Quy định “rối ren”, địa phương “lấn cấn”
Đấu thầu dự án có sử dụng đất có mục đích là để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có đất chưa được giải phóng mặt bằng và thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Sau đó, nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất sau khi nhà đầu tư thắng thầu.
Việc đấu thầu dự án có sử dụng đất là một giải pháp đặt ra trong bối cảnh Nhà nước chưa thể bố trí ngân sách để bồi thường khi thu hồi đất.
Chính vì thế, đấu thầu dự án có sử dụng đất là giải pháp lựa chọn nhà đầu tư phù hợp để họ ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, đảm bảo quyền lợi của 03 nhà gồm: nhà nước – nhà dân – nhà đầu tư.
Theo quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ, điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất: Dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư bao gồm dự án xây dựng khu đô thị; nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận đồng thời phải thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
Các dự án được đấu thầu phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
Dự án không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai cũng như không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 và Điều 26 của Luật Đấu thầu.
Sau quá trình đấu thầu và lựa chọn nhà thầu, các bên ký kết hợp đồng dự án, nhà đầu tư nộp tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho Nhà nước chi giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và Nhà nước sẽ tiến hành cho thuê đất. Thủ tục này được thực hiện theo Điều 60 Nghị định 25/2020/ND0-CP quy định việc triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Tuy nhiên, các quy định của pháp luật hiện hành chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ. Bởi, Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận hình thức đấu thầu dự án sử dụng đất.
Mặc dù tại Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP đã quy định các điều kiện xác định dự án lựa chọn nhà đầu tư qua đấu thầu, mà một điều kiện tiên quyết là thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất theo pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng. Nhưng các loại hình dự án được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP không khớp với các dự án được thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2013.
Do đó, các dự án nhà ở thương mại, trụ sở, văn phòng làm việc, công trình thương mại, dịch vụ không thể áp dụng phương thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Thêm nữa, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đều đòi hỏi Nhà nước phải đóng vai trò trung gian thực hiện giải phóng mặt bằng; còn nhà đầu tư được “miễn trừ” trách nhiệm giải phóng mặt bằng.
Song, hai phương thức này có sự khác nhau cơ bản. Cụ thể, đối với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất thì khu đất thực hiện dự án đã giải phóng mặt bằng (đất đã sạch), ngược lại đặc trưng của đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là khu đất thực hiện dự án chưa được giải phóng mặt bằng (đất chưa sạch).
Chính điểm khác nhau này dẫn đến trong thực tế triển khai, các địa phương gặp trường hợp phức tạp hơn, có sự chồng lấn, giao thoa giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất, đó là: khu đất thực hiện dự án có một tỷ lệ nhất định là “đất sạch” và phần còn lại là “đất chưa sạch”.
Trong trường hợp này nếu áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất thì đối với phần “đất chưa sạch” sẽ không đáp ứng điều kiện tiên quyết là “Đất đã được giải phóng mặt bằng” theo Điều 119 Luật Đất đai 2013 cũng như yêu cầu tại điểm a khoản 2 Điều 29 và điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thực thi Luật Đầu tư để thực hiện đấu giá quyền sử đất.
Nếu không thể đấu giá quyền sử dụng đất thì liệu có áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất hay không. Đây là câu hỏi mà nhiều địa phương còn lúng túng khi thực thi, đặc biệt với các dự án có đất sạch chiếm tỷ lệ lớn.
Đa số địa phương khi đối diện với tình huống chưa rõ ràng này thì ngừng triển khai, chờ hướng dẫn của các cơ quan trung ương. Khi chưa có hướng dẫn cụ thể thì dự án vẫn trong “trạng thái chờ”.
Giải bài toán “chồng lấn” bằng cách nào?
Để khắc phục những vấn đề phát sinh từ thực thế, theo quan điểm của chúng tôi trước mắt cần bổ sung và phải ghi nhận hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất trong quy định của Luật Đất đai; đồng thời quy định điều kiện với tổ chức, cá nhân tham gia đấu thầu dự án để đảm bảo tính đồng bộ giữa Luật đất đai và Luật đấu thầu.
Hơn nữa, cần bổ sung quy định để giải quyết bài toán “chồng lấn” giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất đang tồn tại trên thực tế tại nhiều địa phương trong thời gian vừa qua.
Bàn về giải pháp cụ thể hơn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị xây dựng hoàn thiện Điều 65, Điều 66 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng thực hiện phổ biến phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm tính công khai, minh bạch để các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài được tiếp cận nguồn lực đất đai công bằng, đồng thời phát huy cao nhất nguồn lực từ đất đai và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.
Theo ông Châu, trong 5 đến 10 năm tới, bên cạnh việc thực hiện phổ biến phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thì vẫn cần thiết cho phép tổ chức kinh tế tự thỏa thuận với người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại theo định hướng tại điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại” do nguồn lực hạn chế của ngân sách nhà nước và năng lực của “tổ chức phát triển quỹ đất” cấp tỉnh có hạn nên chưa thể có khả năng chuẩn bị đủ quỹ đất để phục vụ đầu tư thông qua phương thức đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất.
Ông Châu nói, đối với phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, ngoài trường hợp đấu thầu “khu đất chưa giải phóng mặt bằng” theo Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì đề nghị bổ sung đấu thầu đối với 2 trường hợp: Khu đất chưa giải phóng mặt bằng có các phần diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ và Khu đất đã giải phóng mặt bằng do Nhà nước quản lý (100% là đất công)
Một điểm nữa ông Châu đề nghị các cơ quan phải đặc biệt chú ý là không giới hạn quy mô diện tích khu đất (từ 20 hoặc 50 héc-ta trở lên) thì mới thực hiện đấu thầu và bổ sung tiêu chí khu đất thực hiện đấu thầu, đấu giá phải có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh quyết định lựa chọn thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với từng khu đất và thực tiễn của địa phương.
Liên quan đến giá đất khởi điểm để đấu thầu. Khoản 4 Điều 64 Dự thảo quy định “giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 06 tháng trước thời điểm đấu thầu dự án có sử dụng đất và không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất.” Theo nhiều chuyên gia, quy định này là chưa phù hợp và ít ý nghĩa. Bởi vì, giá đất được xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp trúng đấu thầu không nộp tiền sử dụng đất ngay mà sau khi hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất cho doanh nghiệp mới có thể xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Do vậy, đề nghị bỏ quy định này.
