường M&A tại Việt Nam vẫn còn những thách thức nhất định.

Vị chuyên gia này đưa ra 3 thách thức chính là thời gian, hệ thống kế toán và kỳ vọng định giá quá cao của bên bán. Hiện nay, thách thức lớn nhất chính là vấn đề thời gian.

"Các thương vụ giữa các doanh nghiệp Nhật Bản với nhau chỉ mất khoảng 3 tháng là hoàn tất; giữa doanh nghiệp Nhật Bản với các đối tác châu Âu thì mất 6 tháng. Nhưng thương vụ giữa doanh nghiệp Nhật Bản với doanh nghiệp Việt Nam phải mất 12 tháng".

Tuy vậy, thị trường M&A Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng để các công ty Nhật Bản tiếp cận. "Thách thức thì vẫn còn đó và chúng ta cùng tìm cách vượt qua, cơ hội vẫn là tốt nhất, kể cả với những thách thức này", ông lý giải.

Để thu hút nhiều nhà đầu tư đặt tay lên bàn đàm phán, cũng trong diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Duy Đông chia sẻ, Chính phủ cũng đẩy mạnh đầu tư các dự án hạ tầng chiến lược, quan trọng. Cùng với nhiều dự án quan trọng, trọng điểm quốc gia có tác động lan tỏa được đưa vào khai thác… Ngoài ra, Chính phủ đã thiết lập và thúc đẩy các động lực tăng trưởng mới, như kinh tế số, kinh tế tuần hoàn, tăng trưởng xanh…

Đồng thời, Bộ sẽ phối hợp, tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, chính sách; khơi thông các nguồn lực; xử lý hiệu quả các vướng mắc để phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, bền vững các loại thị trường, như thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán…

Tiếp tục đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công, nhất là đối với các dự án kết cấu hạ tầng chiến lược trọng điểm, quan trọng quốc gia.

Bên cạnh đó, công tác xây dựng quy hoạch đang tiếp tục được đẩy mạnh, công tác hoàn thiện thể chế, chính sách đang được thực hiện theo hướng tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư - kinh doanh, trong đó có hoạt động M&A.

“Chính phủ Việt Nam cũng đang tiếp tục nghiên cứu để có phản ứng chính sách kịp thời và hiệu quả trước vấn đề thuế tối thiểu toàn cầu, qua đó tăng cường thu hút đầu tư nước ngoài, nhất là các khoản đầu tư quy mô lớn của các tập đoàn đa quốc gia. Hoạt động thoái vốn, tái cơ cấu lại khu vực doanh nghiệp nhà nước sau một thời gian bị chậm lại cũng sẽ được đẩy nhanh hơn trong thời gian tới”, ông Trần Duy Đông đưa ra giải pháp.

Việc thực thi quyết liệt và hiệu quả các giải pháp này sẽ góp phần quan trọng đưa nền kinh tế phục hồi nhanh và bền vững không chỉ trong năm 2024 mà cả những năm tiếp theo. Khi nền kinh tế phục hồi, niềm tin tiêu dùng được cải thiện nhiều, bức tranh tăng trưởng của doanh nghiệp trở nên rõ ràng hơn và đầu tư nước ngoài tăng tốc, hoạt động M&A tại Việt Nam sẽ nhộn nhịp trở lại.