Tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng”, nhiều đại diện doanh nghiệp bất động sản đã chia sẻ về những khó khăn khi thực hiện dự án, bất cập lớn nhất chính là vấn đề pháp lý.
Trì trệ về pháp lý
Theo ông Phạm Thu, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) cho biết, Saigonres vướng vào tình trạng chung là trì trệ về thủ tục, có những thủ tục dự án làm một năm cũng không xong, dù công ty có mối quan hệ rất tốt với các địa phương.
“Ví dụ một dự án phải gia hạn tư cách chủ đầu tư và thời gian thực hiện dự án, nhưng lý do chậm là do phía địa phương quên không trình Hội đồng nhân dân nên dự án bị sót lại. Thời điểm đó, doanh nghiệp xong thủ tục và dự án thuộc dạng được gia hạn tư cách chủ đầu tư nhưng không ai ký. Lý do là các ban, ngành có xáo trộn, thay đổi nên lãnh đạo phải phân công lại công việc. Đến năm vừa qua, công ty xin gia hạn dự án mà rất khó”, Chủ tịch Saigonres nêu.
Hay một dự án ở Vũng Tàu, doanh nghiệp mua dự án nhà ở đấu giá từ năm 2020 với giá 100 tỷ đồng, đã thanh toán xong mà đến hết năm 2022, chỉ có mỗi thủ tục sang tên cho doanh nghiệp vẫn chưa xong.
“Đến tháng 3/2023, chúng tôi phải đưa vụ việc ra tòa. Đã qua hòa giải một lần nhưng doanh nghiệp đã thiệt hại rồi. Doanh nghiệp chỉ mong sai ở đâu thì sửa ở đó, để sang tên dự án cho doanh nghiệp hay trả lại tiền cho doanh nghiệp và ít nhất là kèm theo lãi suất”, ông Thu mong muốn.
Cũng tương tự Saigonres, một doanh nghiệp khác cũng đang đối mặt với dự án gần 15 năm trời chưa triển trai. Ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) chia sẻ, đầu tư bất động sản, một lĩnh vực hoạt động của CII hiện có khó khăn lớn nhất là pháp lý với dự án bất động sản.
Hiện CII có 2 dự án từ 2009 đến 2023 đến giờ vẫn chưa đủ điều kiện pháp lý để triển khai, một dự án bị vướng là do “chỏi về luật”. Cụ thể, Luật Đấu thầu yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư, sử dụng đất thì phải đấu thầu. Trong khi đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp nào có đất thì là chủ đầu tư.
“Còn dự án ở Bình Chánh lại vướng tình trạng đất ở xen lẫn đất nông nghiệp. Hiện đã có quy định về xử lý đất công xen cài trong dự án thì giao cho chủ đầu tư triển khai dự án, tức về lý thuyết thì làm được, tuy vậy, không ai dám làm, không ai ký”, Tổng giám đốc CII cho hay.
Sớm số hóa thủ tục hành chính
Hiện nay, không chỉ riêng Saigonres, CII mà nhiều dự án khác của các công ty bất động sản đang gặp khó do vướng phải pháp lý. Góp ý nhằm tháo gỡ tình trạng này, tại hội nghị ông Angus Liew, Chủ tịch Công ty Gamuda Land Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều mặt cần cải thiện hơn để thu hút thêm các nhà đầu tư tham gia vào thị trường. Về vấn đề pháp lý, ông đã đưa ra một số góp ý cụ thể.
Đề xuất đầu tiên, ông Angus Liew cho rằng Việt Nam nên nhanh chóng số hóa thủ tục hành chính chuyển sang trực tuyến một cách toàn diện. Từ đó giúp rút ngắn quy trình xử lý hồ sơ khá nhanh rất nhiều. Hoạt động số hóa các thủ tục hành chính sẽ giúp cho mọi thứ minh bạch hơn, nhanh chóng hơn và theo dõi, rà soát hồ sơ dễ dàng hơn.
Đề xuất tiếp theo của Chủ tịch Công ty Gamuda Land là phi chính quy hóa một vài khâu trong việc thực thi thủ tục. “Một ví dụ điển hình ở Malaysia là việc kiểm tra các giấy chứng nhận hoàn thiện dự án trước đây là do chính quyền địa phương phụ trách. Nhưng từ năm 2005, việc này đã được luật hóa, chuyển giao cho các tổ chức chuyên môn như các công ty kiến trúc hoặc kỹ thuật xây dựng”, ông Angus Liew chỉ ra.
Đây là biện pháp mà Việt Nam có thể áp dụng, nên để cho các tổ chức chuyên môn thực hiện công việc và nhà chức trách kiểm soát bằng việc thanh kiểm tra ngẫu nhiên. Như vậy thì pháp luật và quy định vẫn được đảm bảo, đồng thời tiếp cận thời gian hơn cho cả sở, ban, ngành cũng như chủ đầu tư.
Vấn đề khác là thủ tục phê duyệt dự án ở Việt Nam thường khá lâu. Từ lúc thu mua quỹ đất đến khi sẵn sàng triển khai dự án là một khoảng thời gian dài. Việc chính phủ nỗ lực thực hiện đấu giá là rất tốt. Bởi vì khi cơ quan công quyền đứng ra thực hiện công tác đền bù giải tỏa và sau đó cho đấu thầu thà các chủ đầu tư có thể bắt đầu phát triển dự án ngay.
Vậy nên, ông Angus Liew chia sẻ, Chính phủ Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế này sao cho quá trình đầu tư đấu thầu diễn ra minh bạch và hiệu quả hơn. Dĩ nhiên là khi sửa luật, sẽ dẫn đến 1 số vấn đề luật mâu thuẫn nhau, khiến cho thủ tục phê duyệt có thể bị trục trặc, không thể xử lý. Do đó, nếu các bộ ngành có thể xử lý những bất cập này sẽ giúp cho doanh nghiệp rất nhiều có nhiều thời gian trong đầu tư.
“Một điều nữa mà tôi muốn đề xuất, chúng ta nên thành lập 1 tổ tư vấn chuyên biệt, có sự tham gia của chủ đầu tư trong và ngoài nước để cùng chính phủ tìm ra phương án cải tiến thủ tục phê duyệt dự án. Tôi nghĩ rằng Gamuda Land có thể giúp sức bằng việc tham gia và chia sẻ những kinh nghiệm ở Malaysia, cùng với các doanh nghiệp Singapore và Thái Lan”, Chủ tịch Gamuda Land đề xuất.
Thực tế, thị trường bất động sản đang mở ra nhiều cơ hội tuyệt vời và vẫn còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng vượt trội hơn nữa. Mặt khác khi mọi dự án được đẩy nhanh và chuẩn chỉnh hơn thì mặt bằng giá nhà cũng sẽ được kiểm soát ổn định, tạo điều kiện thuận lợi cho tất cả người dân đều có thể sở hữu nhà.
