Một trong những vấn đề được đặc biệt quan tâm là việc định giá đất, yếu tố tác động trực tiếp đến lợi ích của người dân, doanh nghiệp và nhà nước. Tuy nhiên, trong thực tế, vấn đề định giá đất thường gặp phải nhiều khó khăn, đặc biệt là tình trạng cán bộ sợ sai, không dám làm hoặc có sự thông đồng khi thực hiện nhiệm vụ.
Bài viết sẽ phân tích các khía cạnh này, đồng thời đưa ra các góp ý và biện pháp kiểm soát, xử lý vi phạm trong định giá đất.
“NÚT” ĐỊNH GIÁ ĐẤT “THẮT” THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Định giá đất là quá trình xác định giá trị của một mảnh đất cụ thể dựa trên các tiêu chí pháp lý, kinh tế và xã hội. Đây là công việc quan trọng giúp nhà nước và các tổ chức, cá nhân xác định đúng giá trị thực của đất đai, từ đó làm cơ sở cho các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, bồi thường giải phóng mặt bằng, và thu tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, theo một luật sư, thuộc đoàn Luật sư Hà Nội cho biết, tính minh bạch trong định giá đất tại Việt Nam trước đây còn hạn chế, do quy trình và tiêu chí định giá chưa được công khai đầy đủ. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất được định giá thấp hơn hoặc cao hơn so với giá trị thực tế, gây thiệt hại cho các bên liên quan, gây khăn cho việc giám sát và kiểm tra. Việc thiếu minh bạch dẫn đến sự không tin tưởng từ phía người dân và DN, tạo điều kiện cho các hành vi tham nhũng và lạm dụng quyền lực.
Đi cùng với đó là tính công bằng, công bằng trong định giá đất là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan. Tuy nhiên, thực tế việc định giá đất thiếu công bằng thường xuyên xảy ra, đặc biệt là trong các khu vực có sự phát triển nhanh chóng về hạ tầng và đô thị. Các yếu tố này thường bị ảnh hưởng bởi lợi ích nhóm và sự can thiệp không minh bạch của các cơ quan quản lý, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp đất đai kéo dài.
Hiệu quả của công tác định giá đất chưa đạt yêu cầu, khi nhiều trường hợp giá đất được áp dụng không phù hợp với thực tế thị trường. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến ngân sách nhà nước mà còn gây khó khăn cho các nhà đầu tư và người dân.
Ngoài ra, việc thiếu đồng bộ trong quy trình định giá đất giữa các địa phương là một vấn đề nghiêm trọng. Mỗi địa phương có thể áp dụng các tiêu chí và phương pháp định giá khác nhau, gây ra sự không thống nhất và khó khăn trong quản lý.
Chia sẻ về điều này, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng phải thừa nhận rằng, luật cũ có lỗ hổng. Đây là vấn đề được đặt lên hàng đầu khi làm luật, những chồng chéo giữa các luật, lỗ hổng đều được đặt ra để xem xét, bởi vì từ những lỗ hổng đó mà xảy ra nhiều vụ án vừa qua.
Đây là vấn đề sớm cần giải nút thắt, luật thi hành để địa phương yên tâm định giá đất, yên tâm xác định nghĩa vụ tài chính cho các doanh nghiệp. Hiện nay, xảy ra khá nhiều sai phạm liên quan đến đất đai, điều này gây ra e ngại cho các cán bộ là mình có làm sai không, mình có gây thất thoát không. Ngay cả việc, các địa phương không thuê được đơn vị tư vấn họ cũng sẽ bị quy trách nhiệm.
NHIỀU THAY ĐỔI QUAN TRỌNG
Những khó khăn, vướng mắc trên đã được thay đổi trong Luật Đất đai 2024, việc minh bạch hóa quy trình định giá, luật đã đảm bảo được các yêu cầu cụ thể về việc công khai quy trình, tiêu chí và kết quả định giá đất. Tuy nhiên, theo luật sư, các thông tin này phải được công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng và trang thông tin điện tử của các cơ quan quản lý đất đai một cách thường xuyên theo tháng, quý giống như các nước trên thế giới. Việc này sẽ giúp tăng cường sự giám sát của công chúng và ngăn ngừa các hành vi vi phạm.
Ngoài ra, để đảm bảo công bằng, Luật Đất đai 2024 cũng có những quy định về việc thiết lập các cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ quy trình định giá đất. Nhưng để vấn đề này được thực hiện tốt, các cơ quan chức năng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về định giá và phải có cơ chế giải quyết khiếu nại minh bạch và hiệu quả. Đồng thời, cần có các biện pháp bảo vệ quyền lợi cho các nhóm yếu thế trong xã hội.
Để đảm bảo tính đồng bộ, Luật Đất đai 2024 quy định việc áp dụng chung các phương pháp và tiêu chí định giá trên toàn quốc. Các địa phương phải tuân thủ các hướng dẫn và quy định của trung ương, đồng thời phải báo cáo định kỳ về tình hình thực hiện. Việc này sẽ giúp giảm bớt sự chênh lệch và tạo sự thống nhất trong quản lý đất đai.
Cũng chia sẻ về vấn đề này, ông Chính cho biết, định giá đất và phương pháp định giá đất đang là phần khó và vướng mắc nhất trong khâu làm luật và làm dự thảo Nghị định quy định thi hành Luật Đất đai. Cụ thể là phương pháp về thặng dư liên quan đến vấn đề tính toán các chi phí như thế nào cho nhà đầu tư vừa hợp lý, lại tính đúng, tính đủ để không gây thiệt hại cho nhân dân, doanh nghiệp và thâm hụt ngân sách nhà nước.
“Để tháo gỡ khó khăn này, Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định những trường hợp gặp vướng mắc thì giải quyết như thế nào, giá xác định tại thời điểm nào, áp dụng giá đó theo bảng giá hay xác địnhg giá cụ thể, sẽ dùng phương pháp nào để xác định giá... Ngoài ra, trong Nghị định của Chính phủ cũng tiếp tục nói về vấn đề này”, ông Chính cho biết.
NGƯỜI DÂN ĐƯỢC KHUYẾN KHÍCH THAM GIA QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Luật Đất đai 2024 với những quy định mới về định giá đất là một bước tiến quan trọng trong cải cách chính sách đất đai tại Việt Nam. Các quy định này không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, có rất nhiều ý kiến về việc đảm bảo được tính công bằng, minh bạch trong việc định giá đất, tránh tình trạng bắt tay, quan liêu,... hoặc cán bộ sợ sai, không dám làm như hiện nay.
Để đạt được mục tiêu này, cần có sự nỗ lực từ tất cả các bên liên quan, bao gồm nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng. Do đó, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến định giá đất, đảm bảo các quy định luôn được cập nhật và phù hợp với thực tế. Việc này bao gồm cả việc điều chỉnh các văn bản dưới luật và hướng dẫn thi hành.
Theo Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường để minh bạch, đồng bộ việc định giá đất, vừa qua, Quốc hội đã soát xét lại cái nào quy định của luật nào phải xem xét rõ, giờ chúng ta không bàn luật nào là luật gốc, luật nào là luật liên quan mà tất cả những vấn đề gì của luật đất đai thì được nói trong luật đất đai. Ví dụ, đấu thầu thì chỉ phần đấu thầu liên quan tới Luật Đấu thầu thôi, còn những phần còn lại liên quan tới Luật Đất đai thì phải do Luật Đất đai quy định,...
Ngoài ra, các cơ quan quản lý đất đai cần xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ chặt chẽ để đảm bảo quy trình định giá đất được thực hiện đúng quy định. Cần có cơ chế giám sát độc lập từ các tổ chức xã hội và cộng đồng để phát hiện và ngăn chặn các hành vi vi phạm. Việc này sẽ giúp tăng cường sự minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan chức năng.
TIÊU ĐIỂM: MINH BẠCH HOÁ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Công tác thanh tra, kiểm tra định kỳ phải được thực hiện một cách công khai, minh bạch và có sự tham gia của các bên liên quan. Các cuộc thanh tra, kiểm tra cần tập trung vào những khu vực có nguy cơ cao về sai phạm trong định giá đất. Kết quả thanh tra, kiểm tra phải được công bố công khai và có biện pháp xử lý kịp thời đối với các vi phạm.
Cần sớm đưa ra các biện pháp xử lý vi phạm nghiêm khắc đối với các cá nhân và tổ chức vi phạm. Các hình thức xử lý có thể bao gồm phạt tiền, bãi nhiệm, thu hồi giấy phép hoạt động và truy cứu trách nhiệm hình sự. Đặc biệt, các trường hợp vi phạm nghiêm trọng cần được đưa ra xét xử công khai để răn đe.
Các cơ quan quản lý đất đai phải chịu trách nhiệm giải trình về kết quả định giá đất trước các cơ quan giám sát và công chúng. Điều này đảm bảo rằng mọi quyết định định giá đất đều có căn cứ rõ ràng và được thực hiện một cách minh bạch. Đồng thời, cần có cơ chế để người dân và doanh nghiệp có thể dễ dàng tiếp cận thông tin và khiếu nại nếu phát hiện sai phạm.
Đồng thời, kiện toàn, phát triển bộ máy, hệ thống cơ quan định giá đất từ Trung ương đến địa phương như: Trung tâm kiểm định giá đất và kiểm định địa chính, Cục quản lý giá, Tổng cục thuế,... chuẩn hóa các tiêu chuẩn.
Tăng cường đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề định giá, thẩm định giá đất cho các cán bộ công chức quản lý đất đai và tư vấn viên, thẩm định giá viên độc lập, chuyên nghiệp; tăng cường phối hợp, trao đổi kinh nghiệm, nghiên cứu, đào tạo giữa cơ quan quản lý đất đai, các tổ chức tư vấn - thẩm định giá đất,...
Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình định giá đất, giúp nâng cao tính chính xác và minh bạch. Việc này bao gồm cả việc xây dựng các hệ thống quản lý đất đai điện tử và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
Khuyến khích sự tham gia của cộng đồng trong việc giám sát quá trình định giá đất, tạo nên sự đồng thuận và tin tưởng từ phía người dân. Cần có các cơ chế để người dân và các tổ chức xã hội có thể tham gia giám sát và đóng góp ý kiến.
Cuối cùng, tăng cường truyền thông mạnh mẽ, nâng cao nhận thức về ý nghĩa, mục tiêu, mô hình, phương pháp định giá đất, điều kiện áp dụng mỗi phương pháp, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất, khơi thông các nguồn lực về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
Việt Nam đang trong giai đoạn quan trọng của sự phát triển kinh tế và xã hội, đòi hỏi cần có những cải cách lớn về chính sách đất đai để thúc đẩy quá trình phát triển bền vững. Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ mang lại những đổi mới quan trọng trong việc quản lý, sử dụng và định giá đất, đảm bảo tính minh bạch, công bằng, hiệu quả và đồng bộ.
