Hàng loạt dự án lớn nhỏ đang rần rần có những kế hoạch, hình thức để nhằm kích thích tiềm năng mua của khách hàng bằng nhiều ưu đãi đặc biệt.
Xu hướng hạ giá bất động sản
Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, thời gian qua, Chính phủ đã có một số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như bán hành Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam an toàn, lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, các quy định pháp lý lại mâu thuẫn, chồng chéo tạo nên rào cản phê duyệt dự án. Điều này khiến cho nguồn cung thị trường bất động sản không ổn định.
Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản còn gặp một loạt khó khăn khác. Ví dụ như việc ngân hàng kiểm soát chặt chẽ về tín dụng; cuộc khủng hoảng niềm tin khiến kênh phát hành trái phiếu gần như đóng băng; giá xăng dầu tăng khiến giá vật liệu xây dựng tăng theo...
Đáng chú ý, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam còn cho biết thêm, nguồn cung đang có trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp cho đa số người dân có nhu cầu ở thực tế. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Lượng giao dịch cũng giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Với việc các kênh vốn bị khoá và không bán được hàng do giá nhà cao, thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản đang vô cùng khó khăn. Chính vì lẽ đó, một loạt doanh nghiệp bất động sản buộc phải đưa ra giải pháp mang tính hình thế là điều chỉnh giảm giá bán.
Điển hình nhất, tại dự án Moonlight Avenue, căn hộ mặt tiền Vành đai 2 hoặc căn hộ khu đô thị Trường Thọ của tập đoàn Hưng Thịnh Land được công bố giá bán với chiết khấu cao chưa từng có, lên đến hơn 40%.
Một dự án khác của Hưng Thịnh Land là Melody Residences được mở bán chính thức từ 24/7. Theo đó, khi khách hàng thanh toán trên 95% giá trị và đáp ứng một số điều kiện khác sẽ được chiến khấu đến 28% hoặc có thể lên đến trên 30%.
Hay như, tại dự án Masteri West Heights của chủ đầu tư Masterise Group cũng có chiết khấu đến 12,5% và nhiều ưu đãi hỗ trợ khách hàng.
Trung tuần tháng 10 vừa qua, Novaland cũng công bố triển khai nhiều chương trình ưu đãi lớn tại dự án Aqua City. Trong đó, một số sản phẩm tại dự án này được chiết khấu gần 50% giá trị: Giảm 1,5 tỷ đồng tương đương gói nội thất; cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18%/năm trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà; cam kết mua lại 6-10%/năm, chiết khấu 30% nếu khách hàng thanh toán trước 95% giá trị sản phẩm, hoặc 28% nếu thanh toán trước 70%...
Nhìn chung, tính đến thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản đều đang áp dụng chương trình ưu đãi, chiết khấu hỗ trợ lãi suất ngân hàng, giãn lịch thanh toán và ân hạn nợ gốc, chương trình cam kết lợi nhuận…
Giải pháp chưa trúng
Theo lý thuyết, giá cả của một loại hàng hoá được xác định bởi cung và cầu trên thị trường. Mức giá cân bằng là ở điểm lượng cung bằng đúng lượng cầu. Giá cao nhất mà người mua chấp nhận trả là bằng với lợi ích, độ thoả dụng mà họ nhận được. Giá bên bán chấp nhận bán tối thiểu phải bằng chi phí thực tế phát sinh cộng với mức lợi nhuận theo yêu cầu hoặc trừ đi mức lỗ tối đa mà họ có thể chấp nhận trong trường hợp cần cắt lỗ. Do đó, việc doanh nghiệp chấp nhận giảm giá để đưa mặt bằng bất động sản về giá thực là điều khá dễ hiểu.
Tại buổi họp báo Chính phủ ngày 1/12 vừa qua, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn cho hay, hai khó khăn lớn nhất là thủ tục liên quan tới đất đai để triển khai dự án và nguồn tín dụng. Ông Sơn nhấn mạnh: "Sắp tới cần rà soát phân khúc các thị trường, trong đó tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cần tìm cách hạ giá nhà xuống mức hợp lý hơn thì người dân sẽ bỏ tiền ra mua".
Thoạt nghe lập luận giảm giá bán để bán được hàng có vẻ hợp lý với số đông. Tuy nhiên, đây là cách nhìn phi thị trường. Bởi lẽ, thị trường bất động sản Việt Nam đang không vận hành trơn tru một phần do tư duy phi thị trường của đại chúng và những nhà hoạch định chính sách. Do đó, việc giảm giá bất động sản có vẻ là bước đi vội của các doanh nghiệp.
Chia sẻ với phòng viên Thương gia, ông Huỳnh Thế Du, Đại học Fulbright Việt Nam nhìn nhận, hiện tại, trục trặc của thị trường bất động sản ở Việt Nam là do sự thiếu duy lý, tâm lý số đông cộng với thông tin không đầy đủ.
Vì vậy, để giải quyết bàn toán hiện tại cần sự vào cuộc mạnh mẽ của cơ quan nhà nước. Cụ thể, với các sản phẩm hoàn chỉnh, nguồn cung bất động sản suy giảm tại nhiều đô thị lớn ở Việt Nam do vướng mắc về pháp lý. Đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao. Vì thế, vai trò của nhà nước là có chính sách khơi thông nguồn cung, tháo gỡ các vấn đề pháp lý.
Ở phân khúc nhà ở giá cả phải chăng, nhà ở cho người thu nhập thấp, chìa khóa chính là đất đai, chi phí xây dựng rất khó giảm. Nhà nước thực tế đang có trong tay nhiều đất, cho nên, đất chi phí thấp (hoặc hơn nữa là miễn phí) là nhân tố quan trọng nhất để phát triển loại nhà này. Điều này hoàn toàn nằm trong khả năng của nhà nước.
Đối với các sản phẩm dùng để tích trữ, lý tưởng thì khi dùng đến mới xây, nhưng Việt Nam cũng rất khó loại bỏ những dự án được vẽ ra hàng chục đến vài chục năm vẫn chưa được triển khai, nhất là ở những nơi xa các đô thị trung tâm.
"Để hạn chế, cơ quan quản lý nhà nước cần tránh tình trạng thường xuyên thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, gây tâm lý kỳ vọng giá đất tăng theo quy hoạch, kích thích hoạt động đầu cơ", ông Du khuyến nghị.
