Lý do nào khiến các ông lớn F&B trả mặt bằng “vàng” ở TP.HCM?

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã từ bỏ các mặt bằng đắt giá tại trung tâm thành phố, trong đó có 2 ông lớn ngành ăn uống (F&B) là McDonald’s và Starbuck. Nhiều người cho rằng, nguyên nhân của việc này là giá thuê mặt bằng tại các phố lớn đang rất cao.

HÃNG LỚN TRẢ MẶT BẰNG

Mới đây, McDonald's vừa thông báo việc dừng hoạt động cửa hàng McDonald's Bến Thành. Đây là một trong những cửa hàng đầu tiên của thương hiệu này tại Việt Nam, vừa tồn tại tròn 10 năm.

Theo thông báo của ông lớn ngành ăn uống, từ 2h sáng ngày 19/9/2024 McDonald’s Bến Thành sẽ dừng hoạt động, khép lại hành trình 10 năm có mặt tại đây và lý do của việc đóng cửa không được tiết lộ.

McDonald's Bến Thành khai trương vào tháng 5/2014. Chi nhánh lâu đời này tọa lạc trên khu đất vàng quận 1, TPHCM, hướng ra mặt tiền đường Trần Hưng Đạo và Phạm Ngũ Lão, nằm gần chợ Bến Thành, công viên 23/9. Đây là một nhà hàng ba tầng mở cửa 24/7, được xây dựng với tổng diện tích gần 660m2.

Đây cũng là nhà hàng đầu tiên tại Việt Nam mà McDonald's triển khai hệ thống băng chuyền vận chuyển thức ăn được sáng tạo đặc biệt để vận chuyển thức ăn từ bếp ở tầng 3 đến quầy giao hàng tại tầng trệt trong vòng 15 giây.

Trước đó, vào năm 2021, doanh nghiệp này cũng đã đóng cửa McDonald's Bưu Điện, nằm trên đường Công Xã Paris, cạnh Bưu điện TP.HCM. McDonald's Bưu Điện là cửa hàng thứ 8 của McDonald's, được khai trương vào năm 2016.

Thương hiệu này xuất hiện tại thị trường Việt Nam kể từ tháng 2/2014 với chi nhánh đầu tiên đặt tại số 2-6 Bis Điện Biên Phủ, quận 1, TP.HCM và tuyên bố sẽ mở 100 cửa hàng trong 10 năm.

Tuy nhiên, đến hiện nay, McDonald's mới có 36 cửa hàng tại một số tỉnh, thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Khánh Hòa, Hải Phòng...

Trước McDonald’s, một gã khổng lồ khác là Starbuck cũng vừa chia tay số 11-13 Hàn Thuyên, quận 1, TP.HCM từ ngày 26/8 sau 7 năm gắn bó. Đây là cửa hàng cà phê cao cấp đầu tiên và duy nhất tại TP.HCM, như vậy, Starbuck không còn có tên trên bản đồ thành phố này.

Căn nhà số 11-13 Hàn Thuyên cho thuê có diện tích chiều ngang 8,5m, dài 25m, tổng diện tích khoảng 210m2, một trệt và hai lầu. Nơi đây có vị trí đắc địa khi nằm đối diện công viên 30/4 và cách không xa nhà thờ Đức Bà.

Cũng giống McDonald’s, Starbucks không đưa ra lý do việc dừng lại, nhưng hãng đồ uống cho biết đã cân nhắc kỹ lưỡng nhiều yếu tố và khẳng định sớm mở một chi nhánh Reserve mới ở vị trí khác, với những trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng.

Nghi vấn được nhà đầu tư đưa ra, khi các thương hiệu lớn rời bỏ những vị trí thuê đắc địa bởi giá thuê quá cao. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá thuê phổ biến nhà mặt phố quận 1 có giá phổ biến là 208 triệu đồng/m2, giá cao nhất trên 600 triệu đồng/m2. Với mức giá này, đã tăng 36,4% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng giảm so với mức đỉnh vàng tháng 6/2019 khoảng 39,9%.

CÂN NHẮC VỀ GIÁ THUÊ

Chia sẻ về vấn đề này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, hiện giá thuê ở các khu vực trung tâm TP.HCM có mức giá rất cao, có những nơi lên đến 600 - 700 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, bản chất nền kinh tế của Việt Nam vẫn chưa thực sự phục hồi và thu nhập của người dân đang ở mức chưa cao, nên cũng cắt giảm chi tiêu.

Song, các bất động sản tại trung tâm thành phố có giá trị rất cao, có những nơi đến hàng tỷ đồng/m2. Khi đó, chủ nhà cũng kỳ vọng mức giá thuê tương xứng, đặc biệt, các mặt bằng nhà phố này cũng rất hữu hạn.

Những thương hiệu lớn họ chấp nhận đầu tư để mang tính chất nhận diện, thời gian thuê mặt bằng từ 3-5 năm. Sau khi doanh nghiệp đã định vị được thương hiệu, sẽ đến thời điểm cân nhắc giữa yếu tố chi phí và lợi nhuận. Và trong hoạt động kinh doanh, yếu tố cốt lõi nhất vẫn là lợi nhuận. Còn các chủ nhà vẫn không có sự điều chỉnh giá thuê phù hợp với tình hình kinh tế chung, việc rời bỏ là chuyện hiển nhiên.

“Các thương hiệu lớn có xu hướng dịch chuyển từ các mặt bằng độc lập tại các tuyến phố trung tâm sang các trung tâm thương mại. Lý do là chi phí thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại thường thấp hơn so với các mặt bằng độc lập, đồng thời các trung tâm thương mại cũng cung cấp trải nghiệm mua sắm, giải trí đa dạng hơn”.

Theo bà Miền, doanh nghiệp lớn trả mặt bằng không phải là điển hình, đây là xu hướng chung tại các phố lớn khoảng gần 1 năm qua. Mà hiện nay, loại hình trung tâm thương mại đang có sự phát triển tốt, mang lại những trải nghiệm đầy đủ cho người dân từ trung bình đến cao cấp.

Bà Miền cũng nói thêm, xu hướng này không chỉ diễn ra tại TP.HCM mà còn ở cả Hà Nội, vừa qua, Starbucks vừa mở cửa hàng tại toà nhà The Diamond Residence BRG. Việc chuyển đến các trung tâm thương mại thì giá thành cho thuê sẽ “nhẹ nhàng” hơn so với những mặt bằng độc lập tại các phố lớn.

Cùng quan điểm với bà Miền, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, giá mặt bằng khu vực trung tâm TP.HCM đang cao gấp 5 lần so với trung bình các khu vực khác của thành phố. Giá thuê quá đắt đỏ đã tạo nên một làn sóng dịch chuyển khỏi trung tâm của các thương hiệu chuỗi. Bên cạnh đó, sức mua suy giảm cũng khiến những mặt bằng này kém hấp dẫn hơn khi tiền thuê chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí hoạt động của doanh nghiệp.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, việc định giá thường dựa trên giá trị cho thuê phát sinh hàng tháng, hàng năm. Nếu một năm, mặt bằng trên cho thuê được 10 tỷ đồng thì căn nhà 100m2 có thể định giá 300 tỷ đồng là bình thường. Nếu giá thuê thấp, giá trị của căn nhà sẽ bị giảm. Do đó, những căn nhà phố trung tâm vẫn tiếp tục tăng giá bất chấp sự phản đối từ phía người thuê và thị trường.

Ngay cả giá nhà phố vị trí kim cương cũng phải tuân theo quy luật cung - cầu. Thị trường nhà mặt phố đang chịu ảnh hưởng khá mạnh bởi sự thay đổi mô hình kinh doanh khi các nền tảng thương mại điện tử bùng nổ.

Trước đây, các tuyến phố trung tâm thường là nơi tụ tập khách du lịch quốc tế, điểm vui chơi. Nhưng những năm gần đây, khi thói quen tiêu dùng thay đổi, kinh tế vẫn khó khăn, lượng khách du lịch cải thiện không đáng kể, việc chịu chi phí lớn cho một mặt bằng không còn là lựa chọn bắt buộc.

“Mặt khác, phương pháp marketing truyền thống cũng đang được thay thế bằng các hình thức đa dạng hơn, nên doanh nghiệp cũng không nhất thiết phải chọn thuê các mặt bằng trung tâm chỉ với lý do duy trì hình ảnh thương hiệu”, ông Tuấn nhận định.