Thương mại điện tử nở rộ tại Việt Nam, trở thành động lực tăng trưởng chính của kinh tế số, đã làm gia tăng mạnh nhu cầu về kho bãi và logistics. Với tốc độ tăng trưởng vượt bậc, lĩnh vực này đang tạo cơ hội lớn cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp, đồng thời thúc đẩy quy hoạch và mở rộng quỹ đất phù hợp.
ĐÒN BẨY CHO THỊ TRƯỜNG KHO BÃI
Theo Mordor Intelligence (đơn vị nghiên cứu thị trường của Ấn Độ) thị trường vận tải và logistics của Việt Nam dự kiến sẽ đạt 48,6 tỷ USD vào năm 2024, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 6,8%, đạt 71,9 tỷ USD vào năm 2030. Chỉ số Hiệu suất logistics của Việt Nam cũng tăng lên 3,3 điểm vào năm 2023 nhờ vào sự phát triển của ngành logistics và xuất khẩu.
Theo Bộ Công Thương, lĩnh vực thương mại điện tử của Việt Nam đã tăng trưởng 25% vào năm 2023, trở thành thị trường phát triển nhanh nhất tại Đông Nam Á và là một trong 10 thị trường phát triển nhanh nhất thế giới. Hơn 80% người dùng internet trong nước cho biết có sử dụng hình thức mua sắm trực tuyến, từ đó thúc đẩy mở rộng thương mại điện tử và thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs) gia nhập vào lĩnh vực này.
Thương mại điện tử chiếm hơn 60% nền kinh tế số của Việt Nam năm nay, trở thành một trong hai động lực tăng trưởng chính cùng với du lịch trực tuyến.
Các nền tảng thương mại điện tử bán lẻ, bao gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada, Tiki và Sendo, gần đây đã được gia nhập bởi các ông lớn xuyên biên giới như Shein, Temu… mở rộng thêm lựa chọn thị trường.
Trước bối cảnh đó, nhu cầu dành cho các cơ sở nhà kho, trung tâm lưu chuyển, trung tâm logistics tại Việt Nam cũng tăng cao. Theo báo cáo tiêu điểm bất động sản công nghiệp Việt Nam 2024 của Savills mới công bố, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cả nước đạt 15,1 triệu m2, tăng 31% so với năm trước với nguồn cung mới mạnh mẽ tại các tỉnh trọng điểm.
Trong đó, nguồn cung nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tại khu vực phía Nam đạt 10,6 triệu m2, trong đó nhà xưởng chiếm 49% và kho bãi chiếm 51%.
Tỷ lệ lấp đầy của các phân khúc này đạt 80% với giá thuê trung bình 4,4 USD/m2/tháng. Tại phía Bắc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đạt 4,5 triệu m2, chiếm 30% nguồn cung toàn quốc với tỷ lệ phân bổ là 61% nhà xưởng và 39% là tài sản kho bãi. Tỷ lệ lấp đầy chung đạt 80% với giá thuê trung bình ở mức 5% USD/m2/tháng.
Thời gian qua, thị trường kho bãi đã gia tăng nguồn cung đáng kể. Mới đây, tại tỉnh Lạng Sơn đã khởi công khu kinh doanh thương mại tổng hợp, kho, bãi tập kết, sang chuyển hàng hóa và các dịch vụ logistics thuộc Cửa khẩu Hữu Nghị, Khu Kéo Kham, thị trấn Đồng Đăng, huyện Cao Lộc. Dự án đầu tư xây dựng trên diện tích gần 70.000m2, với tổng mức đầu tư hơn 320 tỷ đồng.
Ở Hải Phòng, liên danh Công ty Logistic Cát Thành - Công ty Tập đoàn HTM đã thực hiện thủ tục cấp giấy phép môi trường cho dự án đầu tư xây dựng khu dịch vụ logistics và kho bãi container tại lô CN 119-12 thuộc phường Đông Hải 2, quận hải An, thành phố Hải Phòng.
Theo báo cáo đề xuất cấp giấy phép môi trường, dự án có diện tích 7,9ha, hiện trạng sử dụng đất chủ yếu là khu ao, đầm và một số công trình xây dựng. Sơ bộ tổng mức vốn đầu tư khoảng 343 tỷ đồng.
Dự án sẽ xây dựng khu dịch vụ logistics và kho bãi container làm điểm trung chuyển các luồng hàng hóa nội địa, xuất nhập khẩu và quá cảnh; trung chuyển giữa các phương thức vận tải từ đường bộ sang đường biển và ngược lại nhằm nâng cao hiệu quả và năng lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ logistics cũng như hoàn thiện chất lượng dịch vụ cảng biển.
Ngoài những dự án trên, tại các tỉnh, thành phố phía Bắc như Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang… cũng đang đẩy mạnh triển khai phát triển hạ tầng kho bãi.
Tại miền Nam làn sóng này cũng không ngoại lệ. Cụ thể, tiếp nối sự ra mắt của dự án Cainiao Đồng Nai Logistics Park, SLP Việt Nam đã giới thiệu giai đoạn 2 của dự án SLP Park Long Hậu tại Long An, bổ sung hơn 27.000m2 diện tích cho thuê mới.Còn BWID đánh dấu sự hiện diện tại Long An với việc hoàn thành dự án nhà kho hai tầng có tổng diện tích 64.00 m2.
CẦN CHÚ TRỌNG QUỸ ĐẤT
Đánh giá về thị trường kho bãi, ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, nhu cầu kho bãi tăng cao, hiệu suất tích cực này cũng một phần đến từ nhu cầu mạnh mẽ về không gian logistics.
“Tại Việt Nam, ngành logistics có tiềm năng tăng trưởng lớn và là một trong những ngành phát triển nhanh nhất thế giới. Động lực chính đến từ tốc độ tăng trưởng ổn định của nền kinh tế, hoạt động thương mại, sản xuất giá trị cao gia tăng và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng của ngành thương mại điện tử”, ông John nói.
Để đáp ứng nhu cầu lớn này, vị chuyên gia cũng đưa ra một số khuyến nghị để phía Chính phủ và các nhà đầu tư trong thời gian tới. Bước quan trọng nhất mà bất kỳ Chính phủ nào có thể thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho logistics là đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng và đảm bảo các dự án được hoàn thành đúng thời hạn và suôn sẻ. Cơ sở hạ tầng là xương sống của logistics, bao gồm mọi thứ từ thủ tục hải quan đến vận tải đa phương thức, đường xá và sân bay.
“Một yếu tố quan trọng khác là đảm bảo đủ quỹ đất cho logistics và thương mại điện tử. Một số khu công nghiệp ở Việt Nam chỉ được chỉ định cho sản xuất, điều này có thể gây ra thách thức cho các công ty logistics và thương mại điện tử tìm kiếm đất đai phù hợp. Để giải quyết vấn đề này, điều quan trọng là có các khu công nghiệp đủ linh hoạt để đáp ứng cả hoạt động sản xuất và logistics”.
Về lý thuyết, các nhà đầu tư có thể làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, song quá trình này có thể mất vài tháng và thay đổi tùy theo từng địa phương. Tuy nhiên, những quy trình như vậy có thể là yếu tố gây cản trở cho các nhà đầu tư cần quyết định nhanh chóng.
Nhiều khu công nghiệp được quy hoạch vào giai đoạn 2007-2008 chủ yếu phục vụ cho hoạt động sản xuất.
Có lẽ thời điểm đó thị trường ít chú trọng đến logistics và thương mại điện tử. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nhanh chóng của các lĩnh vực này đã làm nổi bật nhu cầu về sử dụng đất đa dạng hơn trong các khu công nghiệp.
Đồng thời, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills cũng khuyến nghị các bản quy hoạch phát triển dự án trong tương lai cho các khu công nghiệp mới nên dành đủ diện tích cho logistics và kho bãi.
Ngoài ra, với sự tăng trưởng đáng kể của thương mại điện tử ở Việt Nam, việc cung cấp các địa điểm phù hợp cho các trung tâm phân phối, trung chuyển cũng là điều cần thiết.
“Với dân số hơn 100 triệu người, Việt Nam sở hữu một thị trường mua sắm trực tuyến lớn và giàu tiềm năng. Hơn 80% dân số sử dụng internet để mua sắm, thúc đẩy sự gia tăng hoạt động thương mại điện tử. Để đáp ứng sự tăng trưởng này, nhu cầu về đất đai để phát triển cơ sở vật chất logistics ngày càng tăng. Việc bị hạn chế về mặt bằng phù hợp có thể dẫn đến tăng chi phí thuê kho bãi cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh của thị trường”, vị chuyên gia khuyến nghị.