Chưa được bán, thì thu tiền “tư vấn dịch vụ”
Sau 20 lần đổi đăng ký kinh doanh, chủ đầu tư hiện tại của Dự án Khu đô thị sinh thái và dịch vụ Cửu Long (Lương Sơn, Hoà Bình) đã là Công ty TNHH MTV Bất động sản Hasky Hoà Bình. Tên dự án cũng đã từ Cửu Long mà đổi thành Legacy Hill.
Tháng 5/2022, Sở Xây dựng tỉnh Hoà Bình có thông báo (đợt 2) đủ điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai đối với 126 lô đất tại dự án Khu đô thị sinh thái và dịch vụ Cửu Long, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.
Trước đó, ngày 25/3/2020, chủ đầu tư dự án, và cũng là công ty sở hữu 100% vốn của An Thịnh Homes, đã ký hợp đồng nguyên tắc với Công ty An thịnh Homes - một đơn vị có ngành nghề kinh doanh tư vấn và môi giới bất động sản. Theo đó, An Thịnh Homes sẽ tư vấn bán hàng cho Công ty TNHH MTV Bất động sản Hasky Hoà Bình tại dự án này.
Dựa trên hợp đồng này, trong các năm 2020 và 2021, An Thịnh Homes đã ký thỏa thuận và thu tiền của nhiều khách hàng. Khoản 2.1, Điều 2 của Thỏa thuận Dịch vụ tư vấn và đăng ký bất động sản do An Thịnh Homes soạn thảo ký với khách hàng ghi rõ, bên A (An Thịnh Homes) tư vấn, hỗ trợ bên B (khách hàng) tham gia đàm phán, ký kết Hợp đồng mua bán biệt thự với Chủ đầu tư dự án Legacy Hill.
Theo đó, khi đặt cọc với mục đích mua sản phẩm tại Dự án Legacy Hill, khách hàng sẽ nhận được Văn bản Thỏa thuận Dịch vụ tư vấn và đăng ký bất động sản do An Thịnh Homes soạn sẵn, và gửi kèm 2 phụ lục của thoả thuận này.
Có hai điểm cần lưu ý từ giao dịch này. Một là, giữa chủ đầu tư dự án Legacy Hill (Công ty TNHH MTV Bất động sản Hasky Hoà Bình) và An Thịnh Homes phát sinh hợp đồng nguyên tắc tư vấn bán hàng cho dự án.
Nhưng thứ hai, giữa An Thịnh Homes và các khách hàng chỉ phát sinh Thoả thuận dịch vụ. Mà theo đó, An Thịnh Homes thu số tiền khá lớn của khách hàng mua nhà tại dự án Legacy Hill.
Một trong số trong những điểm cần lưu ý trong Thỏa thuận dịch vụ và các phụ lục của thỏa thuận này, là ngày thời điểm ký kết thoả thuận, khách hàng đã phải đóng cọc 15% giá trị sản phẩm. Đợt 2 đóng tiếp 15% sau 3 tháng kể từ ngày ký kết thoả thuận hoặc khi ký kết hợp đồng mua bán sản phẩm, tuỳ điều kiện nào đến trước.
Tức là, khách hàng sẽ đóng trước ít nhất 30% giá mua nhà tại dự án Legacy Hill trước khi ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư.
Theo phản ảnh của một số người mua nhà tại dự án dự án Legacy Hill, nội dung đàm phán với An Thịnh Homes bao gồm cả giá đất, giá xây dựng (5,5 triệu đồng/m2) và các khoản chi phí khác.
Chưa bàn tới các khoản tiền chênh khách phải nộp ngoài, thì loại hình giao dịch trước khi dự án đầy đủ điều kiện mở bán này đã đẩy rủi ro về phía khách hàng.
Từ tháng 11/2019, dự án Legacy Hill đã được thế chấp toàn bộ các quyền, lợi ích phát sinh từ dự án cho Ngân hàng TMCP Quốc dân Chi nhánh Hà Nội, Phòng Giao dịch số 09, với giá trị 450 tỷ đồng.
Giá trị này lớn hơn tổng vốn đầu tư của dự án đã đăng ký với tỉnh Hòa Bình.
Rủi ro khách chịu
Về nguyên tắc, việc “bật đèn xanh” cho môi giới thu tiền của khách giúp chủ đầu tư dự án “lách” được quy định về việc chỉ được huy động vốn khi hạ tầng dự án đã hoàn thành và được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, cho phép.
Cần nhắc lại, việc thu tiền – về thực chất là tiền bán sản phẩm của dự án – thông qua các "Thoả thuận dịch vụ" do An Thịnh Homes ký với khách hàng đã diễn ra thời gian dài trước khi dự án Legacy Hill được thông báo cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Đáng nói, việc thu tiền thông qua môi giới trước khi dự án đủ điều kiện mở bán diễn ra phổ biến ở rất nhiều dự án bất động sản hiện nay, và ngay cả các doanh nghiệp lớn cũng sẵn sàng sử dụng.
Điều đó, vô hình chung đã vô hiệu hóa các quy định liên quan tới các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư dự án bất động sản quy định tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Và dù có quan hệ công ty mẹ - công ty con, nhưng giữa chủ đầu tư dự án Legacy Hill và An Thịnh Homes đã phát sinh hợp đồng nguyên tắc giữa hai pháp nhân.
Theo đó, chủ đầu tư dự án phát sinh quyền lợi và nghĩa vụ theo hợp đồng ký với An Thịnh Homes, chứ không phải với các khách hàng đã ký "Thỏa thuận Dịch vụ tư vấn và đăng ký bất động sản" với An Thịnh Homes.
Như vậy, trong trường hợp An Thịnh Homes gặp vấn đề - giả định là phá sản, hay mất khả năng tài chính... – cũng đồng nghĩa với việc khách hàng không có quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án Legacy Hill đền bù cho những thiệt hại phát sinh từ thỏa thuận đã ký với An Thịnh Homes. Và đó là rủi ro pháp lý thực sự.
Một trong những hậu quả khách hàng tại dự án Legacy Hill đã nhận, là khi An Thịnh Homes yêu cầu tăng giá xây dựng sản phẩm từ 5,5 triệu đồng/m2 lên mức 7 triệu đồng/m2. Dẫn đến việc mỗi sản phẩm bị tăng giá lên ở mức khá lớn.
Khi khách hàng yêu cầu An Thịnh Homes giải trình lý do tăng giá xây dựng, câu trả lời được viện dẫn từ việc giá nguyên vật liệu xây dựng tăng mạnh. Nhưng tăng thế nào, phân bổ trong giá thành sản phẩm ra sao… thì lại không được thể hiện rành mạch, rõ ràng.
Thậm chí, khi giá vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch… đã hạ nhiệt, cũng không thấy “môi giới” An Thịnh Homes có ý định giảm giá xây dựng đã tăng áp dụng với khách tại dự án Legacy Hill.
Trong trường hợp này, khách hàng về bản chất đã mất quyền khởi kiện yêu cầu đối tác giữ nguyên đơn giá xây dựng đã cam kết. Vì họ chỉ ký thỏa thuận dịch vụ (chứ không phải hợp đồng) với môi giới, chứ không ký với chủ đầu tư.
Nếu không đồng ý, khách hàng cũng chỉ còn cách rút tiền về, chịu thiệt phần lãi đã bị chiếm dụng suốt thời gian chờ ký hợp đồng. Trong khi đó phần tiền chênh đã nộp ngoài (nếu có), có nguy cơ bị mất do không có căn cứ để chứng minh. Mặt khác, khi dự án đã đến phần xây dựng, giá bán đương nhiên sẽ tăng, khi rút tiền về khách hàng cũng phải chấp nhận mất luôn phần chênh lệch tăng giá thị trường của sản phẩm.
Nói cách khác, khi các chủ đầu tư tìm cách “lách” quy định để huy động vốn trước khi dự án đủ điều kiện mở bán, đồng nghĩa với việc các khách hàng nhận nguyên phần rủi ro tiềm tàng từ các thỏa thuận ký với môi giới.
Đó có là vấn đề với các cơ quan quản lý hay không, thì vẫn phải chờ, và là chờ lâu.
Điều 69 Luật Nhà ở 2014 quy định 4 cách huy động vốn của Chủ đầu tư:
- Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
- Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.