Nhanh chóng tháo gỡ các nút thắt chính sách để thị trường bất động sản “bật dậy”

Đây là ý kiến của giới chuyên gia phát biểu tại Diễn đàn “Bất động sản Miền Trung 2022: Xu hướng phát triển và lựa chọn đầu tư”, do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp mới tổ chức.

Pháp lý chồng chéo

Trước những bất cập của thị trường bất động sản, Luật sư Đỗ Pháp cho biết, hiện nay, chúng ta vẫn chưa sửa Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Thị trường phát triển hàng giờ nhưng nếu không nhanh chóng tháo gỡ các nút thắt về chính sách thì khó có thể bật dậy mạnh mẽ.

Do hành lang pháp lý về thị trường bất động sản đang bị rất nhiều chồng chéo bởi thị trường bất động sản không chỉ bị điều chỉnh bởi luật kinh doanh bất động sản mà lĩnh vực này phải chịu sự tác động điều tiết của 12 Luật khác nhau như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Đầu tư…

“Thậm chí, thị trường bất động sản còn bị tác động bởi Luật Hình sự, Luật Dân sự nên khi áp dụng vào thực tiễn, thì rõ ràng các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn, nếu không muốn nói là rơi vào thế bí.

Theo đó, những quy định của các luật này không bao giờ thống nhất mà quy định của Luật nào sẽ bảo vệ cho luật ấy, cho nên các nhà đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản cần phải hết sức thận trọng khi nghiên cứu, đặc biệt là khi áp dụng vào thực tiễn”, Luật sư Đỗ Pháp nói.

Bên cạnh đó, Luật sư Đỗ Pháp cho biết thêm, trong khảo sát của VCCI, với sự tham gia của hơn 10.000 doanh nghiệp năm 2020 về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư – đất đai – xây dựng – môi trường, trong số 10 nhóm thủ tục được đánh giá, đứng đầu nhóm thủ tục hành chính đang gây khó cho các doanh nghiệp là các thủ tục về đất đai, giải phóng mặt bằng, với 50% doanh nghiệp kêu khó khăn đáng kể trong năm 2020.

“Tôi cho rằng, chính những chồng chéo, bất cập nói trên là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao; mặt khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng bang” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Cho nên liên quan đến lĩnh vực pháp lý trong thị trường bất động sản, các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, hết sức cảnh giác và đặc biệt là phải nắm rõ được những quan hệ pháp lý phát sinh trực tiếp đến những việc mình đang làm. "Tôi cho rằng, chúng ta cần phải sửa đổi. Có thay đổi mới có thể phát triển. Luật Xây dựng 2014 chúng ta đã sửa đổi rồi”, Luật sư Đỗ Pháp nói.

Cũng theo Luật sư Đỗ Pháp, để tháo gỡ điểm nghẽn này đòi hỏi không những sự vào cuộc của các cấp, các ngành mà còn là sự am hiểu pháp luật của từng chủ thể tham gia lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Từng bước tháo gỡ

Tại Diễn đàn, ông Lưu Thanh Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản Saco chia sẻ, từ thực tiễn thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và bất động sản miền Trung nói riêng hiện đang có rất nhiều cơ hội và thách thức.

Về cơ hội, tiềm năng, chúng ta đã nói rất nhiều đồng thời cùng đưa ra những thực trạng khó khăn đang gặp phải, từ đó biến tiềm năng thành cơ hội, biến cơ hội thành kết quả cho thị trường bất động sản miền Trung không những trong năm 2022, mà trong những năm tiếp theo nữa.

Ông Tuấn nhấn mạnh, đối với lĩnh vực phát triển bất động sản đất nền trong thời gian vừa qua và định hướng cho năm 2022, có rất nhiều nhà đầu tư có nhu cầu. Thị trường đang rất tốt với khả năng rất hấp thụ ổn định, nhưng thực tế chỉ đáp ứng đâu đó khoảng 60-70 % nhu cầu thực tế.

Cơ chế chính sách ở các tỉnh miền Trung hiện tại, theo nhận xét của rất nhiều nhà đầu tư lớn, vẫn chưa được thông thoáng, có thể xuất phát từ nhiều lý do khác nhau, như một số Nghị định, Thông tư hoặc pháp luật điều chỉnh bất động sản chưa cập nhật với tình hình thực tế.

Bên cạnh đó, một số tỉnh trong quá trình làm việc vẫn chưa linh hoạt, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tới đầu tư, cũng như phát triển bất động sản ở miền Trung. "Thậm chí, ở miền Trung, nơi một số khu vực đang phát triển bất động sản đất nền, đất nền phân lô, môi trường cạnh tranh còn chưa lành mạnh. Nhiều nhà đầu tư phản ánh, cơ chế chồng chéo nhau làm cho các nhà đầu tư tham gia thị trường băn khoăn khi xuống tiền”, ông Tuấn bày tỏ.

Cũng theo vị doanh nhân này, có một thực tế nữa đang xảy ra là các chủ đầu tư lớn khi tiếp nhận dự án lớn ở miền Trung, thì khâu pháp lý cho các nhà đầu tư còn chưa đáp ứng được yêu cầu của nhà đầu tư. Ví dụ như thời gian cấp sổ hay các thủ tục pháp lý liên quan đến dự án còn chậm trễ. Hay các dự án lớn ở miền Trung cũng có những dự án mang tầm quốc gia, quốc tế được đầu tư với tổng số tiền rất lớn, cơ sở vật chất tiện nghi, hiện đại, nhưng bên cạnh đó vẫn còn những dự án chưa đúng mức để thu hút cho các nhà đầu tư.

PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn của Thủ tướng cho biết, xu hướng chung của thị trường là tích cực nhưng vẫn còn nhiều rủi ro. Theo đó, chúng ta vẫn chưa dự báo được thị trường. Như gói phục hồi sắp được ban hành chẳng hạn, chúng ta phải tính được tác động của gói khi thực thi.

Theo ông Thiên, trước đây chúng ta vẫn tháo gỡ các điểm nghẽn chính sách bằng cách khó ở đâu thì gỡ ở đấy nhưng như thế thì hiệu quả lại không cao. “Tôi hi vọng thời gian tới vấn đề điểm nghẽn chính sách sẽ được tháo gỡ tận gốc”, ông Thiên nói.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó trưởng Phòng Quản lý thị trường Bất động sản, Bộ Xây Dựng cho biết, trong quá trình xây dựng chính sách, rất mong muốn được lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp.

“Đây sẽ là cơ sở thực tế để chúng tôi tiếp thu và sửa các chính sách. Tôi được biết tháng 5/2022 Kế hoạch sửa Luật mới được trình Quốc hội. Như vậy, các doanh nghiệp vẫn còn thời gian để góp ý và lắng nghe ý kiến của mình”, bà Hằng nói.

Đặc biệt, bà Hằng cũng cho biết, các chính sách đặc biệt quan trọng đang được Bộ nghiên cứu, sửa đổi. Nổi bật bất là 2 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở hiện đang chờ Chính phủ phê duyệt để trình Quốc hội sửa luật. Các nhóm vấn đề chính liên quan đến kinh doanh bất động sản sẽ mang đến giải pháp nhằm lành mạnh hóa thị trường, thúc đẩy sự phát triển bền vững, ổn định.