Lệch pha thị trường
Mới đây, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan liên quan khác kiến nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.
Nội dung mà HoREA kiến nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 trước đó được đưa ra sửa đổi tại dự án luật sửa 9 luật ở kỳ họp Quốc hội bất thường hồi tháng 1 vừa qua. Đây cũng là điểm nhận được nhiều quan tâm từ phía cộng đồng doanh nghiệp.
Sau khi được thông qua, Luật Nhà ở 2014 vẫn chưa quy định về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Chính vì vậy, lãnh đạo HoREA cho rằng cần tiếp tục tháo gỡ "ách tắc, vướng mắc" về thủ tục đầu tư cho nhiều dự án nhà ở thương mại chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc tháo gỡ là cần thiết để giúp làm tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
Vị này cho biết, từ ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến ngày 31/12/2020, do Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư, hàng trăm dự án nhà ở thương mại bị ách tắc không thể triển khai. Cũng chính điều này đã làm cho thị trường bất động sản thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở. Giá nhà liên tục bị đẩy lên cao làm lệch pha thị trường về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở có giá phù hợp.
Có tạo sự công bằng cho doanh nghiệp?
Sự bất cập này còn tạo ra "cơ hội không công bằng" cho một số doanh nghiệp có sẵn sản phẩm nhà ở "độc chiếm" thị trường, đạt lợi nhuận rất cao, làm cho thị trường bất động sản "méo mó".
Do bất cập của quy định trên, ông Châu cho biết đã có một số chủ đầu tư sẵn dự án nhà ở được "hưởng lợi" rất lớn. Các dự án nhà ở cũng có quỹ đất hỗn hợp gồm "đất ở và các loại đất khác" nhưng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước ngày 10/12/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) nên đã "thoát".
Lãnh đạo HoREA cho biết thêm, từ ngày 1/1/2021 (ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực), do Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực đến ngày 28/2/2022 đã bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở", tháo gỡ được vướng mắc cho nhiều dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quỹ đất hỗn hợp, gồm các loại đất khác "dính" với đất ở.
Tuy nhiên theo HoREA, luật vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" (tức là chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), mà đa số lại là những dự án nhà ở có quy mô diện tích lớn.
Từ ngày 1/3/2022 (ngày Luật sửa đổi 9 Luật có hiệu lực), ông Lê Hoàng Châu cho biết luật sửa đổi nhưng vẫn không công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở".
Do vậy Hiệp hội đề xuất, kiến nghị việc bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đáp ứng đúng yêu cầu thực tiễn nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh.
Trên thực tế, theo ông Lê Hoàng Châu, không có sự khác biệt mấy giữa 2 trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác" với trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở".
“Nếu nhà đầu tư A có quyền sử dụng đất nông nghiệp 10 ha trong đó có vài chục m2 đất ở thì được công nhận chủ đầu tư; trong khi đó nhà đầu tư B liền kề chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp 10 ha trong đó không có mét vuông đất ở nào thì lại không được công nhận chủ đầu tư”, ông Châu dẫn chứng.
Trước đó, tại Kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ nhất, các Đại biểu đã lấy ý kiến nội dung này. Đa số các ý kiến cho rằng, nếu không siết chặt theo hướng không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, điều này có dễ dẫn đến tình trạng đua nhau mua gom đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở, thất thoát ngân sách, thiếu công bằng cùng nhiều hệ lụy khác...
