Việc sáp nhập các đơn vị hành chính tại một số địa phương trọng điểm đang mở ra triển vọng mới cho thị trường bất động sản khu công nghiệp. Nhờ quy hoạch đồng bộ, tối ưu nguồn lực và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh, quá trình tái cấu trúc hành chính không chỉ tạo ra diện mạo đô thị mới mà còn là cú hích giúp thúc đẩy phát triển khu công nghiệp tại nhiều vùng trên cả nước.
Theo báo cáo mới đây của chứng khoán MBS, tại khu vực miền Bắc, sự sáp nhập giữa các tỉnh như Hải Phòng – Hải Dương và Bắc Ninh – Bắc Giang được kỳ vọng sẽ hình thành các trung tâm công nghiệp mới nhờ lợi thế về quỹ đất và sự cải thiện đáng kể trong kết nối hạ tầng.
Cụ thể, sau khi hợp nhất, khu vực Hải Phòng – Hải Dương sẽ được đầu tư nhiều dự án hạ tầng chiến lược nhằm tăng cường kết nối liên vùng. Một loạt tuyến giao thông sẽ được triển khai để liên kết các khu vực của tỉnh Hải Dương cũ với phía Tây thành phố Hải Phòng, khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, khu kinh tế ven biển phía Nam và cảng cửa ngõ quốc tế tại Lạch Huyện. Đồng thời, tuyến đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng, đi qua các tỉnh Hưng Yên và Hải Dương, cũng sẽ đóng vai trò then chốt trong việc nâng cao năng lực vận tải và kết nối hàng hóa cho cả vùng.
MBS đánh giá rằng quá trình sáp nhập mang lại lợi thế rõ rệt cho khu vực Hải Dương cũ nhờ sở hữu quỹ đất phát triển khu công nghiệp khoảng 3.000ha, cùng mức giá thuê thấp hơn so với Hải Phòng. Đây là yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất tại Hải Phòng đang dần thu hẹp và chi phí thuê gia tăng.
Ở một diễn biến tương tự, việc sáp nhập giữa Bắc Ninh và Bắc Giang mở ra cơ hội tăng trưởng đáng kể cho khu vực Bắc Giang. Với việc trung tâm hành chính mới đặt tại tỉnh Bắc Giang cũ, địa phương này sẽ có điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư phát triển hạ tầng. Sở hữu quỹ đất khu công nghiệp còn lại lên tới 3.800ha, cùng với việc cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện, Bắc Giang được kỳ vọng sẽ thay thế một phần vai trò của Bắc Ninh, trở thành điểm đến mới của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực sản xuất và công nghiệp hỗ trợ.
Tại khu vực miền Nam, sau khi sáp nhập, TP.HCM mở rộng sẽ đạt tiêu chuẩn về quy mô và dân số để trở thành một siêu đô thị. Trong cơ cấu phát triển mới, khu vực Bình Dương cũ được định vị trở thành trung tâm công nghiệp chiến lược nhờ hạ tầng công nghiệp sẵn có.
Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ tại khu vực phía Nam, bao gồm tuyến metro số 1 nối dài kết nối Bình Dương với trung tâm TP.HCM, dự án đường sắt đô thị TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, và các tuyến kết nối với Quốc lộ 13. Những tuyến giao thông này sẽ hình thành trục kết nối huyết mạch giữa trung tâm siêu đô thị mới với các vùng phụ cận, tạo thuận lợi cho việc mở rộng không gian phát triển công nghiệp và thúc đẩy phát triển dịch vụ đi kèm.
Tuy nhiên, theo MBS trong ngắn hạn, triển vọng thị trường khu công nghiệp vẫn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố bất định liên quan đến chính sách thuế quan của Mỹ. Nhiều nhà đầu tư đang tạm thời “quan sát và chờ đợi” trước khi ra quyết định mở rộng sản xuất. Điều này có thể khiến dòng vốn đầu tư trong nước và quốc tế bị chững lại trong năm 2025, kéo theo nhu cầu thuê đất khu công nghiệp giảm sút.
Song, về trung hạn, kỳ vọng vào kết quả các cuộc đàm phán thương mại sẽ giúp ổn định lại chính sách thuế quan toàn cầu vào cuối năm 2025. Khi các điều kiện về chính sách rõ ràng hơn, doanh nghiệp sẽ có cơ sở để lập kế hoạch đầu tư trung và dài hạn. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, từ đó, sẽ có khả năng phục hồi mạnh mẽ.
“Dù vậy, cần lưu ý rằng xu hướng dịch chuyển dòng vốn sản xuất vẫn còn khó đoán, do còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như kết quả đàm phán giữa Việt Nam và Hoa Kỳ, cũng như diễn biến chính sách thuế quan giữa Hoa Kỳ và các quốc gia đối thủ cạnh tranh trong khu vực như Thái Lan, Indonesia và Malaysia”, MBS cho hay.
