Sáng 5/12, Chuyên trang đầu tư bất động sản CafeLand thuộc Tạp chí Nhà Đầu Tư đã tổ chức buổi hội thảo “Cơ hội đầu tư bất động sản vùng lân cận TP.HCM năm 2020” với sự tham gia của nhiều chuyên gia kinh tế, bất động sản, nhà đầu tư.
Vùng ven - Nguồn cung chính cho thị trường bất động sản 2020
TS.Võ Trí Thành, Viện nghiên cứu kinh tế Trung ương, nhận định: Dù có tiềm năng lớn, song thị trường bất động sản 2019 đã có những “nốt trầm” hơn so với cùng kỳ năm 2018. Điều này không chỉ diễn ra ở Hà Nội và TP.HCM mà ở nhiều tỉnh tình hình thị trường cũng không thật khả quan. Giá căn hộ chung cư không biến động lớn, trong khi condotel, officetel không còn sôi động.
Tại TP.HCM, nguồn cung và số lượng giao dịch nhà đất đều sụt giảm rõ rệt. Theo số liệu Sở Xây dựng TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2019, chỉ có 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 12 dự án được chấp thuận đầu tư và không công nhận chủ đầu tư mới dự án nào. Tương ứng với con số trên chỉ có 11.830 căn hộ chung cư được chấp thuận đầu tư và 10.085 căn hộ hoàn thành. Con số này chỉ bằng 1/3 so với năm trước.
“Các nhà đầu tư đang mở rộng phân khúc và vị trí địa lý. Với sự khan hiếm quỹ đất tại trung tâm, các nhà phát triển dự án đang tìm kiếm quỹ đất vùng rìa TP.HCM và các tỉnh thành lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An...”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc CBRE Việt Nam, nhận định và dự báo: “Các khu đô thị ở các quận rìa trung tâm, các khu vực giáp ranh TP.HCM sẽ là nơi cung cấp nguồn cung chính trên thị trường bất động sản trong năm 2020”.
Đồng quan điểm này, ông Phạm Lâm, Tổng GĐ DKRA Việt Nam, cho biết: Việc sụt giảm nguồn cung diễn ra trên toàn quốc chứ không chỉ ở TP.HCM. Sẽ rất khó để dự báo khi nào nguồn cung sẽ phục hồi nhưng hiện đang có những dấu hiệu sự lạc quan nhất định khi các thủ tục bắt đầu có sự chuyển biến tích cực đến từ sự nỗ lực tháo gỡ của các cơ quan quản lý nhà nước.
“Nhìn rộng ra cả vùng thì Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu đang bổ trợ nguồn cung rất lớn cho thị trường TP.HCM”, ông Phạm Lâm nhận định.
Theo TS.Võ Trí Thành, Viện Nghiên cứu Kinh tế Trung ước, cho rằng năm 2020 sẽ khó có đột biến về nguồn cung bất động sản. Khu vực nội đô TP.HCM và Hà Nội sẽ vẫn khan hiếm vì quỹ đất không còn nhiều. Khi đó, nguồn cung nằm tại vùng ven và sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chính sách quy hoạch, phát triển hạ tầng.
“Tôi lấy ví dụ, Đông Anh đang là huyện của Hà Nội nhưng khi được quy hoạch, đấu nối hạ tầng tốt và đặc biệt là từ huyện được công nhận lên quận thì mọi chuyện sẽ hoàn toàn khác. Khi đó, khái niệm vùng ven hay nội đô sẽ thay đổi”, ông Thành nói.
Đất nền vùng ven – Hướng đầu tư khôn ngoan
TS.Sử Ngọc Khương, Chuyên gia đầu tư bất động sản, nhận định: Quỹ đất tại TP.HCM không phải là đã cạn kiệt nếu nhìn về hướng huyện Bình Chánh, Củ Chi và Hóc Môn. Tương tự như vậy thì Bình Dương, Long An, Đồng Nai cũng còn quỹ đất khá rộng. Thời gian qua, hầu hết các khu vực đều có sự tăng giá khá mạnh nhưng xét về mặt bằng chung thì vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận giá đất vẫn còn thấp.
“Việc phát triển mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng thì vùng lân cận TP.HCM sẽ tiếp tục là điểm đến của các nhà đầu tư, người mua có nhu cầu ở. Tôi cho rằng, với những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính không lớn thì việc mua những khu đất có diện tích nhỏ tại khu vực vùng ven là hướng đầu tư không ngoan”, ông Khương nhận định và lý giải:
Thứ nhất, bất động sản có diện tích nhỏ nằm trong khả năng nguồn vốn nhỏ hẹp. Thứ hai, loại hình bất động sản này có tính thanh khoản rất cao do nhu cầu lớn. Thứ ba, tại những khu vực này giá trị của bất động sản được duy trì nhờ các nguồn thu như cho thuê làm xưởng hay xây phòng trọ cho lực lượng công nhân thuê lại.
“Nhiều người có số vốn vài trăm triệu đã chọn mua đất tại các thị trường vùng ven. Sau đó 3 – 5 năm, họ bán lại và có thể thu về khoản tiền lên đến vài tỉ đồng, sau đó có thể tính đến chuyện dịch chuyển dần về trung tâm TP.HCM”, vị chuyên gia có nhiều năm nghiên cứu về đầu tư bất động sản chia sẻ.
Ở một góc nhìn khác, ông Đặng Huy Đông - Viện trưởng Nghiên cứu quy hoạch và Phát triển, Nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, lưu ý các nhà đầu tư về khái niệm đô thị sân bay khi nhắc đến siêu dự án Sân bay Quốc tế Long Thành và những tác động của nó đến thị trường bất động sản Đồng Nai.
“Các sân bay được kết nối tốt nhất sẽ mang lại lợi thế cạnh tranh khổng lồ. Ở vùng ven TP.HCM như Long An, Đồng Nai và Bình Dương, Đồng Nai trong tương lai sẽ là một đô thị sân bay. Do đó, Đồng Nai cần quy hoạch lại để phát triển đô thị sân bay. Lúc đó, sân bay Quốc tế Long Thành sẽ phát huy được hiệu quả, sẽ là trung tâm hội nghị quốc tế, thu hút đầu tư, nguồn lao động. Đó chính là cơ hội, tiền đề giúp bất động sản Đồng Nai phát triển”, ông Đông phân tích.
Tuy nhiên, các chuyên gia đều lưu ý đầu tư bất động sản vùng lân cận cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo TS.Sử Ngọc Khương, hạ tầng đang được xem là đòn bẩy để tăng giá trị bất động sản song nhà đầu tư cần phải cẩn trọng để không gặp rủi ro. Bởi giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật còn phải cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… để thu hút người dân về sinh sống.
Nếu chỉ ăn theo hạ tầng, nhất là các dự án hạ tầng lớn thì sẽ rất rủi ro, bởi đây là các dự án phải triển khai trong nhiều năm, cần tầm nhìn dài hạn. Những bài học ở các “đô thị ma” lân cận TP.HCM vẫn còn đến hiện nay là minh chứng. Vì vậy, trước khi xuống tiền nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ quy hoạch, hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông để có cái nhìn toàn diện nhất.
Tương tự, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, cũng nhấn mạnh: Thị trường vùng ven rất tiềm năng nhưng thời gian qua, chịu tác động lớn từ hệ luỵ của những dự án ma. Nhiều nhà đầu tư có tâm lý lo ngại về dự án ảo, tính pháp lý…
“Trước đây, việc lựa chọn sản phẩm dựa vào vị trí và hạ tầng. Hiện nay xu hướng có thay đổi. Vị trí, pháp lý và uy tín là yếu tố cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư”, ông Kiệt nói và cho rằng: Sản phẩm nhà phố, nhất là các dự án có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng sẽ được ưu chuộng trong thời gian tới.
