Đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản (BĐS) đang rơi vào trầm lắng thời gian qua, có nhiều ý kiến cho rằng nguyên nhân đầu tiên phải kể đến là hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường BĐS còn chưa đồng bộ.
Cụ thể, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS, từ đầu tư xây dựng, giao dịch, đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát hiệu quả.
Bên cạnh đó là những bê bối của một số doanh nghiệp BĐS liên quan đến vấn đề lừa đảo, phân lô trái phép, lập "dự án ma" bị phanh phui khiến khách hàng lo lắng và cảnh giác. Và đặc biệt là việc ngân hàng siết chặt tín dụng vay BĐS.
Trong bối cảnh thị trường BĐS đang rơi vào trầm lắng, các chủ đầu tư, bao gồm cả các doanh nghiệp, tập đoàn lớn đang gặp khó khăn về vốn kể từ sau làn sóng COVID-19 đã tạo nên những khó khăn nhất định. Để cho độc giả có một cái nhìn toàn diện về thị trường BĐS hiện nay, Tạp chí Thương gia tổ chức tọa đàm: “Bắt mạch” Thị trường Bất động sản.
Tại Tọa đàm các chuyên gia BĐS, chuyên gia kinh tế sẽ phân tích, đánh giá, nhận định về thực trạng tình hình thị trường BĐS hiện nay và dự báo về xu thế phát triển thời gian tới; những kiến nghị và khuyến nghị về chính sách để quản lý thị trường minh bạch hơn, thông thoáng hơn nhằm giúp thị trường phát triển bền vững hơn, đóng góp tốt hơn cho nền kinh tế.
Tọa đàm có sự tham dự của các chuyên gia:
- TS. Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam.
- TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia.
Ngoài những bài tham luận từ các chuyên gia, Tọa đàm sẽ tập trung thảo luận các nhóm vấn đề gồm:
- Tổng Quan thị Trường BĐS 2020 đến nay - Cơ hội và thách thức.
- Vấn đề điều chỉnh chính sách sửa đổi Luật đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, doanh nghiệp phát hành trái phiếu có ảnh hưởng ra sao đến các nhà đầu tư, doanh nghiệp...
- Phân tích, đánh giá, nhận định về thực trạng tình hình thị trường BĐS hiện nay và dự báo về xu thế phát triển thời gian sắp tới, đó là cơ hội, hay áp lực?
- Tháo gỡ khó khăn cơ bản về pháp lý: Quy hoạch, quỹ đất, quy trình thủ tục - Khuyến nghị trực tiếp từ chuyên gia, doanh nghiệp.
- Giải pháp và khuyến nghị chính sách tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp để khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.
Phát biểu khai mạc, bà Nguyễn Thùy Dương, Tổng Biên tập Tạp chí Thương gia cho biết: "Sau một thời gian dài nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, hôm nay chúng tôi vui mừng được đón tiếp các quý vị tại hội trường này.
Chỉ trong một buổi chiều, với lượng thời gian ngắn ngủi, chúng tôi biết không thể đề cập đến tất cả các vấn đề, các khía cạnh của một thị trường to lớn, là trụ cột của nền kinh tế là BĐS, mà chỉ mong tạo nên một sự kiện để các chuyên gia giúp chúng ta có cái nhìn tổng quát về thị trường này.
Là cơ quan ngôn luận chuyên sâu về hàng hóa, tiêu dùng, những năm qua Tạp chí Thương gia đã tổ chức nhiều buổi tọa đàm, hội thảo chuyên đề chuyên sâu nhằm giúp độc giả có cái nhìn sâu sắc hơn về lĩnh vực hàng tiêu dùng.
Nối tiếp thành công của những chương trình đã thực hiện, hôm nay Tạp chí Thương Gia tổ chức Tọa đàm: “Bắt mạch thị trường bất động sản”. Tại đây, chúng ta sẽ được nghe những ý kiến phân tích của các chuyên gia và những ý kiến của chính các quý vị.
Tôi hy vọng rằng, sự quan tâm và nhiệt tình tham gia của các quý vị, đặc biệt là các cơ quan truyền thông sẽ giúp buổi tọa đàm được lan tỏa xa hơn.
Thay mặt Ban Biên tập Tạp chí Thương Gia, tôi xin cám ơn sự có mặt của các diễn giả, các doanh nhân và tất cả quý vị".
Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam: "Giải pháp tài chính là chưa đủ cho thị trường BĐS trong nước"
Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường BĐS, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp BĐS đã khiến nguồn cung BĐS sụt giảm nghiêm trọng.
Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS): Tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm mới nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm.
Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.
Sơ bộ 9 tháng đầu năm 2022 cũng cho thấy, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ giảm sút, chỉ ở mức gần 48%, thấp hơn 3,2 điểm % so với năm 2021. Riêng trong quý III/2022, chỉ có khoảng 9.500 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 23% so với quý II/2022.
Những vấn đề của thị trường hiện nay:
Thị trường giảm sút cả về cung và lượng giao dịch, lượng cung mới được đưa vào thị trường cũng như số lượng dự án được mới được đầu tư, xây dựng ngày một hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện
Nhu cầu nhìn chung vẫn cao, bất động sản vẫn dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư ngay cả trong những giai đoạn khó khăn, dịch bệnh,... nên giá vẫn tăng cả về sản phẩm bán và cho thuê. Tỷ lệ hấp thụ giảm sút rõ rệt do không tìm được sản phẩm phù hợp, giá cao.
Dòng tiền trục trặc làm ảnh hưởng đến ba nhóm đối tượng quan trọng:
Thứ nhất, các nhà phát triển BĐS, ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay, trong hệ thống vay ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, trái phiếu BĐS là một kênh dẫn vốn quan trọng.
Nhóm thứ hai là hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Đây là nhóm đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư, đồng thời gián tiếp bởi những hậu quả chung của nền kinh tế khi ngành BĐS "lâm nguy".
Nhóm thứ ba là khách hàng có nhu cầu mua BĐS. Họ bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn . Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.
Giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS:
Cần có những quy định pháp luật để khơi thông nguồn vốn cho lĩnh vực kinh doanh BĐS, để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực. Qua đó, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.
Đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN, các cơ quan quản lý nhà nước cần có phương án để phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có BĐS, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.
Thông tin giao dịch các dự án BĐS cần được minh bạch, không thể ở tình trạng “đi đêm” rối loạn như hiện tại. Giao dịch BĐS bắt buộc và cần thiết phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp, tránh tạo thêm trung gian, phát sinh chi phí, tác động tiêu cực đến quyền tài sản hợp pháp của người dân.
Sàn giao dịch BĐS cần được định vị là trung tâm của thị trường, là đối tượng trung gian, cân bằng mọi hoạt động. Việc giao dịch qua sàn sẽ tập trung lại lực lượng cò đất hoạt động riêng lẻ, nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới, tránh tình trạng đầu cơ, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật. Bên cạnh đó, giao dịch qua sàn sẽ cung cấp nguồn lực góp phần đẩy nhanh việc chuyển đổi số đối với giao dịch BĐS theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch.
Thông qua sàn, 100% giao dịch BĐS có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà Dự thảo Luật đất đai 2022 đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ.
TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV: "Hướng tới thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững"
Giống như đi khám bệnh, chúng ta cần bắt mạch để biết bệnh rồi mới chữa. BĐS cũng cần "bắt mạch" để biết những điểm thiếu, điểm yếu của thị trường mới có thể tháo gỡ.
Thị trường BĐS có 6 yếu tố cần để ý:
Một là vĩ mô: Tình hình kinh tế XH như thế nào, có của ăn của để hay không mới nghĩ đến đầu tư BĐS.
Hai là vấn đề về pháp lý và điều tiết thị trường như thế nào.
Ba là vấn đề tài chính: Trong tài chính không chỉ có mỗi vỗn ngân hàng. Trước hết là thuế, phí. Thứ 2 là thị trường vốn gồm cổ phiếu, trái phiếu, phái sinh rồi đến quỹ…
Bốn là quy hoạch và kết cấu hạ tầng: Sắp tới sửa Luật Đất đai còn rất nhiều vấn đề, gần như đập đi làm lại. Song song với đó là Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở. Đây là những luật quan trọng, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Năm là quan hệ cung cầu và giá: Từ cung cầu đến giá. Như ông Đính đã nêu: nơi thừa, nơi thiếu, nơi đầu cơ….. làm sốt ảo
Sáu là thông tin dữ liệu và nguồn nhân lực để vận hành thị trường BĐS: 2 yếu tố này còn thiếu và yếu cả.
Trong 6 yếu tố đó, chúng ta sẽ tập trung vào cung cầu về giá và thị trường vốn.
Trước hết, đóng góp của ngành kinh doanh BĐS và xây dựng trong GDP tại Việt Nam lần lượt 5,94 và 4,51%, thấp hơn nhiều so với mức 8–7% của Ấn Độ hay mức 9–10% của EU.
Vai trò của thị trường BĐS rất quan trọng cho nền kinh tế khi ảnh hưởng tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường, với hệ số lan tỏa từ 0,5–1,7 lần. Thị trường BĐS xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% vốn FDI, lũy kế đến tháng 8/2022 vốn FDI vào BĐS đạt gần 65,4 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn đăng ký.
Để đạt được những kết quả trên, chúng ta cần nguồn vốn mồi, cơ chế thu hút và ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài. Tất cả những cái này được gộp chung là vốn đầu tư công. BĐS không thể phát triển được nếu thiếu đầu tư công.
Thứ 2 là dòng vốn nước ngoài. DN kêu khó, nhưng nhìn VinGroup phát hành trái phiếu quốc tế thu hút 2 tỷ USD, Novaland cũng đã thu hút được… Rõ ràng vin, nova đã bắt đầu mở đường để huy động nguồn vốn nước ngoài, các doanh nghiệp khác có thể tiến tiếp.
Thứ 3 là huy động từ thị trường cổ phiếu, trái phiếu…. Vốn BĐS là vốn trung – dài hạn, nên không thể huy động được từ ngân hàng nên thị trường cổ phiếu, trái phiếu là một trong những kênh dẫn vốn quan trọng.
Thứ tư là vốn đi thuê tài chính, sử dụng nguồn vốn bảo lãnh, tín dụng bảo lãnh… Chúng ta hiện có các công ty cho thuê vốn tín dụng, nếu biết sử dụng thì sẽ có đòn bẩy tài chính tốt.
Cuối cùng là vốn tự có, vốn góp hay vốn đối tác.
Ngoài ra, hiện nay chúng ta phải tính đến nguồn vốn từ các chương trình phục hồi 2022–2023 cho doanh nghiệp BĐS.
Chưa bao giờ ngành y tế có 60.000 tỷ, trong đó có 15.000 tỷ để xây dựng hạ tầng, bệnh viện, điểm khám chữa bệnh… Ngoài ra có gói an sinh xã hội 48.5000 tỷ, gói hỗ trợ phục hồi doanh nghiệp 110.000 tỷ; Gói hỗ trợ 2% lãi suất, tuy không trực tiếp đến thị trường BĐS, nhưng ảnh hưởng tới các gói hỗ trợ như cho thuê nhà ở….
Gói hỗ trợ này dự kiến sẽ còn kéo dài, bởi Trung Quốc cũng mới ban hành một gói phục hồi tương tự như Việt Nam. Chính xác của Trung Quốc là gói hỗ trợ 2,5%, còn của Việt Nam là 2%. Bên cạnh đó, nhiều nước cũng đang phải bơm tiền hỗ trợ người dân, DN để trợ cấp cho người dân do giá năng lượng quá cao.
Ngoài ra còn co giãn, hoãn thuế sẽ giúp doanh nghiệp có thêm tiềm lực để phát triển.
Phát triển kết cấu hạ tầng tới 113.550 tỷ, là gói bổ sung thêm vốn đầu tư công. Trong cuộc họp về kinh tế vĩ mô mới đây, Thủ tướng nhìn nhận, chưa bao giờ vốn đầu tư công nhiều như vậy. Nhưng kéo theo đó là giải ngân đầu tư công cần tăng gấp rưỡi.
Chúng ta còn có gói 347.000 tỷ, riêng cho vay nhà ở xã hội đã đến 18.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, chúng ta cần hết sức lưu ý vấn đề nhà ở xã hội hiện nay. Hiện nay đang có xu hướng đi theo phong trào. Đi theo phong trào rất nguy hiểm, vì phong trào không bao gồm hệ sinh thái dịch vụ kèm theo nhà ở xã hội, dễ dẫn đến bỏ hoang… Nên thay đổi tư duy về nhà ở xã hội, nên định hướng theo hướng đến người dân có nhu cầu và đáp ứng được nhhu cầu mua thì mới xây, thay vì cấp tràn lan như hiện nay.
Về cơ cấu vốn cho nền kinh tế, dòng vốn tín dụng đến 50%. Ngoài ra còn có vốn đàu tư công đến 13,4%, trái phiếu đến 21,5%, FDI đến 14,8% và từ thị trường cổ phiếu.
Xin lưu ý, về phát hành trái phiếu, đối với ngân hàng không cần xếp hạng tín nhiệm nhưng đối với doanh nghiệp cần phải có xếp hạng, bởi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp rủi ro nhiều, ít minh bạch để nhà đầu tư có thể lựa chọn khẩu vị phù hợp với mình.
Về trái phiếu quốc tế, FDI vào BĐS luôn luôn tăng, có những năm lên tới 18-19%, 8 tháng đầu năm lên tới 20%.
Về tác động của chính sách đến nguồn vốn BĐS, cơ chế chính sách, Luật Chứng khoán sẽ tiếp tục sửa. Trong đó quỹ tín thác cần nghiên cứu kỹ để thu hút nhà đầu tư.
Về giải pháp, tôi cho rằng Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, BĐS khu công nghiệp và các phân khúc còn thiếu cung.
Thứ nữa là tiếp tục kiểm soát tình trạng "sốt" BĐS đất nền, đầu cơ, thao túng giá….; đẩy nhanh đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân….
Cần hoàn thiện thể chế theo hướng: sửa đổi Nghị định 153 và 156 phù hợp; rà soát Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp (nhất là điều kiện NĐT chuyên nghiệp…); quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm.
Cần quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; phân nhóm TPDN.
Cụ thể, đó là nghiên cứu thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), Cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS…;
Có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý..); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS
Với doanh nghiệp, cần đa dạng hóa để kiểm soát rủi ro và tăng khả năng tiếp cận vốn.
Thứ hai là minh bạch hóa để thu hút nhà đầu tư
Thứ ba là kiểm soát rủi ro, nhất là về kiểm soát dòng tiền, không thể để mất khả năng thanh toán.
Ông Nguyễn Quang Văn – Giám đốc Công ty CP Đầu tư Văn Minh, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng: "Cần có các biện pháp ngăn chặn mang tính cục bộ"
Về dòng tiền, đây cũng là chủ đề nóng. Với doanh nghiệp, dòng tiền giống như dòng oxy. Siết tín dụng tương đương với siết dòng oxy, không rõ doanh nghiêp sẽ sống sao.
Năm 2011, khi siết tín dụng toàn bộ nền kinh tế, ảnh hưởng tới 40 ngành. Khi DN BĐS gặp ảnh hưởng thì hàng loạt ngành hàng khác chịu ảnh hưởng theo. Hiện nay thị trường đang lặp lại năm 2011, tại sao vẫn để xảy ra?
Vừa rồi ông Lực cho rằng cần phân loại, cơ cấu BĐS là rất hay. Bởi nếu vì cục bộ thị trường mà chúng ta lại đưa chơ chế chính sách vào áp dụng chung thì sẽ ảnh hưởng toàn bộ cả nước.
Chúng ta nên có biện pháp ngăn chặn mang tính cục bộ hơn là áp dụng chung.
Nguyên nhân thị trường BĐS "nóng" là do đầu cơ, nhưng không hàm nghĩa là khi thị trường "nóng" thì cấm. Giống như tắc đường, không thể tắc đường là cấm không được đi. Chúng ta cần có cơ chế khai thông, điều tiết luồng giao thông, mở lối cho dòng tiền.
Ví dụ như giải quyết cục bộ từng địa phương khi có thông tin quy hoạch. Thông thường sẽ sốt nóng. Do đó, chính quyền cần kèm theo quy định về thời gian quy định giao dịch, số lần giao dịch… như thế thì mới ngăn chặn được tình trạng 1 miếng đất 1 ngày trao tay tới 7 lần.
Chính sách cần ra cho dài hạn, chứ không phải để giải quyết bất cập cục bộ mà ảnh hưởng đến các địa phương khác.
