Theo dữ liệu Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ nay đến hết năm 2024, tổng giá trị trái phiếu đến hạn là gần 79 nghìn tỷ đồng. Bất động sản là ngành chịu áp lực đáo hạn trái phiếu lớn nhất, chiếm đến 43%, tương ứng 34 nghìn tỷ đồng.
Dựa trên đánh giá của các chuyên gia trong ngành, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn phải đối mặt với áp lực đến hạn trả nợ trái phiếu trong năm nay. Nhiều đơn vị thậm chí vẫn rơi vào tình cảnh quá hạn thanh toán lãi trái phiếu, chậm trả gốc trái phiếu.... Tuy nhiên trong bối cảnh chung như vậy, hàng loạt công ty bất động sản thời gian qua đã thu xếp được nguồn tiền để tất toán nợ trái phiếu, đưa dư nợ về 0.
ĐƯA DƯ NỢ TRÁI PHIẾU VỀ 0
Cụ thể, mới đây, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (MRVC) vừa công bố đã thực hiện mua lại trước hạn lô trái phiếu MRVCB2328001 với tổng giá trị 2.300 tỷ đồng. Được phát hành vào ngày 10/3/2023 với kỳ hạn 5 năm, lô trái phiếu này đã được MRVC tất toán sớm, giúp công ty hiện không còn dư nợ trái phiếu nào.
Trước đó, tính đến ngày 30/6/2024, MRVC có vốn chủ sở hữu đạt 1.080,3 tỷ đồng, cùng nợ phải trả hơn 8.210 tỷ đồng, nâng tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu lên mức 7,6 lần.
Về hoạt động kinh doanh, trong giai đoạn từ năm 2022 đến hết tháng 6/2024, MRVC liên tục gặp khó khăn: năm 2022, công ty lỗ sau thuế 9,5 tỷ đồng; năm 2023, lỗ tăng lên 280,9 tỷ đồng; và nửa đầu năm 2024, mức lỗ tiếp tục ở mức 185,3 tỷ đồng.
Một công ty bất động sản khác cũng đã hoàn toàn xóa sạch nợ trái phiếu là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên. Trong 6 tháng đầu năm 2024, Đô thị Hưng Yên đã tất toán toàn bộ khoản nợ gốc 7.200 tỷ đồng cùng gần 4 tỷ đồng lãi từ hai lô trái phiếu HIDCB2324001 và HIDCB2324002, dù kỳ hạn là 1 năm. Đáng chú ý, vào thời điểm phát hành hai lô trái phiếu này ngày 10/3/2023, Đô thị Hưng Yên chỉ mới thành lập chưa đầy một năm.
Tính đến cuối tháng 6/2024, Đô thị Hưng Yên có vốn chủ sở hữu đạt 1.012,2 tỷ đồng, trong khi tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở mức 8,2 lần, tương ứng nợ phải trả hơn 8.300 tỷ đồng (so với cùng kỳ năm 2023 là 33.105,6 tỷ đồng). Trong nửa đầu năm 2024, công ty ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 8,6 tỷ đồng, cao hơn mức 5,9 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước.
Tương tự, Công ty Cổ phần Long Thành Riverside đã không còn ghi nhận bất kỳ dư nợ trái phiếu nào tính đến cuối tháng 6/2024. Trước đó, doanh nghiệp này từng huy động 495 tỷ đồng qua 4 đợt phát hành trái phiếu trong năm 2021. Tuy nhiên, công ty đã chủ động mua lại trước hạn 3 lô, chỉ để lại 1 lô trái phiếu trị giá 290 tỷ đồng vào cuối năm 2023. Trong nửa đầu năm 2024, Long Thành Riverside tiếp tục tất toán lô trái phiếu còn lại này qua 4 lần mua lại trước hạn.
Tính đến ngày 30/6/2024, Long Thành Riverside sở hữu hơn 470 tỷ đồng vốn chủ sở hữu, trong khi nợ phải trả cao gấp gần 4 lần vốn chủ, đạt 1.800 tỷ đồng.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng đã xóa sạch nợ trái phiếu, như Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nice Star, và Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC… Đặc biệt, Bất động sản An Gia đã tất toán đầy đủ nghĩa vụ liên quan đến lô trái phiếu AGG12202 trị giá 300 tỷ đồng vào tháng 5/2024.
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên diễn ra vào ngày 14/5/2024, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Bất động sản An Gia, cho biết công ty bắt đầu huy động vốn qua kênh trái phiếu từ năm 2020 nhằm đảm bảo nguồn vốn cho các dự án và mở rộng quỹ đất. Trong giai đoạn 2020 - 2023, doanh nghiệp đã mua lại trước hạn hoặc tất toán đúng hạn hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu.
Việc các doanh nghiệp bất động sản dần giải quyết được gánh nặng trái phiếu là một tín hiệu tích cực cho thị trường, là động lực để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư vào kênh tài chính quan trọng này.
NỖ LỰC XÓA NỢ TRÁI PHIẾU TRƯỚC ÁP LỰC ĐÁO HẠN VẪN HIỆN HỮU
Mặc dù chưa thể trả sạch nợ trái phiếu, nhưng có nhiều doanh nghiệp đã đẩy mạnh mua lại trái phiếu trước hạn, trả bớt nợ để giảm sức ép trả gốc và lãi trái phiếu đến hạn. Ghi nhận trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian gần đây, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn diễn ra nhộn nhịp.
Hồi cuối tháng 10/2024, Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (HPX) thông báo đã mua lại trước hạn một phần của lô trái phiếu HPXH2123008 với giá trị 53,8 tỷ đồng. Lô trái phiếu này, phát hành vào ngày 28/10/2021 với tổng giá trị 250 tỷ đồng, hiện còn lại 100 tỷ đồng đang lưu hành và sẽ đáo hạn vào ngày 28/10/2024.
Tính từ đầu năm 2024 đến nay, Đầu tư Hải Phát đã thực hiện 4 đợt mua lại trái phiếu trước hạn với tổng giá trị lên tới 696,3 tỷ đồng. Hiện công ty vẫn còn 4 lô trái phiếu đang lưu hành (toàn bộ hoặc một phần).
Trong đó, lô HPXH2124009 với tổng giá trị phát hành 250 tỷ đồng đã được mua lại 67,5 tỷ đồng trước hạn, còn lại 182,5 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào ngày 25/11/2024; lô HPXH2124001 có giá trị 650 tỷ đồng đã được mua lại trước hạn 585 tỷ đồng, còn lại 65 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào ngày 5/11/2024.
Một doanh nghiệp bất động sản khác là Công ty Cổ phần BB Sunrise Power vừa mua lại trước hạn 24,1 tỷ đồng mã trái phiếu BBSP.H.20.23.001. Lô trái phiếu này được phát hành ngày 22/12/2020, kỳ hạn 5 năm với tổng giá trị 500 tỷ đồng.
Đây là đợt thứ 5 BB Sunrise Power mua lại mã trái phiếu này trong năm nay. Hồi đầu tháng 7, doanh nghiệp mua lại 22,9 tỷ đồng, các đợt sau đó lượng trái phiếu được mua lại không đáng kể, chỉ ở mức vài chục triệu đồng. Sau 5 đợt mua lại trước hạn, tổng giá trị còn lại của lô trái phiếu là 452,8 tỷ đồng, đáo hạn vào 22/12/2025.
Ngày 21/10/2024, Công ty Cổ phần Tandoland cũng công bố đã mua lại trước hạn 3 lô trái phiếu TDLCH2126002, TDLCH2226001 và TDLCH2126001, với tổng giá trị 27,75 tỷ đồng. Ba lô trái phiếu này có tổng giá trị phát hành là 185 tỷ đồng, sau đợt mua lại, còn lưu hành 148 tỷ đồng, đều sẽ đáo hạn vào ngày 15/10/2026.
Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản khác như Công ty TNHH KN Cam Ranh, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản S-Homes, và Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Vạn Hương… cũng đang từng bước thực hiện các đợt mua lại trái phiếu trước hạn nhằm tăng cường sự ổn định tài chính.
Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có những dấu hiệu tích cực, với hoạt động phát hành và mua lại trước hạn diễn ra sôi động, song Công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ sẽ tăng mạnh trong quý 4/2024.
VNDirect ước tính, trong quý 4/2024 sẽ có hơn 76.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn, tăng gần gấp đôi so với quý 3/2024. Bất động sản là nhóm có tỷ trọng lớn nhất, chiếm 35,8% tổng giá trị trái phiếu sẽ đáo hạn trong quý 4/2024, đứng thứ hai là nhóm sản xuất chiếm, tỷ trọng 34,2%.
Đáng lưu ý, số liệu của VIS Rating trong báo cáo trái phiếu tháng 10/2024 cho biết, 47% giá trị trái phiếu rủi ro cao trong 12 tháng tới đến từ các công ty trong nhóm ngành bất động sản nhà ở.
Cụ thể, trong 12 tháng tới, có khoảng 45% trong số 245.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở. Ước tính, 42.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn có nguy cơ chậm trả nợ gốc phát sinh mới. Trong số này, 47% lượng trái phiếu thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở.
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, VIS Rating đánh giá, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn ở mức yếu và mức độ phân hoá về khả năng trả nợ ngày càng nới rộng.
Với doanh nghiệp có các dự án tập trung ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, hoạt động bán hàng diễn ra khá tốt và có sự hồi phục trong năm 2024. Theo đó, các doanh nghiệp này có nguồn lực tốt hơn và khả năng trả nợ ở mức cao hơn.
Ngược lại, một số doanh nghiệp duy trì tình trạng khó khăn do trước đây tập trung vào các dự án mang tính chất đầu cơ cao, năm 2024, nhu cầu đối với phân khúc này vẫn thấp, nên khả năng trả nợ ở mức thấp.
