Không phải ai mua được nhiều bất động sản cũng bắt đầu bằng số tiền đủ để thanh toán 100% giá trị căn nhà. Với nhiều nhà đầu tư, ngân hàng là một phần trong bài toán vốn, nhưng đi cùng nguồn vốn đó luôn là trách nhiệm trả nợ.
Dưới đây là chia sẻ của một người từng mua nhiều căn hộ. Sau nhiều lần vay, mua, cho thuê và bán nhà, chị nhận ra điều quan trọng nhất không phải là vay được bao nhiêu, mà là biết khoản vay sẽ được trả bằng nguồn tiền nào. Từ đó, câu chuyện về đòn bẩy tài chính cũng mở ra một góc nhìn khác về cách lựa chọn và nắm giữ bất động sản.
ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH KHÔNG ĐÁNG SỢ
Bạn đã bao giờ mua nhà mà có đủ 100% tiền để mua căn nhà đó chưa? Tôi thì chưa bao giờ. Tôi đã từng mua rất nhiều căn nhà, nhiều căn chung cư, nhưng chưa một lần có đủ 100% tiền mặt để mua toàn bộ căn nhà đó.
Ngân hàng luôn là người hỗ trợ tôi một phần nguồn vốn để tôi có thể sở hữu những tài sản đó. Và càng trải qua nhiều lần vay, mua, trả nợ, cho thuê rồi bán nhà, tôi lại càng biết ơn ngân hàng.
Không phải vì ngân hàng cho tôi tiền miễn phí, mà bởi ngân hàng cho tôi quyền được sử dụng một nguồn vốn lớn hơn số tiền tôi đang có, với điều kiện tôi phải có trách nhiệm hoàn trả.
Ngày trước, tôi từng mua những căn chung cư với giá chỉ khoảng 16 triệu đồng/m2. Thời điểm đó, không phải ai cũng muốn mua chung cư, thậm chí tôi còn được gọi là người đầu tư chung cư.
Có người cười khẩy, có người cho rằng đất mới là bất động sản đáng mua, có người nói mua chung cư rồi sẽ mất giá. Và thú thật, tôi cũng từng bị ảnh hưởng bởi những lời nói đó. Tôi sợ người khác chê mình, sợ bạn bè đánh giá, sợ những người có kinh nghiệm hơn nói rằng mình đang đi sai hướng.
Sau này tôi mới nhận ra một điều rất đơn giản. Nếu cứ đầu tư theo ánh mắt của người khác thì người chịu trách nhiệm cho khoản tiền của mình cuối cùng vẫn là mình.
Người khác có thể đưa ra lời khuyên, nhưng họ không trả nợ thay mình. Họ có thể cười khi mình mua, nhưng nếu tài sản tăng giá thì họ cũng không chuyển lợi nhuận vào tài khoản của mình. Khi khoản vay đến hạn, người phải đứng ra xử lý vẫn là mình.
Điều kiện tài chính của tôi khi đó không cho phép tôi dễ dàng mua những mảnh đất lớn. Vì vậy, tôi thường phải tìm những dự án chung cư từ rất sớm, có khi dự án còn chưa xây móng, có khi mới bắt đầu booking.
Tôi đặt cọc một khoản tiền ban đầu, sau đó thanh toán theo tiến độ, còn phần vốn thiếu thì ngân hàng tài trợ theo phương án của dự án. Có những thời điểm tôi được hưởng chính sách ân hạn gốc và lãi 18 tháng, lãi suất 0%. Với tôi, khoảng thời gian đó không phải là lý do để vay càng nhiều càng tốt, mà là một “khoảng thở” để chuẩn bị phương án trả nợ.
Nhiều người khi nhìn vào một căn nhà thường hỏi: “Căn này bao nhiêu tiền?”. Nhưng tôi lại thường hỏi một câu khác: “Dòng tiền nào sẽ giúp tôi trả khoản nợ này?”.
Hai câu hỏi tưởng giống nhau nhưng thực ra dẫn đến hai cách tư duy hoàn toàn khác nhau. Tôi không chỉ quan tâm căn nhà hôm nay có giá bao nhiêu, mà quan tâm nếu ngày mai thị trường không tăng thì mình sẽ lấy tiền ở đâu để trả ngân hàng.
Có người lựa chọn phương án nhận ưu đãi lãi suất 0% trong một khoảng thời gian, có người lại lựa chọn phương án lãi suất khác để đổi lấy mức giá hoặc cơ cấu thanh toán khác.
Tôi hiểu mỗi người có một bài toán tài chính riêng. Với tôi, việc được hưởng lãi suất 0% trong một khoảng thời gian giúp tôi có thêm thời gian chuẩn bị nguồn tiền. Tôi không nghĩ được vay 0% thì cứ vay, mà tôi nghĩ trong thời gian 0%, mình phải chuẩn bị được gì để đến ngày ngân hàng thu tiền thì mình vẫn trả được.
Vì vậy, mỗi lần mua nhà bằng vốn vay, tôi luôn nghĩ đến nhiều kịch bản. Nếu thị trường phù hợp, tôi có thể bán căn nhà khi nhận nhà và chốt lợi nhuận. Nếu không bán, tôi nhận nhà và đưa vào khai thác cho thuê.
Tôi cũng chuẩn bị trước một phần tiền để trả gốc khi khoản vay đến hạn. Nếu căn nhà có dòng tiền cho thuê, tôi sử dụng dòng tiền đó để hỗ trợ chi phí lãi vay. Khi cần thiết, tôi cũng tính đến phương án huy động thêm nguồn lực từ người thân. Tôi luôn muốn khoản vay của mình có ít nhất một phương án chính và một vài phương án dự phòng.
Tôi thường tự nhắc mình một câu: “Ngân hàng cho mình vay tiền thì mình có nhiệm vụ trả”. Vì vậy, tôi không muốn biến khoản vay thành một nỗi sợ. Tôi muốn biến nó thành một bài toán dòng tiền.
Nếu vay 1 tỷ đồng, tôi phải biết 1 tỷ đồng đó sẽ được trả bằng nguồn tiền nào. Nếu vay 2 tỷ đồng, tôi phải biết 2 tỷ đồng đó sẽ được trả bằng nguồn tiền nào. Nếu chưa biết tiền trả nợ đến từ đâu mà đã nghĩ đến chuyện mua nhà, thì với tôi đó không còn là bài toán đầu tư nữa, mà là bài toán hy vọng. Và tôi không muốn đầu tư bằng hy vọng, tôi muốn đầu tư bằng kế hoạch.
ĐỪNG ĐỂ NGƯỜI KHÁC QUYẾT ĐỊNH TÀI SẢN CỦA MÌNH
Câu chuyện khiến tôi suy nghĩ nhiều nhất lại là những căn nhà tôi đã từng bán. Tôi bán không hoàn toàn vì áp lực nợ ngân hàng. Một phần rất lớn là bởi tôi đã bị ảnh hưởng bởi những lời bàn tán xung quanh.
Bạn bè nói chung cư không bằng đất, người quen nói nên mua đất, thầy cô nói những bất lợi của việc mua chung cư so với đất. Tôi nghe những lời đó, tôi dao động và cuối cùng tôi đã bán những căn nhà mình từng mua.
Nhìn lại lịch sử giao dịch, những căn nhà đó đều đã tăng đáng kể so với mức giá tôi từng mua. Có căn tăng gấp đôi, có căn tăng gấp ba.
Tôi không lấy điều đó để nói rằng cứ mua chung cư thì chắc chắn sẽ tăng giá, bởi đầu tư bất động sản không có gì đảm bảo chắc chắn như vậy. Nhưng câu chuyện đó khiến tôi đặt ra một câu hỏi rất thú vị là tại sao giá của một căn nhà có thể tăng theo thời gian?
Một phần câu trả lời nằm ngay trong chính chi phí hình thành nên căn nhà đó. Giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công, hạ tầng, chi phí vốn, chi phí pháp lý và rất nhiều khoản chi phí khác đều tham gia vào quá trình hình thành giá bất động sản.
Vậy tôi thử hỏi một câu rất đơn giản, chi phí để xây lại một căn nhà giống hệt căn nhà của nhiều năm trước liệu có quay trở về đúng mức giá ngày xưa không?
Nếu giá đất tăng, chi phí xây dựng tăng, nhân công tăng, vật liệu tăng, hạ tầng xung quanh thay đổi và nhu cầu nhà ở vẫn tồn tại, liệu chúng ta có thể đơn giản nói rằng: Tôi cứ chờ giá nhà quay về giá gốc ngày xưa?
Thị trường chắc chắn có những giai đoạn giảm giá, có những dự án giảm giá, có những khu vực đi ngang trong nhiều năm. Nhưng giá của một tài sản không chỉ phụ thuộc vào tâm lý thị trường tại một thời điểm, mà còn liên quan đến rất nhiều yếu tố tạo nên giá trị và chi phí của chính tài sản đó.
Tôi không cho rằng cứ mua chung cư là thắng. Tôi cũng không cho rằng cứ vay ngân hàng là tốt. Tôi chỉ đang kể lại cách tôi đã từng làm và những gì tôi học được sau nhiều năm.
Tôi mua tài sản khi vốn tự có chưa đủ 100%, tôi sử dụng đòn bẩy ngân hàng, đổi lại tôi phải tự chịu trách nhiệm với khoản nợ. Tôi phải biết mình đang mua tài sản gì, mua với mức giá nào, dòng tiền đến từ đâu, nếu không bán được thì làm gì, nếu lãi suất tăng thì có chịu được không và nếu thị trường giảm thì mình có đủ sức giữ tài sản hay không.
Đòn bẩy với tôi không đáng sợ. Điều đáng sợ là sử dụng đòn bẩy nhưng không có phương án trả nợ. Vay tiền không tự động làm chúng ta giàu lên. Tài sản phải tạo ra giá trị, dòng tiền hoặc có một luận điểm đầu tư đủ rõ ràng thì khoản vay mới có thể trở thành một công cụ tài chính.
Ngân hàng không phải người làm giàu cho tôi. Ngân hàng chỉ cung cấp vốn. Người quyết định mua tài sản nào, mua giá nào, vay bao nhiêu, trả bằng nguồn nào và chịu trách nhiệm cuối cùng vẫn là tôi.
Sau rất nhiều năm nhìn lại, tôi nhận ra một bài học còn lớn hơn chuyện mua chung cư hay mua đất là đừng để tiếng cười của người khác quyết định tài sản trong tay mình.
Khi họ cười, họ không trả nợ thay mình. Khi họ khuyên bán, họ cũng không chịu trách nhiệm nếu tài sản tăng giá sau đó. Khi họ bảo mình nên mua đất, họ cũng không đưa tiền cho mình mua. Và khi khoản vay đến hạn, người phải nhận cuộc gọi từ ngân hàng vẫn là mình.
Vì vậy, trước khi mua một bất động sản, tôi không còn hỏi người khác nghĩ gì nữa. Tôi hỏi: Tôi có hiểu tài sản này không? Tôi mua ở mức giá nào? Nếu không tăng giá thì sao? Nếu không bán được thì sao? Nếu lãi suất tăng thì sao? Nếu phải giữ tài sản 3 – 5 năm thì dòng tiền có chịu được không? Và nếu mọi thứ không diễn ra như kế hoạch thì phương án B của tôi là gì? Khi trả lời được những câu hỏi đó, tôi mới cảm thấy bình an.
Mục tiêu cuối cùng của đầu tư, ít nhất với tôi, không phải là chứng minh cho ai thấy mình giỏi. Tôi muốn sở hữu tài sản nhưng vẫn ngủ ngon. Có tài sản, có dòng tiền, có phương án trả nợ, có phương án dự phòng và quan trọng nhất là không để một quyết định tài chính biến cuộc sống của mình thành một cuộc chạy trốn khỏi ngân hàng.
Tôi biết ơn những khoản vốn ngân hàng từng hỗ trợ mình. Nhưng tôi cũng biết ơn hơn nữa những bài học mà mỗi khoản vay đã dạy tôi. Muốn dùng tiền của người khác, trước hết phải học cách chịu trách nhiệm với đồng tiền đó.
Có lẽ đây mới là điều tôi muốn chia sẻ với những người đang chuẩn bị mua căn nhà đầu tiên. Đừng chỉ hỏi “Có nên vay ngân hàng để mua nhà không?”, hãy hỏi “Nếu tôi vay, tài sản này sẽ giúp tôi trả khoản vay bằng cách nào?”.