Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản đề xuất một số giải pháp cấp bách nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở và kéo giảm giá nhà để bình ổn thị trường bất động sản theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.
Một trong những nội dung quan trọng được HoREA đề cập là vấn đề “lành mạnh hóa” thị trường vốn đặc biệt là thị trường trái phiếu DN - Một trong các kênh dẫn vốn rất quan trọng của nền kinh tế và thị trường bất động sản.
HoREA dẫn số liệu của Công ty CP Chứng khoán Sài Gòn SSG cho biết: Tổng lượng trái phiếu DN lưu hành tại thời điểm cuối năm 2021 đạt khoảng 1,4 triệu tỷ đồng với tốc độ tăng trưởng bình quân lên đến 46%/năm trong giai đoạn 2017 - 2020 và với tỷ trọng trái phiếu DN có xu thế tăng mạnh trong GDP, từ chiếm tỷ lệ 4,9% GDP năm 2020 tăng lên chiếm tỷ lệ 16,6% GDP năm 2021.
Tỷ lệ này đã vượt xa mục tiêu chiếm 7% GDP vào năm 2020 theo Quyết định số 1191/QĐ-TTg ngày 14/08/2017 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt lộ trình phát triển thị trường trái phiếu đã đặt mục tiêu “dư nợ thị trường trái phiếu DN đạt khoảng 7% GDP vào năm 2020 và khoảng 20% GDP vào năm 2030”.
Đáng lưu ý là trong năm 2021, nhóm DN bất động sản phát hành trái phiếu nhiều nhất với 318.200 tỷ đồng chiếm 44% tổng lượng phát hành và tăng 66,3% so với năm 2020, nhưng vẫn thấp hơn tỷ lệ 56% GDP của Malaysia, 38% của Singapore, 25% GDP của Thái Lan.
Sự phát triển “nóng” của thị trường trái phiếu DN đặt ra yêu cầu rất cần thiết phải chấn chỉnh để phát triển lành mạnh nhằm bảo vệ nhà đầu tư, vừa tạo điều kiện để các DN trong đó có DN bất động sản có thêm kênh huy động nguồn vốn xã hội hoá.
Thực tế, trong mấy năm gần đây, đã có một số DN bất động sản phát hành trái phiếu DN riêng lẻ nhưng chưa được đánh giá tín nhiệm theo thông lệ quốc tế, đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao nhưng không có tài sản bảo đảm, hoặc các biện pháp bảo đảm không đủ độ tin cậy dẫn đến có thể gây thiệt hại cho các nhà đầu tư, thậm chí có dấu hiệu vi phạm pháp luật.
Mới đây, Bộ Công an đã khởi tố, bắt tạm giam ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh về hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” và ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC về hành vi “thao túng thị trường chứng khoán”.
Ngay sau các vụ việc này, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái rất “căng” như thông báo tạm thời dừng ngay việc cấp tín dụng cho các DN bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản và trên thực tế cả người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận được vốn vay tín dụng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà làm cho DN không vay được các khoản vay mới, không cơ cấu lại được các khoản vay cũ. Đồng thời, cũng đã có các ý kiến đề xuất “siết ngay” hoạt động phát hành trái phiếu DN.
“Hiệp hội rất hoan nghênh Thủ tướng Chính phủ đã có các công điện hỏa tốc chỉ đạo kịp thời những giải pháp quyết liệt xử lý các sai phạm trong hoạt động giao dịch chứng khoán và phát hành trái phiếu DN, để củng cố niềm tin thị trường; ngăn chặn các tác động tiêu cực có nguy cơ gây bất ổn cho môi trường đầu tư, cho nền kinh tế và thị trường bất động sản hoặc có thể gây thiệt hại tài sản DN và nhà đầu tư”, HoREA nhấn mạnh.
Theo HoREA, động thái này là hết sức cần thiết bởi gần đây đã có hiện tượng kẻ xấu lợi dụng để “té nước theo mưa”, tung “tin giả, thất thiệt” nhằm làm mất niềm tin vào nền kinh tế, thực hiện ý đồ thâu tóm” DN, trục lợi bất chính.
Tuy vậy, HoREA chỉ ra rằng: Hiện đang có tâm trạng “bất an, lo lắng” trong một số lãnh đạo DN. Bởi lẽ với một “rừng” thủ tục hành chính và nhiều quy định pháp luật “chồng chéo, rối rắm”, họ rất “sợ vướng rủi ro pháp lý” trong hoạt động đầu tư kinh doanh.
Đơn cử như quy định pháp luật yêu cầu phải “sử dụng vốn huy động đúng mục đích” nhưng thực tế, yêu cầu DN phải sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động theo “từng túi” của từng dự án thì không sát với thực tế. Bởi khi DN huy động vốn là cho toàn bộ dự án, mà dự án thì được triển khai thực hiện theo tiến độ nên nguồn vốn được chi cũng theo tiến độ, nếu để “đọng vốn” thì lãng phí.
“Vấn đề mấu chốt là DN có thực hiện dự án đúng tiến độ và bàn giao nhà, trả lãi, trả nợ vay đúng cam kết với khách hàng và nhà đầu tư hay không”, HoREA nhấn mạnh và cho rằng: HoREA cho rằng: Trong tình thế kinh tế còn khó khăn, cộng đồng DN, trong đó có các DN bất động sản còn đang bị “mất sức, suy kiệt” sau dịch Covid-19 thì rất cần được Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền “thấu hiểu và chia sẻ” mà khâu quan trọng nhất là khẩn trương xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, lành mạnh.
Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 163/2018/NĐ-CP và Nghị định 81/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh và đảm bảo hoạt động phát hành trái phiếu DN lành mạnh, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho nhà đầu tư và khách hàng và đề nghị áp dụng kể từ ngày 01/01/2023.
Đặc biệt, HoREA đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với DN phát hành trái phiếu; về các tiêu chí đánh giá đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu đảm bảo thực sự có năng lực; về bảo lãnh phát hành trái phiếu; về quy định cụ thể việc sử dụng vốn trái phiếu DN đúng mục đích.
“Hiệp hội đề nghị cần có thông điệp “trấn an, động viên” các doanh nhân và cộng đồng DN, trong đó có DN bất động sản yên tâm tập trung mọi nguồn lực để phát triển sản xuất kinh doanh và luôn chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật để giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại sau dịch Covid-19 và làm giàu chân chính”, văn bản do ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA ký nhấn mạnh.
