Thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2025 với tâm thế thận trọng. những “triệu chứng” của một thị trường chưa khỏe vẫn hiện hữu. Dù vậy, niềm tin vẫn le lói khi chính sách mới đang dần được áp dụng, doanh nghiệp chuyển hướng sang phát triển bền vững và lấy người mua thực làm trung tâm.
THỊ TRƯỜNG LÚC ĐÓNG BĂNG, LÚC SỐT NÓNG
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý 1/2025, giá căn hộ chung cư đã chững lại không còn tăng mạnh như năm 2024. Tuy nhiên, giá căn hộ chung cư vẫn neo ở mức cao.
Cụ thể, phân khúc bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp có giá khoảng từ 45 - 70 triệu đồng/m2; phân khúc cao cấp có giá khoảng từ 70 - trên 100 triệu đồng/m2; phân khúc siêu sang đã xuất hiện ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu đồng/m2.
Trên thực tế, thị trường bất động sản vẫn mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, chủ yếu nguồn cung đến từ phân khúc cao cấp, giá nhà tăng cao nên chưa đáp ứng được được nhu cầu nhà ở của người dân.
Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, thời gian thực hiện trình tự, thủ tục kéo dài. Một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn triển khai dự án.
Với nhà ở riêng lẻ, đất nền, giá giao dịch nhà ở và đất nền trong quý 1/2025 tại các địa phương có nhiều biến động hơn so với quý trước, do thông tin sát nhập các tỉnh thành. Tại các tỉnh thành có thông tin là nơi đặt cơ quan hành chính mới, mặt bằng giá bị đẩy lên cao và lượng giao dịch cũng có xu hướng tăng.
Đặc biệt, thời điểm này đã xuất hiện đất nền có tình trạng tăng nhanh cục bộ ở một số địa phương như Bắc Giang, Phú Thọ, Ninh Bình, Thái Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, Đồng Nai. Tuy nhiên sự tăng về giá và lượng này có yếu tố do giao dịch đầu cơ và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường.
Phát biểu tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2025, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nêu rõ, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều vướng mắc kéo dài, “lúc thì đóng băng, lúc lại sốt nóng bất thường” dẫn tới biến động lớn về giá cả và gây ảnh hưởng dây chuyền tới tín dụng, tài chính.
Phó Thủ tướng nhấn mạnh, hiện nay, thị trường vẫn còn nhiều dấu hiệu bất ổn. Nhiều nghiên cứu cho thấy tốc độ tăng giá bất động sản ở Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng giảm. Đây là một thực trạng rất đáng lo ngại.
Mặc dù Chính phủ và Thủ tướng đã nhiều lần chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu, báo cáo và đề xuất giải pháp, nhưng đến nay vẫn chưa có báo cáo nào rõ ràng được trình bày. Nhiều vấn đề tồn tại vẫn chưa được giải quyết. Nhiều cuộc họp, hội thảo đã được tổ chức, nhiều kết luận đã được ban hành, nhưng thực tế cho thấy chuyển biến rất chậm.
“Vấn đề nổi bật của thị trường bất động sản là mất cân đối giữa cung và cầu, cơ cấu sản phẩm bất hợp lý. Nhiều doanh nghiệp thiếu tài nguyên, nguồn lực để phát triển dự án. Thị trường bất động sản cần những “liều thuốc mạnh” và thực chất hơn.
Nếu vấn đề nằm ở đất đai thì phải xử lý đất đai; nếu là tín dụng thì phải xử lý tín dụng; nếu là thủ tục thì phải cải cách thủ tục cho thực chất; đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát để đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản đi đúng hướng”, Phó Thủ tướng nhấn mạnh.
ĐI TÌM "THUỐC CHỮA BỆNH"
Hiện nay, việc sắp xếp lại đơn vị hành chính có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Theo ông Phạm Lâm, Trưởng Văn phòng đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội đồng quản trị DKRA Group cho biết, tại thị trường các địa phương vẫn còn không ít dự án gặp vướng mắc do thiếu cơ chế giải quyết chuyên biệt và bày tỏ lo ngại tình trạng này có thể kéo dài trong thời gian tới, ảnh hưởng đến tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, gây ách tắc nguồn cung và lãng phí nguồn lực xã hội.
Bởi thế, Chủ tịch DKRA Group kiến nghị sớm thành lập tổ công tác chuyên trách tại từng địa phương để tập trung tháo gỡ các nút thắt dự án tồn đọng, vừa giúp địa phương phục hồi kinh tế, vừa kịp thời bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản.
Tại khu vực phía Nam, các địa phương vẫn còn không ít dự án gặp vướng mắc do thiếu cơ chế giải quyết chuyên biệt và bày tỏ lo ngại tình trạng này có thể kéo dài trong thời gian tới, ảnh hưởng đến tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, gây ách tắc nguồn cung và lãng phí nguồn lực xã hội.
Nên ông Lâm đề xuất cần có kiến nghị sớm thành lập tổ công tác chuyên trách tại từng địa phương để tập trung tháo gỡ các nút thắt dự án tồn đọng, vừa giúp địa phương phục hồi kinh tế, vừa kịp thời bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản.
“Tôi cho rằng điều thị trường cần không chỉ là sự sôi động nhất thời, mà là một bước tiến bền vững, minh bạch và có chiều sâu, để đủ sức thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời tạo nền tảng ổn định lâu dài cho người dân tiếp cận nhà ở”, vị chuyên gia cho hay.
Tại một sự kiện vừa diễn ra, TS. Cấn Văn Lực Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đã có những đề xuất để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Theo ông Lực, cần có những giải pháp đồng bộ từ phía Nhà nước và bản thân các doanh nghiệp. Về phía Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, xây dựng và bất động sản là then chốt, trong đó Nghị quyết về nhà ở xã hội cần sớm được ban hành.
Điển hình là khâu tổ chức thực hiện các luật và nghị quyết đã ban hành, đảm bảo tính dễ hiểu, khả thi, nhất quán và ổn định, đồng thời nâng cao hiệu quả phối hợp giữa các bên liên quan, kịp thời giải quyết vướng mắc, can thiệp thị trường khi cần thiết và có chế tài nghiêm minh với các hành vi vi phạm.
Nhà nước cần có những phương án và biện pháp cụ thể, khả thi để ổn định và giảm mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, tập trung giải quyết những bất cập hiện hữu.
Bên cạnh đó, là đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt và có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp…
Với doanh nghiệp TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đặc biệt chú trọng kiểm soát rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn là ưu tiên hàng đầu. Các doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu và tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ của Nhà nước.
Doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm, cùng với đó, điều chỉnh giá bất động sản về mức hợp lý hơn là yếu tố then chốt để kích cầu thị trường. Chủ động chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong xây dựng và bất động sản không chỉ là xu hướng mà còn là yêu cầu tất yếu.
Ngoài ra, cần nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hóa doanh nghiệp, chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo các luật mới có hiệu lực sẽ giúp doanh nghiệp thích ứng và phát triển bền vững.
“Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2025 mở ra những chân trời cơ hội mới mẻ, đồng thời không ít thách thức đan xen, các doanh nghiệp cần hơn bao giờ hết một “tâm thế mới”, chủ động, sáng tạo và linh hoạt.
“Vận hội mới không tự nhiên gõ cửa, mà đòi hỏi sự nhạy bén trong việc nắm bắt xu hướng, phân tích thị trường một cách sâu sắc và đưa ra những quyết sách táo bạo, phù hợp với tình hình thực tế”, chuyên gia kinh tế đánh giá.