Tuy nhiên, đề có thể tiếp cận nguồn vốn tính dụng thì các dự án cần phải đầy đủ pháp lý để ngân hàng có thể phê duyệt. Trong khi, nhưng dự án khó tiếp cận vốn tín dụng lại là nhưng dự án vướng mắc pháp lý.
Vấn đề vốn tín dụng
Vừa qua có giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu, khi đó áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Như vậy, khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường. Tuy nhiên, nếu thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý. Vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.
Tại tọa đàm: "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023" vừa diễn ra, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký hiệp hội Ngân hàng cho biết, bong bóng bất động sản xảy ra không phải do vốn tín dụng, tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân có con số rất rõ rồi, không có gì gọi là "nóng" cả.
"Những dự án nào đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Còn việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ hay không và có vượt khả năng tài chính của họ hay không?", ông Hùng đặt vấn đề.
Cũng theo ông Hùng, xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích lũy, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Tại sao lại có những người mua cả tòa nhà, mua nửa tòa nhà? Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường "đóng băng" thì toàn bộ những khoản nợ đấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn”.
Lẽ đó, ngân hàng đã đặt vấn đề lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì đảm bảo tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được để mua nhà. Với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì ngân hàng không khuyến khích. Vấn đề đặt ra là tỉ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế, đến tháng 10/2023 đưa về 30% phù hợp với thực tiễn, nếu không sẽ ảnh hưởng đến tính an toàn của hệ thống ngân hàng.
Do đó, các tổ chức tín dụng cũng đã đặt ra vấn đề là giá sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả dự án hay không. Giá bán quá cao thì sao tiếp cận được vốn. Giá cao như vậy ngân hàng có dám cho vay khi không có dòng tiền không?
Điều quan trọng nhất là Chính phủ đã có kế hoạch sau Tết gặp các doanh nghiệp bất động sản đề bàn về giải pháp tháo gỡ. Do đó, ông Hùng cho rằng chính các doanh nghiệp cũng phải nắm bắt các giải pháp của bản thân để từ đó có kiến nghị với ngân hàng, với các tổ chức tài chính, Bộ ngành… Đây là những vấn đề trong thời gian tới cần có những giải pháp, những chỉ đạo của Chính phủ, các bộ ngành để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
"Nhưng việc tháo gỡ chỉ cho các dự án đã đầy đủ tính pháp lý và có hiệu quả, và giá cũng hợp lý với thị trường, sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân thì mới lành mạnh được thị trường bất động sản", vị Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng nhấn mạnh.
Gỡ khó quan nhiều góc độ
Thời gian qua, đã có rất nhiều hội nghị, tọa đàm nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và có rất nhiều giải pháp được triển khai. Mặc dù đã có chuyển biến tích cực, nhưng nhìn chung thị trường còn rất ảm đạm.
Chia sẻ tại tọa đàm TS. Võ Trí Thành, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ương cho biết, thị trường cần phòng bệnh hơn chữa bệnh. Nếu muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn.
Trước mắt, thông thường các quốc gia xử lý tập trung vào góc độ quan trọng như cam kết chính trị bảo đảm minh bạch vì cái này là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, khi thị trường bị đóng băng, thậm chí là khủng hoảng. Ngoài ra, giải pháp khác liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ.
"Hai góc độ này gắn quyện với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được", ông Thành nhận định.
Ví dụ Trung Quốc chẳng hạn, họ đã bị một đòn rất nặng về bất động sản là Evergrande, quy mô rất lớn, liên quan chặt chẽ đến hệ thống tài chính, đặc biệt là các ngân hàng thương mại. Do đó, ông Thành cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam cần có những giải pháp phù hợp để tháo gỡ khó khăn.
Thứ nhất, tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án đảm bảo một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo.
Thứ hai, để cho các doanh nghiệp tiếp tục phát hành được trái phiếu. Thậm chí, mục đích có thể là đảo nợ, có thể là triển khai dự án cho dòng tiền tiếp tục.
Thứ ba, cần chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật, cũng như ở Việt Nam, nhà ở thương mại giá phải chăng, hoặc là nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. Tất nhiên, nhà ở xã hội Trung Quốc yêu cầu cao hơn, gần với nhà ở thương mại giá phải chăng vì điều kiện và chất lượng cuộc sống và mức phát triển của họ cao hơn.
Trong giai đoạn khó khăn này, không phải chỉ sửa, chỉnh mà phải vận hành trở lại thị trường rất quan trọng, nhưng đồng thời, nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy.
