Theo nhiều chuyên gia, sự bấp bênh của thị trường vàng, chứng khoán, lãi suất ngân hàng thấp hơn cả mức lạm phát mục tiêu trong năm 2023 đã dẫn dòng tiền qua kênh bất động sản. Trong đó, giao dịch chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội đang tăng đột biến cuối 2023 là chỉ dấu cho sự chuyển dịch dòng tiền.
BẤT ĐỘNG SẢN LÀ KÊNH TRÚ ẨN TỐT, NHƯNG CẦN CẨN TRỌNG
Đánh giá về các kênh đầu tư thời gian qua, bà Phạm Thị Thùy Dung, Trưởng phòng Kinh doanh OneHousing cho biết, quan sát các kênh đầu tư thời gian qua đều có thể nhìn thấy, với kênh tiết kiệm, lãi suất các kỳ hạn dưới 12 tháng thậm chí còn thấp hơn cả mức lạm phát mục tiêu trong năm 2023, tương đương thấp hơn mức 4,5%/năm. Rõ ràng, kênh tiết kiệm chỉ là giải pháp ngắn hạn để giữ tiền, không được xem là một kênh đầu tư.
Trong khi đó, kênh đầu tư vàng, giá vàng trong những ngày qua biến động rất mạnh, có thời điểm đã vượt mức 80 triệu đồng/lượng, cao hơn thế giới gần 20 triệu đồng, nhưng cũng có lúc rớt rất sâu. Đặc biệt, các doanh nghiệp đã kéo giãn khoảng cách giữa mua và bán lên tới 4 - 5 triệu đồng và đẩy rủi ro về phía người mua.
“Cùng với kênh đầu tư vàng thì còn có đầu tư chứng khoán. Thị trường chứng khoán rõ ràng không dành cho các nhà đầu tư không chuyên. Gần đây, Chính phủ cũng đã có những biện pháp quản lý chặt chẽ và không khuyến khích các nhà đầu tư nghiệp dư tham gia vào thị trường này”, bà Dung phân tích.
Với thị trường bất động sản, Trưởng phòng Kinh doanh OneHousing nhận định, từ trước đến nay bất động sản vẫn là kênh trú ẩn dòng tiền của nhà đầu tư. Tuy nhiên lựa chọn phân khúc đầu tư cũng sẽ có nhiều sự thay đổi khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được thông qua mới đây, sẽ có khoảng 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III) trên cả nước sẽ siết phân lô bán nền, đây là loại hình được xem là có tính đầu cơ cao, rủi ro cho nhà đầu tư lớn.
Song, tại thị trường Hà Nội năm 2024 sẽ chỉ còn các dự án đã đầy đủ pháp lý hoàn thiện mới có thể ra hàng, thị trường thổ cư sẽ vẫn tiếp tục duy trì, và thị trường chuyển nhượng căn hộ chung cư thì từ 6 tháng cuối năm 2023 đã diễn ra sôi động, cả chung cư cũ ở trong nội đô hay các dự án ở rìa phía Đông hay phía Tây đều tăng giá.
Về giá, theo bà Dung như ở khu vực phía Tây Hà Nội, trong vòng 3 tháng trở lại đây, gần như giá nhà tăng liên tục, chủ những căn hộ có thể mua bán chuyển nhượng liên tục, tháng này mua, tháng sau bán đã có lời.
Thậm chí có những khách hàng biết chủ có nhu cầu bán, mang tiền đến tận nhà để cọc cho chủ nhà nhưng tại thời điểm ấy chủ nhà đã “quay xe” tăng giá và họ không bán cho khách đó nữa. Họ không sợ căn nhà của mình không bán được, bởi vì chủ nhà ở đó họ đã nắm quá rõ, thị trường khu vực đang rất sôi động và nhu cầu ở thực cao.
Lý do dẫn tới việc tăng giá thì có hai yếu tố, một là nhu cầu ở thực vẫn có nhu cầu cao, hai là nhu cầu đầu tư như tôi đã đề cập. Với nhu cầu ở thực thì việc mua căn hộ ở nội đô đã trở nên rất khó khăn, do giá cao và gần như là không có dự án mới. Còn các nhà đầu tư đã chuyển hướng dòng tiền, sẵn sàng tiếp cận với bất động sản nhu cầu ở thực, có dòng tiền ngay.
Bên cạnh những yếu tố kể trên thì thị trường bất động sản còn chuyển dịch theo xu hướng chính trị, kinh tế cũng như là giáo dục. Ở đâu được Nhà nước chú trọng đầu tư hạ tầng giao thông, giáo dục, hành chính thì sẽ kéo theo cư dân về sinh sống và phát triển. Khu vực phía Tây và Đông đã và đang nhận được nhiều đầu tư về hạ tầng để phát triển thành trung tâm mới của Hà Nội.
GIẢI PHÁP HÚT VỐN
Thực tế, bất động sản có vai trò rất quan trọng trong ngành kinh tế, là cầu nối các ngành, gồm 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản.
Chia sẻ tạo đàm vừa diễn ra, PGS. TS. Định Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho biết, thị trường bất động sản có hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần trong nền kinh tế. Riêng 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (chiếm 6,2% GDP), du lịch (chiếm 1,02% GDP), lưu trú (chiếm 2,27% GDP), tài chính - ngân hàng (chiếm 4,76%) năm 2022. Chỉ với 4 ngành này đã có tác động đến 14,25% GDP.
Theo ông Thịnh, để gia tăng Dòng vốn thúc đẩy thị trường bất động sản cần giải quyết 4 nguồn vốn là vốn đầu tư công, vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và vốn FDI.
Thứ nhất, đối với vấn đề giải ngân vốn đầu tư công, cần đề cao vai trò trách nhiệm của người đứng đầu trong giải ngân vốn đầu tư công. Tháo gỡ các khó khăn trong thủ tục khởi công dự án, các hồ sơ, thủ tục đầu tư cần được sớm chuẩn bị. Cần phân bổ nguồn vốn đầu tư công sớm tại các bộ, ngành, địa phương.
Đồng thời, điều chỉnh nhanh giá cả theo giá thị trường, một số vật tư nguyên liệu tăng giá, các doanh nghiệp chờ đợi điều chỉnh giá từ cơ quan chức năng. Đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư. Nhiều dự án vẫn gặp vướng trong giải phóng mặt bằng. Một số địa phương, một số dự án khó khăn về nguồn vật liệu, ảnh hưởng tiến độ, khối lượng nghiệm thu giải ngân vốn.
Cùng với đó, các dự án có vốn đầu tư nước ngoài cần khẩn trương xem xét, sửa đổi. Các dự án có vốn ODA có quá trình điều chỉnh, sửa đổi tốn nhiều thời gian, chậm tiến độ thi công nên cần rà soát, kiểm tra tính hợp pháp, hợp lý.
Thứ hai, đối với nguồn vốn tín dụng, cần thực hiện nhanh chóng, nghiêm túc và linh hoạt các chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước để có thể đưa nguồn vốn tín dụng đến với các doanh nghiệp bất động sản. Các ngân hàng thương mại cần đẩy mạnh việc xem xét, thẩm định các dự án, các hợp đồng để có thể thực hiện cho vay theo dòng tiền, cho vay theo hợp đồng của các dự án bất động sản.
Thứ ba, về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cần tiếp tục xem xét các động thái của các doanh nghiệp trong việc phát hành trái phiếu. Từ đó, kịp thời có các biện pháp thay đổi, chỉnh sửa để các cơ chế, chính sách phù hợp với năng lực và tình hình tài chính của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản.
Cuối cùng, đối với việc thu hút vốn FDI, từ ngày 1/1/2024, chính sách thuế tối thiểu toàn cầu 15% chính thức có hiệu lực. Các quy định về thuế tối thiểu toàn cầu được Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) đề xuất và bắt đầu áp dụng từ kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2024.
Theo đó, các công ty đa quốc gia có doanh thu từ 750 triệu Euro hay 850 triệu USD trở lên trong 2 năm của 4 năm gần nhất sẽ bị đánh thuế 15%. Điều đáng nói, nếu doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) không nộp thuế hoặc nộp thuế thấp hơn mức sàn 15% tại nước nhận đầu tư thì nước có công ty mẹ đóng trụ sở chính sẽ thu phần chênh lệch này.
Để thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản cần xem xét đổi mới các biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp FDI trong việc tiếp cận các thủ tục đầu tư, các ưu đãi trong việc giảm chi phí đầu tư, trong việc giải phóng mặt bằng, trong tuyển dụng công nhân. Đồng thời, cần đẩy mạnh số hóa các hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước, xây dựng kho dữ liệu toàn diện để giảm thiểu chi phí tiếp cận, thẩm định và rút ngắn quá trình xét duyệt đưa ra quyết định đầu tư.
