Thị trường bất động sản chững lại cũng là lúc nhiều người bắt đầu tính lại cách giữ tài sản. Có người chọn tiếp tục nắm nhà đất, có người muốn bán để chuyển sang tiền gửi nhằm tận dụng mặt bằng lãi suất đang khá hấp dẫn.
PHÂN VÂN BÁN CĂN HỘ HƠN 3 TỶ ĐỒNG ĐỂ GỬI TIẾT KIỆM
Một câu chuyện được chia sẻ trong cộng đồng gần đây cũng xoay quanh lựa chọn giữa giữ một căn hộ đang cho thuê và bán đi để gửi tiết kiệm.
“Chào cả nhà, dạo này thị trường bất động sản đang đi ngang, em đang có một bài toán phân vân giữa việc giữ nhà cho thuê lấy dòng tiền hay bán đi gửi tiết kiệm. Rất mong nhận được góc nhìn và kinh nghiệm thực chiến từ các anh chị trong nhóm.
Hiện tại, về tình hình tài chính và nhà ở, em vẫn đang thuê căn nhà để ở với chi phí 12 triệu đồng/tháng. Kế hoạch sắp tới em vẫn tiếp tục thuê căn này để ở, chưa có nhu cầu mua nhà mới.
Bên cạnh đó, em đang sở hữu một căn hộ một phòng ngủ tại Vinhomes Smart City, Tây Mỗ. Căn hộ hiện đang được cho thuê với giá 7 triệu đồng/tháng và giá thị trường ước tính hơn 3 tỷ đồng.
Về pháp lý và nợ, căn hộ đã có sổ hồng và không có khoản vay ngân hàng. Chỉ có khoản vay người nhà còn tầm 600 triệu đồng nhưng không bị áp lực thời hạn hay lãi suất.
Về dòng tiền bù hàng tháng, em đang lấy 7 triệu đồng tiền cho thuê để cho vào tiền thuê nhà 12 triệu đồng, phải bù thêm 5 triệu đồng/tháng. Khoản bù này hoàn toàn nằm trong tầm kiểm soát, không gây áp lực lên chi tiêu gia đình.
Em đang cân nhắc hai phương án. Phương án đầu tiên là tiếp tục giữ chung cư cho thuê. Ưu điểm là giữ được tài sản thực, có sổ sẵn, phòng hộ lạm phát, chờ chu kỳ tăng giá tiếp theo khi hạ tầng hoàn thiện. Nhược điểm là dòng tiền cho thuê hơi thấp so với giá trị tài sản (khoảng 2,7%/năm), mỗi tháng vẫn phải tự bù 5 triệu đồng tiền thuê nhà.
Phương án thứ hai là bán căn hộ thu về khoảng 3 tỷ đồng gửi tiết kiệm ngân hàng (kỳ vọng 7 – 9%/năm). Lãi thu về khoảng 17,5 – 22,5 triệu đồng/tháng (tương đương 210 – 270 triệu đồng/năm).
Ưu điểm là vừa đủ trả 12 triệu đồng tiền thuê nhà, vừa thặng dư ra từ 5,5 – 10,5 triệu đồng/tháng (66 – 126 triệu đồng/năm) làm quỹ tích lũy hoặc tái đầu tư. Nhược điểm là tiền gửi chịu rủi ro mất giá theo thời gian, sau vài năm nếu muốn mua lại bất động sản tương đương có thể sẽ khó.
Theo góc nhìn quản lý tài chính và kinh nghiệm của mọi người, với bối cảnh em không bị áp lực dòng tiền thì nên chọn phương án nào an toàn và tối ưu tài sản dài hạn hơn?
Có anh chị nào đang ở hoàn cảnh tương tự từng bán hoặc giữ chung cư cho em xin lời khuyên thực tế với ạ. Em xin cảm ơn mọi người rất nhiều”.
Góp ý cho vấn đề trên, một người từng đứng trước bài toán tương tự thậm chí đã rao bán căn nhà suốt nửa năm nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Trải nghiệm thực tế ấy khiến lựa chọn của người này nghiêng hẳn về việc bán tài sản và chuyển sang nắm giữ tiền.
“Tôi cũng trong hoàn cảnh tương tự nè. Mà rao nửa năm nay chưa có người mua nhà. Tôi theo phương án thứ hai. Chục năm nữa dân số giảm sinh, giá nhà đất chính phủ điều tiết nên tương lai tôi thấy nhà không còn là kênh tích sản tấn công mà sẽ mang tính phòng thủ. Giữ vàng hoặc tiền sẽ có thanh khoản hơn nữa”.
Ở chiều ngược lại, có người lại nhìn vấn đề từ chính số lượng tài sản đang sở hữu. Theo họ, nếu chỉ có một căn nhà thì chưa nên vội bán bởi việc mua lại một tài sản tương đương trong tương lai có thể không dễ dàng.
“Nếu bạn có một tài sản thì nên để lại đừng bán. Mà bán thì giờ bạn không bán nhanh được đâu. Còn nếu bạn có hai cái chung cư thì tôi sẽ khuyên bạn bán ngay một cái vì từ giờ đến 2030 chắc chắn giảm giá dần do nguồn cung được cải thiện. Bạn xem dạo gần đây có bao nhiêu dự án mới đi”.
Không ít người bị thuyết phục bởi con số 7 – 9% khi tính toán phương án gửi tiết kiệm. Nhưng một thành viên trong nhóm lại đặt câu hỏi ở một thời điểm xa hơn là mức lãi suất hấp dẫn ấy liệu có thể duy trì trong bao lâu?
“Lãi cao nhìn thì ham đó nhưng đâu giữ mãi 7 - 9% được, lúc lãi hạ về 5 - 6% dân đua nhau đi mua nhà đất thì nhà đất lại tăng phi mã, lúc đó rút tiền về đầu tư có còn kịp? Mỗi lần chuyển kênh đầu tư qua lại, lại tốn một mớ chi phí thời gian công sức, theo ý kiến của em thì ai đang có cái gì cứ yên phận cái đó thôi”.
Cũng từ câu chuyện bán rồi có mua lại được không, một quan điểm khác được đưa ra khá thẳng thắn rằng nếu chưa thực sự cần tiền thì không nhất thiết phải bán một tài sản đang có.
“Bạn không cần ngay tiền thì theo mình không nên bán. Cái gì bán xong khó mua lại thì không nên bán, cái gì mua xong bán không ai mua thì không nên mua. Nhà bạn giữ thì sau này nó vẫn là một cái nhà chứ cầm tiền mặt mình thấy mất giá lắm, chưa chắc 5 - 10 năm nữa số tiền đó đã mua lại được căn nhà như của bạn”.
Ngoài ra, có ý kiến chọn cách nhìn vào chu kỳ lãi suất để lý giải vì sao họ nghiêng về phương án tiếp tục giữ căn hộ. Theo lập luận này, điều hấp dẫn hôm nay chưa chắc còn hấp dẫn vài năm sau, đặc biệt khi mặt bằng lãi suất thay đổi và dòng tiền trên thị trường bắt đầu dịch chuyển.
“Phương án một ổn hơn nha. Mọi người trong giai đoạn này thường sẽ thấy lãi cao, giá thuê không tăng nên thường có tâm lý như vậy. Nhưng lãi sẽ không bao giờ cao mãi hoài được. Một khi lãi rẻ là bất động sản tăng. Năm 2023 lãi suất 11% bất động sản ngộp cắt lỗ quá trời. Năm 2024 lãi bắt đầu hạ dần, bất động sản tăng nhẹ. Năm 2025 lại về 5 - 6%, chung cư lại tăng mạnh, vì lúc đó tài sản vừa có thể ở được vừa tạo được dòng tiền sẽ luôn có cầu. Ít nhất nên có một cái nhà của mình để có chốn đi về. Tâm lý nó vẫn ổn định hơn”.
GỬI TIẾT KIỆM HAY GIỮ BẤT ĐỘNG SẢN?
Nếu đặt câu chuyện trong bối cảnh hiện nay, việc bán bất động sản để chuyển sang gửi tiết kiệm không nên được nhìn đơn thuần là lựa chọn giữa nhà đất và ngân hàng. Đây là quyết định đánh đổi giữa một tài sản có khả năng tăng giá nhưng thanh khoản thấp, với một khoản tiền có dòng thu nhập tương đối ổn định và dễ sử dụng hơn.
Sức hấp dẫn của phương án bán nhà nằm ở chỗ tiền gửi mang lại dòng tiền rõ ràng hơn. Trong trường hợp một bất động sản có giá trị lớn nhưng tiền cho thuê thấp, hiệu quả khai thác tài sản có thể không còn hấp dẫn nếu so với mức lãi suất ngân hàng.
Khi đó, bán tài sản, thu tiền về và gửi tiết kiệm có thể giúp chủ sở hữu giảm bớt áp lực quản lý, không phải lo chuyện tìm khách thuê, sửa chữa hay thời gian căn hộ bỏ trống.
Tuy nhiên, điểm cần thận trọng là lãi suất tiền gửi không phải một mức cố định trong suốt nhiều năm. Mức lãi suất hấp dẫn ở thời điểm bán tài sản có thể thay đổi khi điều kiện tiền tệ và thị trường vốn thay đổi.
Điều đó khiến việc bán bất động sản chỉ để chạy theo một mức lãi suất cao trong ngắn hạn trở thành lựa chọn cần cân nhắc kỹ. Nếu sau một thời gian lãi suất giảm, lợi thế của tiền gửi cũng giảm theo.
Trong khi đó, nếu giá bất động sản phục hồi hoặc tiếp tục tăng, số tiền thu được từ việc bán nhà có thể không còn đủ để mua lại một tài sản tương đương.
Việc giữ bất động sản cũng không đồng nghĩa với việc chắc chắn có lợi. Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn, đặc biệt khi nguồn cung được cải thiện và chi phí vốn tăng.
Vì vậy, với những bất động sản có giá đã tăng mạnh nhưng khả năng cho thuê thấp, việc bán để chuyển một phần vốn sang tiền gửi có thể là cách cơ cấu lại tài sản nhằm giảm sự phụ thuộc vào một kênh đầu tư.
Còn những tài sản có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, nhu cầu thuê ổn định và còn dư địa tăng giá thì việc giữ lại vẫn có cơ sở, đặc biệt khi chủ sở hữu không chịu áp lực phải bán.
Một điểm khác cũng cần tính đến là thanh khoản. Tiền gửi có ưu thế rõ ràng vì có thể sử dụng tương đối nhanh khi cần, trong khi bất động sản thường mất nhiều thời gian hơn để chuyển thành tiền mặt và có thể phải giảm giá nếu cần bán gấp. Chính vì vậy, với người đang cần tăng tính linh hoạt cho tài sản hoặc muốn giảm áp lực quản lý, tiền gửi có thể phù hợp hơn.
Ngược lại, với người có khả năng chờ đợi dài hạn và không cần sử dụng số được đề cập, điểm đáng chú ý là chủ sở hữu không bị áp lực nợ vay, không có nhu cầu mua nhà để ở và vẫn có khả năng duy trì khoản tiền bù hàng tháng tiền đó trong vài năm, việc giữ một tài sản tốt có thể giúp tránh rủi ro phải mua lại bất động sản ở mức giá cao hơn sau này.
Nhìn rộng hơn, gửi tiết kiệm phù hợp với mục tiêu bảo toàn và tạo dòng tiền tương đối ổn định, còn bất động sản phù hợp với mục tiêu nắm giữ tài sản dài hạn và kỳ vọng tăng giá. Không có phương án nào luôn vượt trội trong mọi giai đoạn.
Quyết định bán chỉ thực sự thuyết phục khi bất động sản đang nắm giữ có hiệu quả khai thác thấp, triển vọng tăng giá không còn hấp dẫn hoặc nguồn vốn có một mục đích sử dụng khác rõ ràng hơn.
