Tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XV, thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy trình bày Tờ trình của Chính phủ về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Theo Bộ trưởng, dự thảo Nghị quyết được xây dựng để tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao do một phần nguyên nhân là việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư còn khó khăn.
Điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Bộ trưởng cho biết, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một hoặc các loại đất gồm đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an.
TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI
Ở góc nhìn là một luật sư, ông Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội nhấn mạnh, Nghị quyết thí điểm được thông qua sẽ mở rộng phạm vi tiếp cận dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải là đất ở hoặc đất ở và đất khác.
Thứ hai, tạo cơ sở pháp lý để nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản nhà ở thương mại không thông qua đấu giá, đầu thầu khi thỏa thuận nhận chuyển nhượng hoặc đang có quyền sử dụng đất ngoài đất ở hoặc đất ở và đất khác.
Thứ ba, thúc đẩy, gia tăng nguồn cung dự án bất động, duy trì ổn định nguồn cung thị trường bất động sản, góp phần duy trì sự phát triển ổn định, lành mạnh.
Theo Luật sư Nguyễn Phó Dũng, bản chất của nghị quyết là mở rộng hơn tiếp cận dự án đầu tư nhà ở thương mại không thông qua đấu thầu, đấu giá. Do đó, Nghị quyết được thông qua, nếu như không kiểm soát tốt sẽ tạo cơ sở pháp lý để các doanh nghiệp gia tăng nhận “chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất ở hoặc đất ở đất khác”. Từ đó, doanh nghiệp "né" việc tiếp cận dự án đầu tư thông qua đấu thầu, đấu giá.
“Còn nếu mục đích nhằm tạo nguồn cung, giảm áp lực gia tăng về giá bất động sản thì phải có chính sách hạn chế đầu cơ và phát triển thị trường lành mạnh, tránh sự lũng đoạn của một bộ phận nhà đầu tư, nhà môi giới, chủ đầu tư dự án bất động sản”, ông Dũng nêu quan điểm.
Đánh giá về tác động từ việc thí điểm đến thị trường bất động sản, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở, là cơ chế đúng đắn, không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại vẫn có thể gặp khó khăn do người dân không muốn chuyển đổi hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao.
Do đó, trong dài hạn, VARS đề xuất, việc quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn, và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập thấp, Nhà nước có thể dành riêng một phần quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và khu tái định cư. Các dự án này sẽ được triển khai theo hình thức đấu giá hoặc giao đất cho các doanh nghiệp phát triển với điều kiện giá cả có thể hợp lý hơn.
Đồng thời, tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại đủ lớn để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cạnh tranh. Đảm bảo rằng doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng có thể tham gia cạnh tranh bình đẳng. Quy trình đấu giá với thủ tục cần rõ ràng và công khai thông tin đầy đủ để tránh hiện tượng đầu cơ và giảm áp lực về chi phí đất đối với các doanh nghiệp nhỏ.
Để tiếp tục tồn tại, các doanh nghiệp quy mô nhỏ phải có chiến lược tăng vốn, huy động vốn từ các quỹ đầu tư/đối tác chiến lược nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận đấu giá, đấu thầu. Hoặc xem xét hình thức hợp tác với các doanh nghiệp khác để tạo nền tảng tài chính vững chắc phát triển dự án trên cơ sở “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”.
"Ngoài ra, thay vì cạnh tranh trực tiếp, doanh nghiệp nhỏ có thể tập trung vào các thị trường ngách, phát triển các dự án nhỏ hơn, hướng tới khách hàng với nhu cầu cụ thể như nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê hoặc các dự án có quy mô phù hợp với tiềm lực tài chính của mình", VARS chia sẻ thêm.
CÒN NHIỀU VẤN ĐỀ CẦN XỬ LÝ NẾU MUỐN GIẢM GIÁ NHÀ
Nhận định thị trường bất động sản những năm qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn và lệch pha cung-cầu, mất cân đối sản phẩm nhà ở.
Thị trường bất động sản phát triển mất cân đối, không bền vững bởi phân khúc nhà ở bình dân (bao gồm nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội) lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất nhưng trên thực tế lại quá ít, thậm chí trong vài năm gần đây không còn loại nhà này; trong khi phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì thực tế lại có tỷ lệ lớn nhất, khoảng 70-80%, áp đảo thị trường nhà ở.
Từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường bất động sản và tiêu tốn nguồn lực lớn của xã hội. Vì thế, cần ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại để xác định thời hạn thực hiện từng thủ tục hành chính, khuyến khích các sở, ngành, quận, huyện giảm tối đa việc yêu cầu bổ sung hồ sơ quá nhiều lần, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính.
Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tập trung tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho các dự án BĐS để tăng nguồn cung nhà ở. Việc tăng nguồn cung sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung-cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.
Chủ tịch HoREA cũng đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản.
Hơn nữa, doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân, giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia phát triển nhà ở xã hội để có thể tiếp cận gói tín dụng ưu đãi.
Tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương
Còn Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, Phó Ban tuyên truyền lý luận, Thư ký Hội đồng khoa học – nghiệp vụ Báo Nhân Dân cho biết, thực tế hiện nay, tất cả các chủ thể trên thị trường, từ các cá nhân, tổ chức đầu tư, kinh doanh, các tổ chức xã hội nghề nghiệp tới cấp quản lý Nhà nước, đều khẳng định giá bất động sản tăng cao bất hợp lý. Thế nhưng, trên thực tế, hiện hành lang pháp luật của nước ta vẫn chưa có bất kỳ một công cụ chính thức nào để chứng minh sự tăng trưởng bất hợp lý về giá của bất động sản.
Do đó, để quản lý và có các chỉ đạo điều tiết kịp thời, Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong Phong kiến nghị, Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá về nhà ở, giá đất và bất động sản thương mại, để đo lường mức độ thay đổi về giá theo thời gian. Đây cũng là bộ chỉ số quan trọng, đã được nhiều quốc gia trên thế giới xây dựng, sử dụng để phân tích kinh tế vĩ mô, phản ánh sự tăng trưởng kinh tế, đo lường rủi ro,… cũng như hỗ trợ người dân, doanh nghiệp trong việc ra quyết định liên quan đến bất động sản.
Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, đánh thuế bất động sản là một giải pháp nhằm giảm giá bán hoặc giảm xu hướng đầu cơ, điều này trực tiếp sẽ tác động đến giá bán của bất động sản. Nhiều quốc gia đã được cả 2 mục đích trên khi áp dụng thuế bất động sản.
Ông Quốc Anh nhấn mạnh chính sách đánh thuế bất động sản là hợp lý. Tuy nhiên, Việt Nam có áp dụng thành công thuế bất động sản hay không còn phụ thuộc vào một số yếu tố.
Yếu tố quan trọng nhất điều tiết thị trường bất động sản không phải là thuế mà là quan hệ cung - cầu. Tức là nếu lực cầu của thị trường vẫn rất mạnh trong khi nguồn cung yếu thì mục đích của việc áp dụng thuế bất động sản có thể không làm giảm bớt giao dịch, mà ngược lại, người mua sẽ có xu hướng chuyển phần thuế đó sang người mua tiếp theo.
“Điều này có nghĩa do thuế tăng nên người mua bất động sản với giá cao thì sẽ bán với giá cao hơn cho người mua kế tiếp. Những người mua sau đó cũng sẽ không chịu phần lỗ do thuế mà chuyển sang người khác, hoặc khấu trừ vào phần lãi của họ” vị chuyên gia phân tích.
Bên cạnh đó, để áp dụng thành công chính sách thuế, Việt Nam cần có hệ thống thông tin giao dịch bất động sản rất rõ ràng và minh bạch. Để có thể đánh giá và ước lượng được tác động của loại thuế mới này trên quy mô rộng thì cần nắm được tổng thể thị trường về số lượng giao dịch, mức thuế áp dụng, giá trị giao dịch. Khi không có đủ thông tin về thị trường, các nhà làm luật có thể không đạt được mục tiêu của việc đánh thuế.
“Về mặt chủ trương dài hạn, chính sách thuế bất động sản là tốt. Tuy nhiên, chúng ta cần có các thông tin chi tiết và cụ thể về lượng và giá trị giao dịch trên thị trường để có thể tính toán mức thuế phù hợp với thực trạng của thị trường hiện tại. Bên cạnh đó, trong ngắn hạn, cần theo dõi kỹ quan hệ cung - cầu để tránh tình trạng đánh thuế với mục tiêu làm giảm giá bất động sản nhưng thực tế lại làm tăng giá”, ông Quốc Anh nhấn mạnh thêm.
