Thương Gia đã có cuộc trao đổi với TS. LS Bùi Quang Tín, Chuyên gia tài chính, Giảng viên Đại học Ngân hàng TP. HCM xung quanh vấn đề này, cũng như những tác động của chính sách lãi suất lên thị trường BĐS thời gian tới.
Thưa ông, điều 10, Nghị quyết 42 có đề cập đến việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS, vậy ông đánh giá tác động của Nghị quyết này đến thị trường BĐS như thế nào?
Nếu nhìn nhận ở góc độ tiêu cực thì nợ xấu “dính” rất nhiều đến BĐS. Thống kê cho thấy có đến 85% tài sản thế chấp cho các khoản vay là BĐS. Nhưng khi Nghị quyết 42 ra đời sẽ hỗ trợ rất lớn để giải quyết các món nợ xấu có tài sản đảm bảo là BĐS. Với cơ chế xử lý linh hoạt, thủ tục được rút gọn, sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng như: Công an, tòa án… các tài sản vốn “bất động” này sẽ được khai thông và đây chính là là “ẩn số bất ngờ” của thị trường trong thời gian tới. Bởi khi được “giải phóng”, các dự án thế chấp sẽ là nguồn cung, bổ sung cho sự thiếu hụt khi các chính sách về đất đai đang được quản lý ngày một chặt chẽ hơn.
Đâu là cơ sở để ông tin rằng việc xử lý các tài sản thế chấp bằng BĐS sẽ được khơi thông?
Các BĐS là tài sản thế chấp cho các khoản nợ xấu là thứ mà các bên, kể cả chủ nợ và con nợ đều muốn bán. Muốn bán nhanh thì giá phải cạnh tranh và đây chính là cơ hội cho bên thứ ba có thể sở hữu được BĐS với giá tốt. Vì vậy, có thể tin rằng thời gian tới nguồn cung dự án đến từ các tài sản đảm bảo được “giải chấp” sẽ tăng lên nhiều.
Tất nhiên, khi BĐS đã “vướng” thế chấp thì việc giải chấp, đưa vào thị trường không phải là đơn giản. Nhưng như tôi đã nói, Nghị quyết 42 với cơ chế xử lý linh hoạt sẽ tháo gỡ những khúc mắc. Trước khi Nghị quyết có hiệu lực, Ngân hàng Nhà nước cũng đã ra Thông tư số 09/2017/TT-NHNN để hướng dẫn triển khai. Ngoài ra, dự thảo sửa đổi bổ sung Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 dự kiến sẽ được ban hành trong kỳ họp Quốc hội sắp tới cũng sẽ có những hỗ trợ tích cực cho xử lý nợ xấu.
Theo nhận định của ông, việc xử lý nợ xấu liên quan đến BĐS có nhiều tín hiệu lạc quan. Vậy còn bức tranh chung của thị trường bất động sản và thị trường tài chính thì sao, thưa ông?
Theo tôi cũng rất khả quan. Báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS 6 tháng đầu năm nay đã tăng 3,86%. Đây là mức tăng cao nhất trong 5 năm gần đây. Số lượng giao dịch tiếp tục ổn định, tính thanh khoản tốt lên, hàng tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa được điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Ngoài nguồn vốn từ trong nước, nguồn vốn ngoại đang tiếp tục tiếp sức cho thị trường. BĐS ngành đứng thứ 4 thu hút nguồn vốn FDI tính từ đầu năm đến nay.
Ngoài ra, bức tranh tài chính cũng rất sáng sủa. 7 tháng qua thị trường tiền tệ về cơ bản tích cực, ổn định. Những tháng đầu năm có hiện tượng một số ngân hàng tăng lãi suất huy động, chủ yếu là ở các kỳ hạn trên 12 tháng. Trong đó, đáng chú ý, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào BĐS đã chậm lại.
Các chương trình tín dụng theo chỉ đạo của Chính phủ như cho vay nông nghiệp công nghệ cao, cho vay ngành chăn nuôi… đã được Thống đốc NHNN chỉ đạo phối hợp hỗ trợ kịp thời. Đến thời điểm ngày 15/8/2017, thanh khoản hệ thống quá dồi dào, nhu cầu vay giảm mạnh, lãi suất liên ngân hàng tiếp tục giảm sâu kỷ lục, chủ yếu ở các kỳ hạn ngắn. Lãi suất qua đêm vài tuần qua xoay quanh mức 0,45-0,7%/năm và kỳ hạn dưới 2 tuần chỉ ở mức dưới 1%/năm với tỷ lệ gần 90% tổng giao dịch trên thị trường liên ngân hàng.
Trên thị trường 1 (thị trường giao dịch giữa ngân hàng và người dân/doanh nghiệp), lãi suất huy động cũng bắt đầu giảm nhẹ ở tất cả các kỳ hạn tuỳ theo từng ngân hàng từ 0,1-0,3%. Tóm lại, xu hướng lãi suất thời gian tới sẽ giảm hoặc tiếp tục giữ ở mức ổn định như thời gian vừa qua.
“Các chủ đầu tư dự án hay các nhà đầu tư hoặc người mua nhà tại Việt Nam thường có nhu cầu sử dụng trên 50% nguồn vốn vay từ ngân hàng. Vì vậy, lẽ dĩ nhiên thị trường BĐS sẽ được hưởng lợi “kép” khi lãi suất giảm về mức hấp dẫn.
Vậy, trường hợp lãi suất giảm sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS?
Thực tế, các chủ đầu tư dự án hay các nhà đầu tư hoặc người mua nhà tại Việt Nam thường có nhu cầu sử dụng trên 50% nguồn vốn vay từ ngân hàng. Vì vậy, lẽ dĩ nhiên thị trường BĐS sẽ được hưởng lợi “kép” khi lãi suất giảm về mức hấp dẫn.
Khi lãi suất giảm, không chỉ các chủ đầu tư, nhà thầu tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ hơn mà còn là cơ hội để nhiều khách hàng chuyển hướng, quan tâm nhiều hơn nữa đối với BĐS khi thị trường hồi sinh trở lại kể từ năm 2014 đến nay.
Với cú hích lãi suất, thị trường BĐS sẽ được được tiếp đà, hồi phục mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới. Ngoài ra, việc giảm lãi suất cho vay chắc chắn sẽ tác động đến tâm lý những người có nhu cầu thực. Thay vì chờ đợi giá giảm và gửi tiền vào ngân hàng để lấy lãi suất như trước kia, sẽ có nhiều người tìm kiếm và tận dụng cơ hội hưởng các ưu đãi như: Dành cho người đăng ký sớm tại các dự án có vị trí đẹp, mức giá hợp lý, thậm chí khách hàng chỉ cần trả trước 30% gía trị căn hộ cho đến khi nhận nhà thì mới thanh toán đủ cho chủ đầu tư…
Từ góc nhìn của một người quan sát tài chính, tôi tin rằng không chỉ xu hướng lãi suất của 4,5 tháng còn lại của năm 2017 giảm mà định hướng về lãi suất trong các năm tiếp theo cũng theo hướng giảm đồng bộ các loại lãi suất trên thị trường (lãi suất huy động, cho vay, lãi suất trên thị trường liên ngân hàng…).
Cùng với nhiều chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ và các cơ quan chức năng, càng làm cho thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định và tính thanh khoản ngày càng dồi dào hơn trong thời gian tới.
Xin cám ơn ông!
Ông Lê Quang Chính - Giám đốc Công ty TNHH Novahomes “BĐS trung cấp “lên ngôi” ở những tháng cuối năm và cả sang năm tới”
Về cơ bản, tôi dự đoán 6 tháng cuối năm 2017 BĐS cấp cao sẽ chững lại. Trong 6 tháng tới dòng căn hộ trung cấp và một số sản phẩm dành cho người có thu nhập thấp được quan tâm nhiều hơn. Căn hộ có mức giá dao động từ 20 đến 22 triệu sẽ là phân khúc được nhiều người chọn lựa. Tới đầu năm 2018 tôi nghĩ là thời điểm thuận lợi cho người có thu nhập trung bình thực hiện những dự định của mình về BĐS. Ai quan tâm hẳn còn nhớ thời điểm 2012 khi Mường Thanh tung ra sản phẩm khu đô thị Đại Thanh, Kim Lũ với những căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ. Có lẽ kịch bản tương tự sẽ tái diễn trong năm 2018. Nhưng “phiên bản 2018” sẽ nâng cấp hơn với việc tiện ích căn hộ khi mua được cải thiện chất lượng. BĐS cao cấp đang bão hòa trong khi phân khúc tầm trung, thấp duy trì được sự ổn định. Thực ra chỉ khi dòng cao cấp chững lại chúng ta mới nhận ra sự phát triển không kém của dòng trung hay thấp cấp mà thôi. Cụ thể hơn, quan điểm của tôi cho rằng dòng trung cấp sẽ nổi trội. Chúng ta biết thực trạng người dân tỉnh lẻ đổ vào các thành phố lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh và tập trung sống tại căn hộ giá rẻ thời gian qua. Khi đã có kinh nghiệm, trải nghiệm BĐS cấp thấp đó kết hợp mong muốn nâng cao chất lượng đời sống nên họ tìm tới BĐS tầm trung. Theo tôi được biết dòng BĐS trung cấp đang giao dịch khá tốt như Group 3 ở đường Nguyễn Đức Cảnh, quận Đống Đa, Hà Nội. Giá trung bình khoảng 20 triệu/m2. Đây mới là dự án nhỏ lẻ mà chưa thành khu đô thị hay quần thể như Mường Thanh đã làm. Tôi kỳ vọng năm 2018 với sự tập trung đầu tư của các tập đoàn lớn như Sun Group, Vin Group nhiều khu đô thị hay quần thể sẽ phát triển. |
