Những phiên đấu giá đất tại các tỉnh giáp ranh Hà Nội đang “nóng rực” với mức trúng giá cao ngất ngưởng, khiến không ít nhà đầu tư lao vào như thiêu thân. Nhưng sau ánh hào quang có thể là rủi ro mắc kẹt dòng tiền, thanh khoản đóng băng và rủi ro tài chính rình rập từng ngày.
Đầu tháng 3/2025, Công ty đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng 41 thửa đất là tài sản của UBND xã Dân Tiến tại thôn Dân Tiến, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên.
Diện tích các thửa đất từ 73,5 - 133m2. Đơn giá từ 25 - 48,75 triệu đồng/m2, tương đương giá khởi điểm mỗi lô từ hơn 1,9 tỷ - trên 6,2 tỷ đồng. Lô trúng cao nhất lên đến gần 158,2 triệu đồng, gấp 3,2 lần khởi điểm.Một vài lô đất vị trí đẹp khác cũng có giá trúng vượt trăm triệu đồng/m2.
Tại Thái Bình, cuối tháng 3/2025, đấu giá là quyền sử dụng 23 lô đất ở khu đất cũ nhà máy Kéo tại thị trấn Tiền Hải, huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình. Tổng diện tích đất ở là 3.217,3m2. Các thửa đất có diện tích từ 90 - 209,5m2.
Lô đất diện tích 150,4m2 có giá trúng cao nhất lên đến 23 tỷ đồng (giá khởi điểm hơn 12,4 tỷ đồng), tức là gấp 1,8 lần giá khởi điểm ban đầu. Lô đất trúng cao thứ hai có diện tích 141,4 m2, giá khởi điểm hơn 10,6 tỷ đồng được đấu thành công với mức giá hơn 18,86 tỷ đồng.
Trước diễn biến này, Tạp chí Thương Gia đã có cuộc trò chuyện cùng ông Nguyễn Anh Quê, CEO Tập đoàn G6 nhằm làm rõ bức tranh thật - ảo trong các phiên đấu giá đất tại các tỉnh giáp ranh Thủ đô.
Dưới góc nhìn của ông, những yếu tố nào đang thúc đẩy giá trúng đấu giá đất tại các tỉnh như Hưng Yên, Thái Bình tăng cao đột biến trong thời gian gần đây?
Trước tiên, phải nhìn vào bối cảnh thị trường. Từ quý 2/2022 - quý 1/2024, thị trường bất động sản Việt Nam đi xuống, từ quý 1/2024 trở đi, thị trường Hà Nội sôi động trở lại, sau đấy, hiệu ứng lan tỏa nhanh chóng sang các tỉnh giáp ranh như Hưng Yên, Bắc Ninh và một phần nhỏ Hà Nam, Phú Thọ, Hòa Bình.
Khi mặt bằng giá chuyển nhượng tại các khu vực này tăng lên, các địa phương lập tức đẩy mạnh tổ chức đấu giá đất.
Tuy nhiên, quá trình đấu giá đất hiện nay vẫn tồn tại nhiều bất cập nghiêm trọng. Một trong những vấn đề lớn nhất là giá khởi điểm được đưa ra quá thấp, không phản ánh đúng giá trị thực của khu đất, nên thu hút lượng lớn hồ sơ tham gia các phiên đấu giá.
Ví dụ như huyện Quốc Oai, Hà Nội giá khởi điểm chỉ là 7 triệu đồng/m2, mỗi phiên tối thiểu 6 vòng đấu và bước giá 6 triệu đồng. Sau 6 vòng đấu, mức giá trúng thấp nhất có thể lên tới 36 triệu đồng/m2 - tức gấp hơn 5 lần giá khởi điểm. Điều này không chỉ khiến mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao, mà còn tạo ra ảo giác về sự tăng trưởng nóng của thị trường.
Một quy định khác cũng bất cập trong đấu giá đất, người tham gia đấu giá có thể hét giá “vô tội vạ”, miễn họ không trúng vẫn lấy tiền cọc. Trong trường hợp trúng với mức giá cao, họ cũng sẵn sàng bỏ tiền cọc, vì số tiền này tương đối ít, chỉ 20 % số cái giá khởi điểm.
Điều này dẫn đến tình trạng nhà đầu tư mang tâm lý “mua đứt cọc”.
Không dừng lại ở đó, một số nhóm đầu tư còn thực hiện chiêu trò gom đất quanh khu vực chuẩn bị đấu giá, sau đó tham gia đấu giá để đẩy giá một vài giao dịch lên cao. Khi mặt bằng giá bị “thổi” lên, họ sẽ quay trở lại thoát hàng các lô đất cũ họ đã gom. Gần đây, mới có các vụ án xử lý về hình sự như vụ Sóc Sơn…
Việc nhiều cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá không nhằm mục đích sử dụng đất thực sự, mà chỉ để đầu cơ hoặc phá giá, đang khiến thị trường đấu giá trở nên hỗn loạn, thiếu minh bạch và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Dù vậy, không thể phủ nhận rằng mức giá trúng đấu giá cao đột biến tại một số địa phương như Hưng Yên hay Thái Bình một phần được hưởng lợi bởi các yếu tố chính trị, nên người dân đổ xô tham gia với kỳ vọng đón đầu quy hoạch.
Liệu mức giá trúng đấu giá cao có phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản khu vực này hay là sự kỳ vọng của nhà đầu tư?
Chúng ta phải nhìn nhận thực tế thị trường, Hưng Yên giá đấu giá cao, nhưng chỉ một vài giao dịch, đa số mặt bằng giá thường cao hơn thị trường khoảng 1,5 - 2 lần thôi.
Chúng ta cần tách bạch giữa giá trúng đấu giá cao nhất với giá trị trung bình của các phiên đấu giá. Giá cao nhất thường chỉ mang tính biểu tượng, dễ gây hiểu nhầm về mặt bằng giá chung, trong khi giá trung bình mới là chỉ báo gần nhất với kỳ vọng của thị trường tại thời điểm đó.
Vấn đề đáng lo ngại là khi nhà đầu tư chạy theo những mức giá đấu giá đột biến, rất dễ rơi vào tình trạng mắc kẹt dòng vốn dài hạn nếu thị trường không phát triển theo đúng kỳ vọng.
Đặc biệt, trong bối cảnh các thông tin liên quan đến quy hoạch hay sáp nhập tỉnh thành vẫn chưa chính thức thông qua. Khi nhà đầu tư mua vào quá sớm đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro lớn.
Nếu định hướng quy hoạch thay đổi, hoặc trụ sở hành chính được đặt ở nơi khác, thì nhà đầu tư có thể phải chịu lỗ nặng hoặc mất thanh khoản trong thời gian dài.
Xu hướng đấu giá đất tại các tỉnh ven Hà Nội sẽ tiếp tục nóng lên hay sẽ điều chỉnh trong thời gian tới?
Theo quan điểm của tôi, giá bất động sản của Hà Nội và một số tỉnh xung quanh thời gian qua đã tăng cao. Cho nên rất khó để tăng thêm và dòng tiền sẽ quay lại ngân hàng hoặc đổ vào bất động sản phía Nam.
Cơ quan quản lý nhà nước cần làm gì để đảm bảo tính minh bạch và tránh hiện tượng thổi giá trong các phiên đấu giá đất?
Giải pháp đầu tiên là cần sửa đổi quy định liên quan đến đấu giá đất, trong đó giá khởi điểm phải được xác định sát với giá thị trường. Khi đã có mức giá phản ánh đúng thực tế, quy trình đấu giá cũng nên tinh gọn, chỉ nên tổ chức từ 1 đến 3 vòng là đủ, tránh kéo dài gây nhiễu và làm méo mó kết quả.
Thứ hai, mức tiền đặt cọc cần nâng lên tối thiểu 30% so với giá thị trường. Việc này sẽ loại bỏ phần lớn những hồ sơ tham gia với mục đích “bỏ cọc”, hoặc bán lướt. Bởi khi số tiền đặt cọc đủ lớn, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ càng trước khi đưa ra quyết định.
Thứ ba, với những người thật sự có nhu cầu mua đất, đã chuẩn bị tài chính đầy đủ thì không cần thời gian quá dài để hoàn tất thanh toán. Vì vậy, thay vì cho phép thời hạn nộp tiền lên tới 45 ngày như hiện nay, nên rút ngắn còn khoảng 7–10 ngày. Điều này không chỉ đẩy nhanh tiến độ thu ngân sách, mà còn giúp lọc bớt những đối tượng đầu cơ, không đủ năng lực tài chính thực sự.
- Xin cảm ơn ông!