Giá căn hộ Hà Nội đứt chuỗi tăng, “mềm” nhất vẫn 60-70 triệu đồng/m2

Sự sụt giảm về thanh khoản quý 1/2025 không chỉ đến từ Tết Nguyên đán mà còn do kỳ vọng thị trường đã thay đổi. Người mua giờ đây không còn chấp nhận mức giá quá cao nếu không đi kèm chất lượng sống tương xứng và vị trí kết nối tốt.

THỊ TRƯỜNG GIẢM TỐC

Theo One Mount Group, sau 8 quý liên tục tăng trưởng, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đã chính thức bước vào giai đoạn điều chỉnh trong quý đầu năm 2025.

Nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 4.000 căn và lượng tiêu thụ ở mức 3.000 căn, giảm 60 - 70% so với mức 11.000 - 12.000 căn quý 4/2024. Đây là quý đầu tiên thị trường ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ kể từ quý 1/2023.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group lý giải hai nguyên nhân chính cho sự “giảm tốc” của thị trường.

Thứ nhất, quý 1 hàng năm thường trùng với thời điểm Tết Nguyên đán, vốn được xem là giai đoạn “nghỉ ngơi” theo thông lệ của thị trường bất động sản. Do đó, nhiều dự án có xu hướng lùi lịch mở bán sang quý sau.

Dù đã tiến hành gom booking từ cuối năm 2024, phần lớn các chủ đầu tư vẫn lựa chọn quan sát diễn biến thị trường và chờ thời điểm phù hợp để chính thức ra hàng. Việc "ém hàng" trong quý đầu năm không phải là điều hiếm gặp, mà là chiến lược quen thuộc để tránh rủi ro về thanh khoản trong thời gian nhu cầu tạm chững lại.

Thứ hai, tâm lý người mua đang có sự dịch chuyển rõ nét. Theo khảo sát One Mount Group trong nhóm khách hàng chưa giao dịch bất động sản ở quý 4/2024, lý do chính vẫn là “chưa đủ tiềm lực tài chính”.

Ngoài ra, mức giá bán đang ở ngưỡng cao so với khả năng chi trả trung bình cũng là yếu tố ảnh hưởng tới quyết định mua của nhiều người.

Tuy nhiên, ông Trần Minh Tiến cho biết, thay vì là rào cản, đây đang là động lực thúc đẩy người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực lân cận hoặc xa hơn, nơi có mức giá phù hợp hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống và kết nối hạ tầng.

“Sự gia tăng nhanh chóng về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở các khu vực lân cận cho thấy một bước chuyển rõ rệt trong hành vi tiêu dùng – từ tập trung vào nội đô sang chấp nhận "ly tâm", miễn là đảm bảo chất lượng sống, tiện ích và mức giá hợp lý”, ông Tiến nhận định.

Báo cáo mới đây của CBRE cũng nhấn mạnh rằng, sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý 1/2025.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu). Mặc dù mức giá này đã cao hơn cùng kỳ 2024 là 34%, nhưng so với quý trước, mức giá này chỉ cao hơn 3%, là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý 2/2023.

Trên thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán quý này cũng tiếp tục chậm lại. Tại thời điểm cuối quý 1/2025, giá bán thứ cấp trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nếu so với cùng kỳ 2024, mức giá này đã tăng gần 20%, tuy nhiên, đà tăng theo quý đã chậm lại, ghi nhận ở mức 3% theo quý, là mức tăng theo quý thấp nhất kể từ quý 3/2023.

KỊCH BẢN ĐƯỢC DỰ BÁO TỪ TRƯỚC

Đà đi ngang đã được giới chuyên gia kinh tế dự báo từ sớm. Chia sẻ tại một hội thảo vào cuối năm 2024, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế cao cấp đã nhận định, năm 2024 là năm mà phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá.

Theo ông Thịnh, trong thời gian tới, giá chung cư sẽ khó giảm. Tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm cuối năm 2024 đã có phần chậm lại, với xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước đó.

Nguồn cung sơ cấp hiện đã có tăng lên, tình trạng khan hiếm phần nào được khắc phục nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang trên 100 triệu đồng/m2, nhưng qua quan sát thị trường và tổng hợp từ các báo cáo có thể thấy, nguồn cung mới cũng được hấp thụ nhanh chóng.

“Theo đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng”.

Còn mức giá "mềm" nhất hiện nay ở khoảng 60 -70 triệu đồng/m2, đến từ một số dự án mới được tái khởi động, ở các khu vực trước đây ít được chú ý.

Tương tự, từng nhận định về triển vọng thị trường căn hộ chung cư Hà Nội năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (VARS) dự báo, thị trường căn hộ đã khởi sắc hơn, nhưng tình trạng khan hiếm nguồn cung sẽ tiếp tục kéo dài, nhu cầu mua chung cư để ở và kinh doanh cho thuê lớn hơn nguồn cung thị trường, vì thế giá chung cư neo cao và có xu hướng đi ngang.

Ở góc nhìn của người bán, một vị chuyên gia cho hay, đà tăng giá của chung cư kéo dài, tốc độ tăng tốt, đã khiến không ít chủ nhà đặt nhiều kỳ vọng về giá bán. Tuy nhiên khi thị trường chững lại, giao dịch chậm hơn, chủ nhà buộc phải điều chỉnh kỳ vọng của mình.

Nếu mua nhà trước năm 2024, đến nay đa số người mua đã có lãi. Xác suất “cắt lỗ” căn hộ chung cư, đặc biệt trên thị trường thứ cấp, là rất thấp, có thể chỉ là thuật ngữ thu hút người mua của môi giới và các đơn vị bán hàng. Vị chuyên gia tiếp tục nhấn mạnh, việc hạ giá rao bán hiện nay đa phần chỉ là giảm giá kỳ vọng của chủ nhà.

Thị trường thời gian tới, các chuyên gia dự báo giá căn hộ vẫn có thể tăng nhẹ theo năm và khó tăng trưởng đột biến như giai đoạn trước. Với lượng căn hộ dồi dào sắp đổ bộ, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán và cân nhắc cả về giá bán và cách làm mới sản phẩm

“Các chủ đầu tư đang phải cân nhắc kỹ về định vị sản phẩm trong năm nay. Năm 2024, những sản phẩm tương tự đã tiếp cận được khách hàng, vậy năm nay, các sản phẩm sẽ phải có gì mới hay có giá bán như thế nào để khách hàng chấp nhận. Đó sẽ là câu hỏi lớn của các chủ đầu tư”, vị chuyên gia đưa ra lời khuyên.