Bản án sơ thẩm về vụ kiện giữa VPBank và vợ chồng ông Trần Hồng Sơn liên quan đến dự án NovaWorld Phan Thiết có nguy cơ bị hủy, sau khi Viện Kiểm sát cho rằng tòa đã giải quyết vượt quá yêu cầu khởi kiện.
VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG VƯỢT QUÁ VI PHẠM YÊU CẦU KHỞI KIỆN
Viện Kiểm sát Nhân dân Khu vực 7, TP.HCM đã ban hành Quyết định Kháng nghị số 02/QĐKNPT-VKS-DS, kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm số 1446/2025/DS-ST của Tòa án nhân dân Khu vực 7 (vị kiện của VPBanks liên quan đến việc mua bán dự án NovaWorld Phan Thiết). Đồng thời đề nghị Tòa án Nhân dân TP.HCM xét xử phúc thẩm vụ án theo hướng hủy toàn bộ bản án này.
Theo nội dung kháng nghị vừa công bố, Viện Kiểm sát cho rằng về tố tụng tòa án đã giải quyết vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện.
Cụ thể, trong trường hợp này, nguyên đơn là ngân hàng khởi kiện yêu cầu bị đơn thanh toán nợ gốc, nợ lãi và yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo. Bị đơn không có yêu cầu phản tố, người có quyền và nghĩa vụ liên quan cũng không có yêu cầu độc lập, tại phiên tòa các đương sự cũng không thay đổi hay bổ sung yêu cầu khởi kiện.
Thế nhưng bản án tuyên bố vô hiệu Hợp đồng cho vay số LN2011183036955 và giải quyết hậu quả Hợp đồng vô hiệu là giải quyết vượt quá phạm vi của yêu cầu khởi kiện.
Bản kháng nghị của Viện Kiểm sát Nhân dân Khu vực 7 cũng cho rằng, xét văn bản thỏa thuận giữa ông Trần Hồng Sơn và Công ty Novareal cho thấy hai bên ký kết trên cơ sở tự nguyện. Ông Sơn lựa chọn tài sản thuộc chủ đầu tư và có nguyện vọng mua tài sản khi có đủ điều kiện mở bán theo quy định.
Quá trình thực hiện văn bản thỏa thuận, Novareal không vi phạm cam kết, ông Sơn và bà Đào cũng không có ý kiến khiếu nại.
Căn cứ Hợp đồng môi giới bất động sản của Delta Valley Bình Thuận và Novareal thì Novareal không phải chủ đầu tư dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung Lũng Đại Dương mà là công ty tư vấn môi giới độc quyền.
Novareal không có chức năng kinh doanh giao dịch, ký hợp đồng mua bán với các sản phẩm của dự án. Tại Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản quy định "môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, mua lại bất động sản". Do vậy, căn cứ thỏa thuận với chủ đầu tư Novareal ký văn bản thỏa thuận tư vấn, môi giới với ông Sơn, bà Đào là phù hợp quy định pháp luật.
Đồng thời tại khoản 3.1, Điều 3 của Văn bản thỏa thuận cho thấy bên ông Sơn đồng ý đặt cọc cho bên Novareal để đảm bảo cho việc ông Sơn thực hiện các cam kết của ông Sơn tại Văn bản thỏa thuận này và chứng minh năng lực tài chính của ông Sơn chứ không phải là mục đích đảm bảo các cam kết của Novareal trong văn bản thỏa thuận này.
Điều này phù hợp với điều 328 Bộ Luật dân sự 2015, cho nên việc Hội đồng xét xử cho rằng văn bản thỏa thuận ngày 5/11/2020 giữa Công ty cổ phần Novareal và ông Trần Hồng Sơn vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật dẫn đến hợp đồng cho vay và hợp đồng thế chấp cùng lập ngày 25/11/2020 là không đúng.
Từ đó Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 7, TP.HCM kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm ngày 30/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 7, đề nghị Tòa án nhân dân TP.HCM xét xử phúc thẩm vụ án theo hướng hủy bản án ngày 30/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 7.
TOÀ ÁN CHO RẰNG NOVAREAL VI PHẠM PHÁP LUẬT
Trước đó, Toà án nhân dân Khu vực 7 – TP.HCM đã xét xử vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến dự án NovaWorld Phan Thiết giữa nguyên đơn là một ngân hàng lớn và bị đơn là vợ chồng ông Trần Hồng Sơn, 66 tuổi. Công ty Cổ phần Novareal (Novareal JSC) được tòa triệu tập với tư cách người có quyền, nghĩa vụ liên quan nhưng vắng mặt.
Theo hồ sơ, ngày 5/11/2020, vợ chồng ông Sơn ký văn bản thỏa thuận với Novareal mua biệt thự song lập diện tích đất 150m2, tổng diện tích sàn 175m2 thuộc tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương, xã Tiến Thành, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận (NovaWorld Phan Thiết, nay thuộc phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng).
Đến ngày 25/11/2020, vợ chồng ông ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng vay 3,65 tỷ đồng để thanh toán tiền đặt cọc mua biệt thự song lập trên. Hợp đồng có thời hạn 36 tháng, lãi suất 11,5% một năm; tài sản bảo đảm chính là quyền tài sản phát sinh từ thỏa thuận mua biệt thự này.
Theo phía ngân hàng, từ khi vay đến nay, vợ chồng ông Sơn mới chỉ trả 900 triệu đồng tiền lãi, chưa thanh toán gốc và ngừng trả từ tháng 12/2022. Tính đến 30/9, dư nợ đã vượt 5,32 tỷ đồng. Dù được ngân hàng nhiều lần nhắc nhở, ông bà vẫn không thanh toán, buộc ngân hàng phải khởi kiện, yêu cầu trả nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm là quyền tài sản từ hợp đồng mua biệt thự.
Sau quá trình nghiên cứu hồ sơ và nghị án, Hội đồng xét xử đã bác yêu cầu khởi kiện của phía ngân hàng, tuyên hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn và bị đơn đều vô hiệu. Tòa buộc Novareal phải trả lại cho ngân hàng 3,65 tỷ đồng nợ gốc (số tiền công ty nhận giải ngân từ ngân hàng); buộc ngân hàng phải trả lại cho vợ chồng ông Sơn hơn 900 triệu đồng.
Hội đồng xét xử cho biết, khoản vay mà ngân hàng giải ngân cho vợ chồng ông Sơn nhằm thanh toán đợt 2 theo văn bản thỏa thuận ký ngày 5/11/2020 với Novareal để mua biệt thự song lập. Tài sản bảo đảm là toàn bộ quyền tài sản của vợ chồng ông Sơn phát sinh từ văn bản này. Căn biệt thự thuộc loại tài sản hình thành trong tương lai, vì vậy trước khi xem xét tính pháp lý của hợp đồng tín dụng, cần đánh giá tính pháp lý của văn bản thỏa thuận mua căn biệt thự.
Theo toà, Novareal nhân danh chủ đầu tư dự án Thung Lũng Đại Dương ký hợp đồng là đơn vị tư vấn, môi giới độc quyền sản phẩm bất động sản thuộc dự án. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Novareal chỉ được hưởng thù lao môi giới và hoa hồng khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, cho thuê bất động sản.
Song, tại Điều 3 của văn bản thỏa thuận, Novareal lại quy định về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn và phương thức nộp tiền, cũng như cách xử lý tiền đặt cọc. Nội dung này trái luật, bởi công ty môi giới không có quyền trực tiếp nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, mà chỉ đóng vai trò trung gian để người mua và chủ đầu tư ký hợp đồng.
Bên cạnh đó, kết quả thẩm định hiện trạng thực tế tài sản hình thành trong tương lai cho thấy ngân hàng không chỉ được vị trí khu đất xây biệt thự, tại địa phương chính quyền cũng không có thông tin quản lý dự án. Hồ sơ vụ án không có tài liệu chứng minh bất động sản hình thành trong tương lai là biệt thự song lập thuộc dự án Thung Lũng Đại Dương đã được xây xong phần móng. Công ty Delta Valley Bình Thuận (chủ đầu tư dự án) cũng không được phép ủy quyền cho Novareal ký hợp đồng đặt cọc liên quan đến nhà ở.
Hội đồng xét xử cho rằng, tài sản này thực tế không tồn tại, việc Novareal nhận tiền đặt cọc từ khách hàng bị xác định là vi phạm pháp luật và bản thỏa thuận ngày 5/11/2020 vợ chồng ông Sơn ký với Công ty Novareal là vô hiệu.