"Hoá giải" chiêu tạo sóng, thổi giá đất tăng cao?

Báo cáo tháng 10 của kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường như chiếc lò xo bị nén lâu ngày đang bật lên mạnh mẽ. Hiện mức độ quan tâm của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản (BĐS) đã phục hồi bằng tháng 7/2021 thời điểm trước giãn cách và đang có chiều hướng tiếp tục tăng mạnh.

Thiết lập mặt bằng giá mới

Khảo sát trên thị trường cho thấy, tại nhiều khu vực ở Hà Nội cả đất nền và chung cư đều tăng giá. Chị Hằng Nga (Cầu Giấy) cho biết, hồi đầu năm 2021 được môi giới giới thiệu 1 căn chung cư tại đường Láng Hạ giá khoảng 50 triệu đồng/m2, nhưng đến nay giá đã “vọt” lên 65 triệu đồng/m2.

Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như: vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%). 

Tại Sóc Sơn, giá đất ở khu vực Đồng Đò đang được môi giới đẩy giá khá cao. Hồi cuối năm 2020, lô đất khoảng 4.000 – 5.000 m2 bao gồm 400m2 đất ở có giá trên dưới chục tỷ, trong khi trước đó hồi sốt đất cũng chỉ tầm 4-5 tỷ đồng.

Không chỉ vậy, đất đấu giá cũng được “thổi” lên khá cao. Nhiều phiên đấu giá đất giá cuối cùng cao hơn giá khởi điểm gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần. Đơn cử như hồi tháng 11, quận Cầu Giấy đã tổ chức phiên đấu giá 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, TP.Hà Nội) có diện tích từ 38,1 - 84,8 m2 với mức giá khởi điểm từ 104,7 - 182,3 triệu đồng/m2. Mức giá trúng lên tới 300-364 triệu đồng/m2, trong khi đó, mức giá ở các khu đô thị ngay bên cạnh như Khu đô thị Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2… có hạ tầng đồng bộ hơn, hiện được nhiều chủ nhà rao bán từ 160 – 250 triệu đồng/m2 đã có nhà xây dựng sẵn.

Hay đấu giá đất ở Quốc Oai, Thạch Thất, giá khởi điểm từ từ 18-20 triệu đồng/m2, nhưng mức giá trúng 90-95 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là những người trúng đấu giá ngay lập tức treo biển rao bán và chênh lệch từ 200-300 triệu đồng/lô.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho rằng, đây là hiện tượng lạ, giá trúng thầu khá cao, cao hơn giá thị trường khá nhiều. “Việc đấu giá này hơi khó giải thích, có thể một số đơn vị môi giới họ muốn thiết lập một mặt bằng giá mới để tạo ra cơn sốt đất nho nhỏ xung quanh khu vực đó”, ông Quốc Anh nói.

Anh Nguyễn Anh Tuấn (môi giới tự do ở Hoài Đức) chia sẻ, mới đây anh bán được một căn biệt thự ở Bắc An Khánh, giá chủ nhà đưa ra 25 tỷ đồng, nếu bán được 26-27 tỷ đồng anh sẽ được khoản chênh đó. Theo anh Tuấn, hiện các chủ nhà thường thoả thuận với môi giới theo hình thức đó, chứ không trích hoa hồng cho môi giới, nên giá nhà có thể bị đẩy cao hơn thực tế.

Đem câu chuyện chia sẻ với chị Thanh Thuỷ (Từ Sơn, Bắc Ninh) người có kinh nghiệm đầu tư đất nền cho biết, tại Bắc Ninh cũng có hiện tượng môi giới “câu kết” với nhà đầu tư thứ cấp ôm hàng, tạo sự khan hiếm giả và sau một thời gian tung hàng ra với mức giá cao hơn rất nhiều các mức giá mà chủ đầu tư bán ra.

Đưa môi môi giới hoạt động theo luật

Tại một cuộc toạ đàm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyến Văn Sinh cũng thừa nhận thực tế, giá BĐS liên tục tăng, giá nhà ở đặc biệt là tại khu vực đô thị quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân. Nhất là đất nền tại các khu vực chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã lên quận, thành phố; về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay, dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để thổi giá thu lợi.

Nguyên nhân được vị thứ trưởng này cho rằng, do hoạt động của các sàn giao dịch BĐS còn tồn tại nhiều bất cập, khiến công tác quản lý nhà nước về giao dịch BĐS gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó, còn có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường BĐS.

Câu chuyện về việc môi giới “câu kết” với nhau, “câu kết” với nhà đầu tư thứ cấp không chỉ bây giờ mới xảy ra, nhưng đến nay mức độ “tăng cấp” hơn do thị trường BĐS hiện thiếu nguồn cung trầm trọng, trong khi nhu cầu người dân đầu tư, mua để ở khá cao.

Cũng như Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đã nói, đội ngũ môi giới này còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng. Còn những môi giới hoạt động tự do thì không có chứng chỉ môi giới BĐS. 

Để ngăn chặn tình trạng môi giới “chụp giật”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, mới đây Bộ Xây dựng đề sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, hướng đến việc các sản phẩm BĐS phải qua sàn giao dịch BĐS nhằm đảm bảo tính công khai minh bạch và tránh bị mua phải dự án “ma”, cũng như đảm bảo sự ổn định về giá, tránh “thổi giá”, “đẩy giá”. Bởi khi đó, sản phẩm BĐS đã được niêm yết công khai, minh bạch.

Theo ông Đính, việc bắt buộc giao dịch qua sàn, đầu tiên cần quy định điều kiện hoạt động của sàn chặt chẽ, không được tự tung tự tác ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.

Bên cạnh đó, hoạt động nghề phải chuyên nghiệp, trong quy định tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng bắt buộc phải có chứng chỉ, vì có chứng chỉ sẽ được cấp định danh, được cấp mã hoạt động và những người này được quản lý theo số hoá.

“Điều này nhằm yêu cầu người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, có uy tín, tránh tình trạng thổi giá, đẩy giá, tạo sóng gây nhiễu loạn cho thị trường”, ông Đính nhấn mạnh.