Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (Viện DXS - FERI) vừa công bố báo cáo về thị trường bất động sản quý 1/2025 và dự báo quý 2/2025 với chủ đề “Chuyển dịch trọng tâm”.
THỊ TRƯỜNG ĐANG TRONG GIAI ĐOẠN “NÉN” ĐẦY TIỀM NĂNG
Theo Viện DXS - FERI, thị trường bất động sản những tháng đầu năm đã có những tín hiệu khởi sắc rất rõ rệt ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, thị trường cũng đón nhận những thông tin kém tích cực, nhất là chính sách thuế đối ứng rất cao của Chính phủ Mỹ đối với Việt Nam. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến đà phục hồi của thị trường.
Tại thị trường bất động sản công nghiệp, với sự tiếp sức từ các chính sách thu hút đầu tư hiệu quả của nhà nước nên thị trường này tiếp tục duy trì được đà tăng trưởng mạnh mẽ với nguồn cung tại khu vực miền Bắc vào khoảng 15.800ha và tại miền Nam khoảng 28.100ha. Dự báo, nguồn cung trong tương lai sẽ tăng nhẹ, đến từ các dự án đang được triển khai.
Nếu không chịu tác động thuế quan cao đột biến thì nhu cầu, mức độ quan tâm đến bất động sản công nghiệp sẽ có xu hướng tăng, đến từ sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng lượng vốn FDI đổ vào lĩnh vực sản xuất tiếp tục tăng. Tỷ lệ lấp đầy cũng được duy trì ổn định và có xu hướng tăng.
Tại thị trường bất động sản nhà ở, quý 1/2025 ghi nhận nguồn cung mới tăng hơn 200% so với cùng năm ngoái nhưng lại sụt giảm khoảng 60% so với quý 4/2024. Điều này là hoàn toàn bình thường vì quý 4 là thời điểm mà các chủ đầu tư thường đẩy mạnh nguồn cung để đón dòng tiền cuối năm. Ngược lại, quý 1 là thời điểm có kỳ nghỉ Tết nguyên đán, ảnh hưởng không nhỏ đến công tác bán hàng.
Dù vậy, theo DXS - FERI, thị trường bất động sản quý 1 năm nay khác hẳn với sự im ắng của các năm trước bởi ngay sau Tết, các chủ đầu tư đã kích hoạt hàng loạt động thái chuẩn bị “bung hàng”. Hàng loạt sự kiện đã được tổ chức, từ gặp gỡ đại lý, đến hoạt động kick-off (ra quân) và đẩy mạnh truyền thông của các dự án mới. Hầu hết các hoạt động này đều là bước chuẩn bị cho hoạt động mở bán trong năm 2025.
“Thị trường đang trong giai đoạn “nén” đầy tiềm năng để chờ đợi được “giải nén” trong tương lai gần”, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng DXS – FERI nhận định và cho biết: Nếu không có những tác động bất thường, từ quý 2/2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung khi các chủ đầu tư sẵn sàng tung sản phẩm ra thị trường, đón đầu chu kỳ mới.
Viện DXS - FERI dự báo nguồn cung sơ cấp mới trong quý 2/2025 sẽ tăng mạnh đến 90% so với quý 1, ước tăng thêm 14.000 sản phẩm mới, kéo theo tổng nguồn cung sơ cấp tích lũy đạt gần 52.000 sản phẩm.
Các dự án nổi bật tại miền Bắc là Kepler Land Mỗ Lao (Hà Nội), The Matrix One Premium (Hà Nội), SKY M Hạ Long (Quảng Ninh), Xanh Island (Hải Phòng)...; tại miền Trung là Regal Complex (Đà Nẵng), The Legend City (Đà Nẵng), Simona Heights Quy Nhơn (Bình Định)...; tại miền Nam là The Privé (TP.HCM), Happy One Sora (TP.HCM), The Gió Riverside (Bình Dương), Lan Anh Avenue (Bình Dương), Eco Retreat Long An (Long An), Gold Coast Vũng Tàu (Bà Rịa – Vũng Tàu...; tại miền Tây dự kiến chỉ có khoảng 500 sản phẩm ra hàng, điển hình là DIC Victory (Hậu Giang).
90 NGÀY QUAN SÁT VÀ THÍCH ỨNG
Giữa lúc thị trường đang hưng phấn thì chính sách thuế đối ứng rất cao, lên đến 46% của Chính phủ Mỹ đối với Việt Nam như một gáo nước lạnh dội thẳng vào sự kỳ vọng phục hồi của thị trường, tác động rất lớn đến tâm lý của các nhà đầu tư.
Theo Viện DXS-FERI, chính sách thuế quan từ Mỹ dự báo sẽ gây ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều nền kinh tế, tác động đến các quyết định đầu tư trong và ngoài nước, làm ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế và sự phục hồi của ngành bất động sản. Ngoài ra, các thay đổi về thể chế cũng sẽ ảnh hưởng đến các hoạt động của thị trường này.
Đối với hoạt động hợp tác, M&A, việc tái cấu trúc danh mục đầu tư vẫn liên tục diễn ra, mở ra nhiều cơ hội hợp tác hơn. Tuy nhiên, dòng vốn FDI có thể sẽ bị gián đoạn trong ngắn hạn do các chính sách từ phía Mỹ.
Bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc bị ảnh hưởng sâu sắc bởi chính sách thuế của tổng thống Donald Trump, dự báo sẽ gây ảnh hưởng mạnh đến chuỗi cung ứng toàn cầu mà Việt Nam đang được xem là điểm đến lý tưởng của dòng vốn. Đặc biệt là trong các ngành sản xuất, từ đó sẽ tác động đến nhu cầu thuê mặt bằng sản xuất và ngành logistic, từ đó tác động đến kế hoạch triển khai các dự án khu công nghiệp mới của các chủ đầu tư.
Bất động sản thương mại dù ít bị ảnh hưởng hơn nhưng việc một số doanh nghiệp thu hẹp hoạt động hoặc có thể rút khỏi thị trường có thể sẽ làm cầu giảm trong ngắn hạn. Riêng mặt bằng bán lẻ kỳ vọng sẽ chưa bị ảnh hưởng quá nhiều trong ngắn hạn do sức tiêu dùng nội địa vẫn đang tăng trưởng tích cực.
Hiện chính sách này đang được Chính phủ Mỹ tạm hoãn 90 ngày để hai bên tiến hành đàm phán. Đây cũng là thời gian để các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng quan sát, tìm giải pháp, thay đổi chiến lược để thích ứng trong mọi tình huống.
“Thị trường đang khởi sắc bỗng rơi vào trạng thái bị động, chờ đợi kết quả đàm phán cuối cùng. Các chính sách điều hành của Chính phủ sẽ được xem xét lại toàn diện, có thể làm thay đổi một số mục tiêu chiến lược và kế hoạch đã hoạch định từ đầu năm”, ông Lưu Quang Tiến nhận định và cho biết: Đối với các doanh nghiệp, hầu hết sẽ quan sát, điều chỉnh kỳ vọng và mục tiêu tăng trưởng tùy thuộc vào kết quả đàm phán và mức thuế quan chính thức được áp dụng sau 90 ngày tạm hoãn.
Các nhà đầu tư sẽ khó tránh khỏi tâm lý thận trọng và “co cụm” trước các diễn biến khó lường của thị trường. Nhu cầu ở thực tiếp tục được cải thiện nhưng nhu cầu đầu tư “lướt sóng” bất động sản sẽ chững lại để quan sát thêm diễn tiến ảnh hưởng của chính sách thuế quan.
Tuy vậy, chuyên gia của Viện DXS-FERI cho rằng, thị trường bất động sản đã “nén” đủ lâu, động lực để “giải nén” là có thật. Vì thế, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể đặt niềm tin, kỳ vọng vào sự cải thiện ngày càng tích cực hơn của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.
