Bình Định vừa làm vừa “dòm”
Làn sóng đầu tư vào bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng, trong đó “bùng nổ” sản phẩm căn hộ du lịch/căn hộ khách sạn (condotel) đang tạo ra xu hướng đầu tư mới trong vài năm trở lại đây. Các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Tập đoàn FLC, Tập đoàn CEO, BIM… vẫn miệt mài xây dựng các dự án condotel và bung hàng mở bán ra thị trường với nguồn cung hàng chục nghìn căn hộ condotel. Sản phẩm condotel có mức giá bán hấp dẫn chỉ từ 1,4 -3 tỷ đồng mỗi căn, chủ đầu tư khai thác cho thuê với chính sách cam kết lợi nhuận 8-12%/năm… đã thu hút dòng tiền đầu tư thứ cấp rất lớn.
Tuy nhiên, phía sau cơn sốt condotel hiện là hàng loạt vướng mắc, khó khăn đối với việc đầu tư phát triển, kinh doanh sản phẩm này, ở cả các phía địa phương có dự án- chủ đầu tư- nhà đầu tư thứ cấp/người mua.
Bình Định- địa phương đang nổi lên với sự cởi mở trong thu hút đầu tư vào lĩnh vực du lịch, trong đó phát triển hạ tầng cơ sở lưu trú tăng tốc mạnh mẽ trong 2 năm gần đây. Chia sẻ tại hội thảo về đầu tư condotel ngày 16/3 tại Quy Nhơn, ông Võ Thanh Tín, Phó giám đốc Sở xây dựng cho biết, đến thời điểm này tỉnh đã kêu gọi đầu tư được 7 dự án đầu tư xây dựng condotel trên địa bàn và đang triển khai rất nhanh.
“Chúng tôi đã làm thủ tục cấp quyền sở hữu cho 7 dự án và đang làm thủ tục cho 2 dự án đang làm thủ tục. Trên cơ sở vận dụng quy định pháp luật, tỉnh đã cấp quyền sử dụng đất có thời hạn 50 năm cho 5 dự án với điều kiện không hình thành đơn vị ở và không cấp hộ khẩu”, ông Tín chia sẻ.
Theo ông Tín, với mục tiêu phát triển du lịch nhanh, mạnh và bền vững, đến năm 2020 dự kiến địa phương sẽ đón khoảng 5 triệu lượt khách du lịch nên nhu cầu tăng cơ sở hạ tầng lưu trú. Trong đó, địa phương này ước tính cần khoảng 7.200 căn hộ condotel. Đến thời điểm này, 7 dự án condotel được cấp phép đầu tư mới chỉ đáp ứng khoảng hơn 3.800 căn hộ condotel, tức từ nay đến năm 2020 tiềm năng phát triển condotel vẫn còn dư địa lớn.
“Tiềm năng lớn nhưng đến hiện nay, tỉnh không còn nhu cầu kêu gọi đầu tư dự án condotel nữa. Do hành lang pháp lý chưa có nên tỉnh cũng lấn cấn việc thu hút đầu tư cũng như việc cấp giấy tờ pháp lý cho các chủ đầu tư”, ông Tín nói.
Ông Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng Bộ Tư pháp chia sẻ những vướng mắc về địa vị pháp lý của loại hình BĐS condotel khi luật chưa kịp bổ sung, sửa đổi theo thực tiễn phát triển nhanh chóng của thị trường BĐS. Về cái khó của tỉnh Bình Định, ông Hiếu cho rằng, địa phương này đã mạnh dạn đi trước trong việc cấp quyền sử dụng đất 50 năm cho 5 dự án condotel và “cột” luôn điều kiện “không hình thành đơn vị ở và không cấp hộ khẩu”.
“Đây chỉ là giải pháp tình thế thôi, để gỡ khó cho doanh nghiệp chứ nếu làm đúng quy định pháp luật thì sẽ nảy sinh vấn đề ngay”, ông Hiếu đánh giá.
Dự án căn hộ khách sạn condotel tại The Coastal Hill Quy Nhơn của tập đoàn FLC
Gỡ khó để condotel phát triển bền vững
Phát triển condotel không chỉ là câu chuyện vướng mắc đầu tư của Bình Định, mà còn của Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh… nơi các dự án BĐS nghỉ dưỡng phát triển nở rộ chưa từng thấy. Theo số liệu của Hiệp hội BĐS Việt Nam, năm 2017 đã có hơn 22.800 căn hộ du lịch/condotel được chào bán ra thị trường với số giao dịch thành công là hơn 12.500. Có thể thấy, mức độ hấp thụ condotel tới 50% nguồn cung là cao, song với sự phát triển ồ ạt thời gian qua, thì nguy cơ dư thừa sản phẩm, dẫn tới “bong bong condotel” cũng được các chuyên gia cảnh báo ngay ở thời điểm này.
Trong thực tiễn đầu tư và kinh doanh condotel, thị trường vẫn đang e ngại về sản phẩm condotel cho cả mục đích ở và đầu tư sinh lời. Một số khó khăn được chỉ ra như: địa vị pháp lý của condotel chưa rõ ràng, condotel không được cấp sổ hồng, không được đăng kí hộ khẩu… Việc chuyển nhượng lại condotel, hay giao cho chủ đầu tư khai thác cho thuê cũng nảy sinh một số vấn đề đáng lo ngại, rủi ro tranh chấp…
Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Luật Du lịch 2017 đã quy định Căn hộ du lịch/Biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch (Điều 48), như vậy có thể khẳng định Căn hộ du lịch/Biệt thự du lịch đã được pháp luật thừa nhận và được điều tiết bởi Luật Du lịch. Chỉ khác nhau ở cách gọi là “condotel” chưa được định danh và điều chỉnh tại các pháp luật có liên quan. Vì vậy gây nhiều khó khăn trong việc quản lý của cơ quan quản lý nhà nước, thu hút đầu tư, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân cũng như doanh nghiệp.
Trước những tranh luận của diễn giả về tính pháp lý của condotel, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC cho rằng: “chúng ta nên hiểu một cách đơn giản condotel là căn hộ khách sạn. Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án BĐS nghỉ dưỡng đã xây dựng các căn hộ khách sạn, nhưng có chủ đầu tư giữ lại khai thác, số khác bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Condotel có đủ cơ sở pháp lý và được pháp luật công nhận”. Theo ông Quyết, thay vì tranh cãi địa vị pháp lý để sửa luật và chờ đợi pháp luật sửa đổi điều chỉnh cho phù hợp thực tiễn đã đi trước, thì nên bàn tới những giải pháp cụ thể và khả thi để gỡ khó trong giai đoạn này.
Nhìn từ trường hợp của Bình Định đã chủ động gỡ khó cho chủ đầu tư, trong đó, có cấp chứng nhận quyền sử dụng cho condotel của Tập đoàn FLC là nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng lớn nhất của tỉnh với quy mô dự án FLC Quy Nhơn Beach & Golf resort tới hơn 7.000 tỷ đồng. Hay Tập đoàn CEO hiện đang phát triển dự án BĐS nghỉ dưỡng lớn tại Phú Quốc với hạng mục dự án condotel quy mô 1.000 tỷ đồng. Mặc dù đánh giá tiềm năng phát triển condotel còn lớn và lâu dài nhờ du lịch Việt Nam tăng trưởng khả quan, song các chủ đầu tư lớn hiện vẫn đang phải đầu tư, kinh doanh dự án condotel trong tình thế “vừa làm, vừa dòm”.
Hút dòng vốn ngoại
Khi nguồn cung condotel tăng trưởng “nóng” thì bài toán cạnh tranh, tiêu thụ sản phẩm… cần được giải quyết để tranh tình trạng tồn kho lớn, gây nợ xấu cho ngân hàng và khả năng cân đối tài chính của chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp. Và ở quy mô kinh doanh hàng chục nghìn căn hộ condotel, các chủ đầu tư không chỉ trông chờ sức hấp thụ từ nội địa, mà cần mở rộng thu hút nhà đầu tư nước ngoài.
Đơn cử, Tập đoàn FLC thời gian qua liên tục tổ chức roadshow giới thiệu BĐS nghỉ dưỡng sang thị trường Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc… để kéo dòng tiền lớn vào các dự án của mình. Đồng thời, xúc tiến các hợp tác đầu tư, kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng với các tổ chức lữ hành quốc tế theo các phương thức mới mẻ, nhằm đảm bảo cam kết lợi nhuận chia sẻ cho người mua BĐS.
Theo ông Nguyễn Trần Nam, để tạo ra nhu cầu cho condotel, Luật nhà ở đã cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam nên quyền sở hữu BĐS cũng được nới rộng. “Nếu coi condotel là sản phẩm nhà ở như thế thì cũng được phép bán condotel cho nhà đầu tư nước ngoài. Bởi đây sẽ là kênh thu hút vốn nội và ngoại lớn cho thị trường BĐS trong giai đoạn tới, giúp thúc đẩy thị trường phát triển”, ông Nam kiến nghị.
>> HoREA cảnh báo nguy cơ “bội thực” nguồn cung căn hộ condotel
