Câu chuyện sáp nhập tỉnh và hạ tầng bứt tốc đang thổi bùng sức nóng cho thị trường đất nền. Nhưng phía sau những con số tăng trưởng là lời cảnh tỉnh về sự chọn lọc và tính bền vững của xu hướng đầu tư
GIÁ ĐẤT TĂNG NÓNG
Tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2025”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn đã chia sẻ nhiều chuyển biến hấp dẫn về thị trường bất động sản trong thời gian gần đây, trong đó, có thị trường đất nền.
Ông Tuấn cho biết, lượng tìm kiếm và giá đất nền tại các thị trường đều có sự tăng trưởng sau Tết, đặc biệt ở Hà Nội và các thị trường tỉnh. Dữ liệu của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng khá mạnh, ở mức 52%, tại TP.HCM tăng 31% và tại các tỉnh khác tăng 54% so với tháng 2/2025.
Trong khi đó, giá rao bán đất nền phổ biến vào tháng 3/2025 tại Hà Nội đã tăng 42%, tại TP.HCM tăng 7% và tại các tỉnh khác tăng tới 67% so với tháng 1/2023.
Theo khảo sát với môi giới của Batdongsan.com.vn, người tiêu dùng Hà Nội đang quan tâm nhiều đến đất nền vùng ven, trong khi người tiêu dùng TP.HCM lại quan tâm nhiều hơn tới đất nền gần trung tâm.
Đất nền tại các tỉnh miền Bắc ghi nhận mặt bằng giá rao bán tăng trong tháng 3/2025. Cụ thể, so với quý 1/2023, trong quý 1/2025, giá bán đất nền tại Hưng Yên đã tăng 55%, Bắc Ninh tăng 46%, Hà Nội tăng 42%, Hải Phòng tăng 21%... Biến động giá tại các tỉnh miền Nam ở mức nhẹ hơn, Đồng Nai tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, TP.HCM tăng 5%...
Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, với phân khúc đất nền, xu hướng phân hóa Bắc - Nam vẫn tiếp tục, miền Bắc phân bổ giá rộng hơn và cao hơn so với miền Nam.
Tại miền Nam, chỉ các huyện cận TP.HCM ghi nhận tăng trưởng về nhu cầu tìm kiếm đất nền. Mặc dù vậy giá bán chưa có biến động mạnh ở các khu vực này.Trong khi đó, hầu hết các tỉnh miền Bắc đều có biến động lớn về mức độ quan tâm và giá rao bán.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 3/2025, Hải Dương là tỉnh có giá đất nền biến động mạnh nhất, tăng 100% so với tháng 1/2023. Một số tỉnh khác cũng ghi nhận mức tăng giá đất nền đáng kể, bao gồm Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%)...
Tại miền Trung, đất nền Quảng Nam có mức độ quan tâm tăng ở khu vực ven biển giáp ranh Đà Nẵng. Đồng thời, giá rao bán đất ở Đà Nẵng ghi nhận tăng trưởng. Cụ thể, trong tháng 3/2025, giá rao bán đất nền quận Cẩm Lệ đã tăng 80%, quận Liên Chiểu tăng 75% và huyện Hoà Vang tăng 50% so với tháng 1/2023.
Với tin tức về sáp nhập tỉnh, phản ứng tại các khu vực có sự phân hóa, quan tâm cao nhất đến từ các tỉnh miền Bắc. Theo dữ liệu tổng hợp từ Google vào tháng 2/2025, khu vực Miền Bắc và Hà Nội ghi nhận lượng tìm kiếm từ khoá “sáp nhập tỉnh” cao nhất. Theo từng tỉnh thành, đứng đầu là Bình Dương, tiếp đến là các tỉnh Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Thái Bình, Bắc Ninh…
TRÁNH TÂM LÝ LƯỚT SÓNG
Nhận định thị trường trong quý 1, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, kế hoạch sáp nhập tỉnh là một vấn đề được đông đảo dư luận quan tâm.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản tháng 3/2025 tăng mạnh so với tháng 2/2025 tại các tỉnh có sự tương đồng hoặc bổ trợ về diện tích tự nhiên, quy mô dân số. Đơn cử, tại Đà Nẵng và Quảng Nam, mức độ quan tâm bất động sản tại Đà Nẵng tăng 39%, còn tại Quảng Nam tăng 96%.
Ngoài ra, các tỉnh có vị trí địa lý, lợi thế thiên nhiên tương đồng cũng ghi nhận biến động tích cực (Hưng Yên tăng 36%, Thái Bình tăng 75%). Các trường hợp tương đồng về quy mô, bổ trợ về kinh tế du lịch biển cũng có lượng tìm kiếm tăng đáng kể (Quảng Bình tăng 45%, Quảng Trị tăng 8%).
Đáng chú ý, các tỉnh có khả năng kết hợp trở thành “siêu đô thị” với 12,5 triệu dân, quy tụ cảng biển, sân bay, trung tâm tài chính, chứng kiến mức độ quan tâm bất động sản tăng (TP.HCM tăng 13%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 42%).
Nhìn lại bài học thực tế như trường hợp Hà Nội - Hà Tây, trong giai đoạn 2016 - 2025, giá nhà đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2,6 - 15 lần, trong khi Hà Nội cũ tăng trung bình 2,4 lần. Tuy nhiên, nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, đặt ra nghi vấn về tính bền vững trong tăng giá.
Do đó, ông Nguyễn Quốc Anh khuyến nghị: “Khi đánh giá cơ hội từ sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý. Giá trị bất động sản chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư.
Người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu, và tính tương thích vùng sẽ là chìa khóa để tránh rủi ro”.
Các chuyên gia bất động sản cũng bày tỏ, người mua và nhà đầu tư cần lưu ý các rủi ro: quy hoạch có thể thay đổi hoặc việc sáp nhập diễn ra chậm hơn dự kiến; nguy cơ mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt tại các khu vực tăng nóng. Sáp nhập là cơ hội lớn, nhưng cần tỉnh táo mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đã cảnh báo nhà đầu tư trước sóng đất từ thông tin sáp nhập đơn vị hành chính. VARS cho rằng, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê.
Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.
“Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao”, VARS khuyến nghị.
Còn ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property) chia sẻ, khi đầu tư dựa trên thông tin quy hoạch, nếu nhà đầu tư tham gia khi giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao hoặc thông tin quy hoạch không chính xác, nguy cơ mắc kẹt là rất lớn. Thị trường sẽ điều chỉnh, giá có thể chững lại hoặc giảm, khiến nhà đầu tư khó thoát hàng mà không chịu lỗ.
Thứ hai, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong bối cảnh thị trường tỉnh, nơi thanh khoản không mạnh, là một rủi ro lớn. Nếu thị trường quay đầu, việc bán ra nhanh để cắt lỗ sẽ không dễ dàng, thậm chí có thể kéo dài nhiều năm. Vì vậy, muốn tham gia phân khúc này, nhà đầu tư nên ưu tiên dùng vốn tự có để tránh rơi vào thế bị động.
