Cụ thể, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nhiều điểm mới. Trong đó có việc Chính phủ đề xuất áp dụng quy định về việc bán bất động sản qua sàn.
Theo Điều 57, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn. Theo đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh có ý kiến, thường trực Uỷ ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả.
Tuy nhiên, đây chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch, vì vậy đề nghị các cơ quan có liên quan nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn, để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, sự cần thiết.
Vì hiện tại, các quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của việc bán bất động sản qua sàn; chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.
Minh chứng, theo tờ trình của Chính phủ, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhằm mục tiêu nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về các thông tin thị trường bất động sản nhằm bảo vệ khách hàng, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang quy định theo hướng xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thông qua việc quy định sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân kê khai giá trị mua bán thực tế.
Và với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Trong khi, việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.
Và có một số ý kiến phản ánh việc bán bất động sản qua sàn có thể làm tăng chi phí từ 8-10%. Như vậy, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.
Thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận và làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
Do đó, Thường trực Uỷ ban Kinh tế đề nghị bổ sung quy định các loại hợp đồng giữa 3 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản) với giao dịch bất động sản qua sàn. Nội dung hợp đồng này phải thể hiện điều khoản ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản để nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua.
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị Chính phủ nghiên cứu bổ sung quy định nội dung về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, cũng như đánh giá tác động cụ thể hơn quy định về yêu cầu thanh toán hợp đồng kinh doanh bất động sản qua tài khoản mở tại ngân hàng. Đồng thời, ổ sung quy định xử lý vi phạm để đảm bảo chặt chẽ, hiệu quả.
Đáng chú ý, Dự thảo Luật sửa đổi lần này, lần đầu Chính phủ đưa ra quy định một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản.
