Cụm từ “định giá đất” được đưa lên đặt xuống rất nhiều trong thời gian qua, các nhà làm luật cũng đang cố tìm ra hướng giải quyết, tháo gỡ khó khăn trong hoạt động định giá đất. Dù vậy, đây vẫn là vướng mắc lớn, khiến doanh nghiệp bất động sản phải oằn mình chống chịu, dự án kéo dài, doanh thu giảm, thậm chí là “lỗ” vì tiền chôn chân ở đất.
VƯỚNG MẮC BỦA VÂY DOANH NGHIỆP
Nhận định về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng còn nhiều địa phương rất máy móc, sợ trách nhiệm, nên việc tính giá đất đang làm khó doanh nghiệp.
Hiện, doanh nghiệp ông Toản đang nghiên cứu và phát triển một dự án tại tỉnh Hải Dương với thuế đất rất cao. So với thời điểm trước, từ năm 2020 tỉnh này đã tính giá đất tăng trung bình khoảng 2,5 - 3 lần. Thời điểm trước, một dự án khoảng 10ha đất nông thôn khoảng 100 tỷ đồng, bây giờ con số này phải 300 tỷ đồng.
Có tình trạng các địa phương định giá tại thời điểm giao đất, tuy nhiên, có những thời điểm giá đất rất cao, nhưng từ thời điểm doanh nghiệp được giao đất đến thời điểm đủ điều kiện để bán dự án lên tới vài năm. Do địa phương và doanh nghiệp phải giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng... Sau đó các thủ tục liên quan để xây dựng, đợi Sở Xây dựng cấp giấy chứng nhận dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Do thời gian chờ thực hiện dự án quá dài, song, khi giao đất lại yêu cầu không quá 3 tháng (khoảng 100 ngày) phải tính tiền sử dụng đất, đây là điều không phù hợp.
Doanh nghiệp phải nộp tiền ngay, nhưng quy định lại tính tại thời điểm giao đất, trong khi thời điểm kinh doanh thị trường có lên có xuống. Ví dụ, doanh nghiệp được giao đất vào năm 2021, thì thực hiện dự án rất khó khăn, do giao dịch tại thời điểm đó giá rất cao, “sốt” đất. Nhưng bán dự án, lại bán ở thời điểm hiện tại, lúc thị trường rơi vào khó khăn, khiến doanh nghiệp dễ thua lỗ.
Nhiều doanh nghiệp phải khóc ròng vì quy trình định giá đất khiến dự án không triển khai được. Chia sẻ tại một toạ đàm gần đây, bà Đặng Thị Kim Oanh, CEO Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh rất bức xúc từ những dự án thực tế liên quan đến chính sách định giá đất.
Theo bà Kim Oanh, tập đoàn đang có quỹ đất khoảng 27 ha được tách ra từ khu công nghiệp hơn 130 ha theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Để có được khu đất 27 ha này số tiền thực tế mua từ nợ xấu ngân hàng chưa tính lãi vay mà doanh nghiệp đã bỏ ra là hơn 780 tỷ đồng từ năm 2018 đến nay. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm nhà ở thương mại, phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà địa phương nhưng do vướng mắc liên quan đến luật Đất đai và luật Đầu tư nên chưa thể triển khai được.
Thay vì chờ đợi chính sách điều chỉnh, Địa ốc Kim Oanh đã quyết định chuyển hướng sang đầu tư toàn bộ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp lại gặp bất cập trong việc được ghi nhận chi phí thực tế bỏ ra để có được quỹ đất phát triển dự án.
Nếu chỉ cần giữ nguyên hiện trạng là đất khu công nghiệp, sau khi trừ thuế thì doanh thu còn 1.500 tỷ đồng, chưa nói đến việc doanh nghiệp sử dụng quỹ đất này để tiếp tục đầu tư loại hình nhà ở thương mại thì giá trị sẽ còn cao hơn nhiều.
Vướng mắc lớn nhất hiện nay của doanh nghiệp là thay vì ghi nhận đầy đủ chi phí như chi phí hợp lý thực tế đã bỏ ra tại thời điểm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất, cộng các chi phí lãi vay, trượt giá... đến thời điểm triển khai dự án, cơ quan quản lý chỉ ghi nhận giá trị này cho doanh nghiệp theo khung giá của UBND tỉnh, tại thời điểm này trong thời hạn còn lại chỉ hơn 100 tỷ đồng, nếu tính giá vốn bỏ ra thì tập đoàn đã lỗ 600 tỷ đồng.
“Từ một quỹ đất có giá trị 1.000 tỷ đồng khi làm nhà ở xã hội giá trị chỉ được ghi nhận 100 tỷ đồng. Tính ra dự án có hơn 1.600 lô đất, trung bình mỗi lô đất nhà ở xã hội chỉ được bố trí 70m2, như vậy trung bình mỗi 1m2 đất chỉ được ghi nhận giá vốn chưa tới 900.000 đồng/m2. Trong khi đó, dự án thuộc đô thị loại I, ngay trung tâm Thành phố mới tỉnh Bình Dương. Đây là điều bất cập, chưa hợp lý”, vị chủ doanh nghiệp bày tỏ.
LỌT SÀNG, XUỐNG NIA
Nhiều lần có văn bản góp ý nhằm tháo gỡ khó khăn về định giá đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tại TP.HCM đang có hơn 58.000 sổ hồng chưa được cấp đến tay người dân, khiến họ không yên tâm. Trong khi đó, chủ đầu tư cũng không nhận lại được số tiền 5% của giá trị hợp đồng. Còn xã hội đương nhiên sẽ có những giao dịch không bảo đảm, thậm chí phát sinh thị trường “ngầm”.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã đánh giá 6 nhóm nguyên nhân làm chậm quá trình cấp sổ hồng, trong đó, nguyên nhân ách tắc của định giá đất là nguyên nhân hàng đầu.
“Tắc là vì sao? Vì cơ chế các tiêu chí để định giá đất trên thực tế bị vướng, việc vướng mắc chủ yếu đến từ phương pháp thặng dư. Với cách tính của phương pháp thặng dư được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất, dẫn đến một số cán bộ, viên chức có liên quan vướng vào lao lý, những doanh nghiệp thẩm định giá cũng bị vướng theo”, ông Châu lý giải.
Hiện nay, vấn đề này đang được Chính phủ tháo gỡ, năm 2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024 để sửa đổi bổ sung Nghị định 44/2014. Nhưng vấn đề then chốt mà HoREA góp ý chưa được đưa vào trong Nghị định 12, cho nên Nghị định này tiếp tục ách tắc, công tác định giá vẫn diễn ra trong khó khăn.
Theo quan điểm của Chủ tịch HoREA, định giá đất cần tính đúng, đủ, công bằng và không tận thu. Nếu việc định giá, muốn tận thu thì sẽ khó có kết quả như mong muốn. Ông Châu nêu quan điểm: “Chúng ta cần làm theo cách “lọt sàng, xuống nia”, ví dụ, 10 đồng giá đất, Nhà nước thu 9 đồng, 1 đồng còn lại doanh nghiệp sẽ dùng để kinh doanh, kích cầu tiêu dùng, đối với người dân, họ cũng làm tương tự để phát triển nền kinh tế”.
Từ 2005 đến nay, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Theo góc nhìn của ông Châu, nếu hoạt động định giá đất có hiệu quả, trong những năm tới, con số trên phải lên đến 15 – 16%.
Chỉ riêng năm 2023, đăng ký biến động đất đai tại TP.HCM là hơn 300.000 trường hợp. Nếu biến động này càng lớn thì chứng tỏ kinh tế càng phục hồi, giao dịch giao thương, sử dụng đất đưa vào nền kinh tế càng tốt.
Đặc biệt, TP.HCM có hơn 1,8 triệu thửa đất, tỷ lệ cấp sổ đỏ lên đến 99,3%, cao nhất cả nước. Toàn thành phố, chỉ còn có 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ, thời gian tới, thành phố cũng đang tập trung, đẩy mạnh việc cấp sổ cho người dân, dần dần những trường hợp không có sổ cũng sẽ giảm đi. Ông Châu nhấn mạnh thêm, định giá đúng, đủ, công bằng và không tận thu sẽ kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Hơn nữa, Luật Đất đai 2024 có quy định nhân văn là người không có nhu cầu làm sổ đỏ thì cơ quan quản lý đến tận nơi để cấp; tiếp tục thực hiện cơ chế người chưa đủ khả năng tài chính thì nhà nước cho nợ đến khi có chuyển nhượng... sẽ thu sau.
Đối với doanh nghiệp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã rất cầu thị, tiếp thu nhưng vẫn còn sót một số đề nghị. Chẳng hạn như bổ sung thêm chi phí dự phòng trong hai trường hợp, dự phòng khi khối lượng phát sinh và dự phòng cho trượt giá. Quy định các phương pháp định giá đất trong luật là thay đổi rất lớn. Lợi nhuận là bằng tổng doanh thu trừ tổng chi phí. Vậy tại sao nhà đầu tư không được tính tiền sử dụng đất?
“Nếu định giá đất theo hướng đẩy lên cao sẽ khó thu hút đầu tư, làm cho đầu tư các dự án bị đội lên cao so với các nước trong khu vực. Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường lắng nghe, bổ sung để nghị định về giá đất đầy đủ, sát với thực tế”, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.
THỪA NHẬN THIẾU SÓT
Nhiều dự án bất động sản nằm trên giấy đến cả chục năm, doanh nghiệp muốn triển khai, nhưng yếu tố pháp lý lại trở thành rào cản. Hàng nghìn tỷ đồng chôn chân vào đất đai, Nhà nước dễ bị thất thu công quỹ. Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chia sẻ thẳng thắn những thiếu sót của hệ thống quy định liên quan đến lĩnh vực giá đất.
Ông Nhẫn cho hay, trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44 tới Nghị định 10, Nghị định 12 và tới nay khi soạn thảo quy định Nghị định về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã rất nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, phần chính là luật Đất đai thì chưa xử lý hết nên thực tế, quy định vẫn còn những bất cập.
Đơn cử, trong quá trình tính giá đất, vẫn còn tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá. Cùng với đó, lực lượng thực hiện cũng còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Các đơn vị tư vấn không dám làm vì cơ sở dữ liệu yếu, nhân lực mỏng... dẫn đến kết quả cuối cùng không mang tính khách quan, trung thực.
Còn trong quá trình xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024, Bộ Tài đã đồng hành rất sát cùng các bộ, ngành như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... trên quan điểm chung là sẽ cố gắng tiếp thu các ý kiến góp ý từ nhiều thành phần trong xã hội như doanh nghiệp, các chuyên gia, địa phương... nhằm xử lý các vấn đề đang tồn tại.
Trong đó, phương pháp định giá đất đã được đưa vào luật cụ thể trường hợp nào áp dụng phương pháp nào, điều kiện nào... giúp các đơn vị không còn lúng túng. Bên cạnh đó, các số liệu đầu vào, chất lượng, tính trung thực, đầy đủ... cũng được hướng dẫn đầy đủ.
Ngoài ra, các quy định về Hội đồng thẩm định giá đất cũng được bổ sung chi tiết, quy định chi tiết hội đồng có nhiều thành phần, có các tổ chức có chức năng và chuyên môn định giá; về việc đào tạo bồi dưỡng cho lực lượng làm công tác định giá đất; tiêu chuẩn của cơ sở đào tạo định giá viên cần điều kiện, yêu cầu thế nào... Quy định cụ thể, chặt chẽ nên khi có lực lượng này sẽ đảm bảo chất lượng đầu ra của công tác định giá đất.
