Không thể phủ nhận nỗ lực này của cơ quan hành pháp, tuy nhiên, nếu việc kiểm soát này không kèm theo một vài “nút mở” thì lại vô tình tạo nên nguy cơ “lây nhiễm chéo” cho toàn bộ nền tài chính, bởi ngân hàng và bất động sản là hai lĩnh vực vốn "đồng bệnh tương lân".
"Buôn bán chợ đen, thân quen nhiều ngách"
Câu tục ngữ này dường như khá phù hợp để dành cho hai lĩnh vực ngân hàng và bất động sản. Chuyên gia kinh tế - TS. Vũ Đình Ánh khẳng định, tại Việt Nam, có một thực tế rằng, đằng sau mỗi ngân hàng là một vài doanh nghiệp bất động sản và đằng sau mỗi doanh nghiệp bất động sản cũng lại là một vài ngân hàng. Như vậy, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản được thực hiện thông qua rất nhiều kênh bao gồm cả trực tiếp (do chính các doanh nghiệp bất động sản huy động) lẫn gián tiếp (thông qua các ngân hàng và tổ chức tài chính). Nếu thị trường bất động sản gặp rủi ro thì nguy cơ lây lan sang thị trường ngân hàng và cả thị trường chứng khoán đều rất cao.
“Thời gian gần đây, chúng ta chứng kiến những tập đoàn lớn như FLC, Tân Hoàng Minh hay hơn chục đại gia lớn nhất về bất động sản nằm trong diện thanh tra. Tuy nhiên, điều đáng nói, rất nhiều khoản nợ như của Tập đoàn FLC không phải nợ xấu, thậm chí được đánh giá rất tốt. Nhưng, sau khi Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết bị bắt tạm giam, các ngân hàng đổ xô đòi nợ trước hạn”, ông Ánh phân tích.
Bị siết vốn từ trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản sẽ tìm kiếm kênh gọi vốn khác và thông thường chính là tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, theo nhận định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam vẫn nhỏ so với các nước trong khu vực và tạo sức ép nhu cầu vốn rất lớn lên hệ thống ngân hàng.
Điều này giải thích phần nào cho thực tế gần 2 tháng qua trên thị trường vốn và trái phiếu doanh nghiệp: khi trái phiếu bất động sản mất hút thì trái phiếu ngân hàng lại nở rộ. Theo thống kê, gần 2 tháng qua, không có bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu. Trong khi đó, nhóm trái phiếu ngân hàng có lượng phát hành chiếm tỷ trọng lớn nhất với 14.940 tỷ đồng (chiếm 90,7% trong tháng 4/2022) và hơn 2.350 tỷ đồng (chiếm 37,3% tổng giá trị lượng trái phiếu doanh nghiệp trong nửa đầu tháng 5/2022). Điều này cho thấy, nhóm ngân hàng cũng đang “khát vốn”.
Đói vốn kèm theo việc bị siết trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản chỉ còn cách tìm đến các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Câu chuyện dòng vốn của doanh nghiệp bất động sản dường như lại chuyển sang hướng khác, đặc biệt là khi "mối quan hệ lắt léo" của bất động sản và ngân hàng vốn chỉ có những người trong cuộc hiểu rõ.
Sau “cuộc cách mạng” siết vốn: Đối tượng nào vào tầm ngắm?
Trong một báo cáo gần đây của FiinRatings, hơn 80% giá trị trái phiếu bất động sản thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Đây là các doanh nghiệp có khả năng tài chính ở mức báo động và đặc biệt là thiếu tính minh bạch, rõ ràng. Loại trái phiếu này gần như chỉ được phát hành riêng lẻ cho các "nhà đầu tư/tổ chức chuyên nghiệp" - chính là ngân hàng thương mại và công ty chứng khoán.
Để "chuẩn hóa" các khoản vay, phần lớn lượng trái phiếu này sẽ có tài sản đảm bảo hoặc được bảo lãnh bởi bên thứ ba. Tuy nhiên, những tài sản này vốn chỉ mang tính "thế chấp về mặt nghĩa vụ tài chính", khó trở thành tài sản có giá trị thanh toán nhanh bởi những thủ tục phức tạp trong quá trình xử lý, thu hồi và rao bán.
Trong hội thảo “Kinh tế Việt Nam năm 2021 và triển vọng năm 2022: Ổn định kinh tế vĩ mô và lành mạnh tài chính trong bối cảnh đại dịch Covid-19” do trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp cùng Ban Kinh tế Trung ương, Ủy Ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, một chuyên gia kinh tế đặt vấn đề rằng, liệu có nên xem xét trái phiếu doanh nghiệp bất động sản là "khoản vay dưới chuẩn" đối với hệ thống ngân hàng. Vị chuyên gia này đồng thời cho rằng, cần nhanh chóng áp dụng Luật Tài sản và triển khai hệ thống thông tin số liệu ở "khối tứ trụ liên thông" gồm ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán, bất động sản để tăng tính minh bạch cho nhà đầu tư.
Nhưng mệnh lệnh hành chính từ Ngân hàng Nhà nước (hạn chế mua trái phiếu bất động sản để ngầm cho vay, đảo nợ hay cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp bất động sản) lại đang khiến nhiều ngân hàng - dù có "quan hệ thân thiết" với chủ doanh nghiệp bất động sản cũng có đôi chút "rén tay". Bên cạnh đó, khi doanh nghiệp bất động sản hạn chế phát hành trái phiếu, chuyển qua hình thức vay vốn có tài sản đảm bảo để hợp thức hóa khoản vay thì áp lực dòng tiền lại chuyển qua các ngân hàng. Khi các ngân hàng chạy đua gọi vốn từ trái phiếu rồi giải ngân vốn cho doanh nghiệp bất động sản thì một cuộc chạy đua gọi vốn khác của doanh nghiệp bất động sản chính thức bắt đầu.
Trong thời gian tới, khi việc siết chặt trái phiếu bất động sản vẫn diễn ra thì thị trường vẫn sẽ liên tục thấy trái phiếu ngân hàng được phát hành và lãi suất hấp dẫn. Câu chuyện chất lượng trái phiếu, mục đích gọi vốn có lẽ sẽ không còn là câu hỏi đối với các doanh nghiệp bất động sản. Đối tượng sẽ lọt vào tầm ngắm của các cuộc thanh, kiểm tra hoạt động phát hành trái phiếu để huy động vốn có lẽ không còn xa lạ…
Khi không thể huy động vốn từ trái phiếu, câu chuyện gọi vốn của doanh nghiệp bất động sản lại chuyển sang hướng khác đặc biệt khi "mối quan hệ lắt léo" của bất động sản và ngân hàng vốn chỉ có những người trong cuộc hiểu rõ. Trong trò chơi “tiền khéo tiền khôn” này, ngôi vương – ngôi hậu lại đang được hoán đổi.
Đằng sau mỗi ngân hàng là một vài doanh nghiệp bất động sản và đằng sau mỗi doanh nghiệp bất động sản cũng lại là một vài ngân hàng. Khi siết chặt trái phiếu bất động sản thì trái phiếu ngân hàng sẽ được phát hành với lãi suất hấp dẫn.
