Thưa ông, mới đây, UBND TP.HCM đã đưa ra kế hoạch phát triển 1 triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động. Ông đánh giá tính khả thi của kế hoạch này như thế nào?
TS. Sử Ngọc Khương: Chương trình này được đánh giá là một động thái rất thiết thực của TP.HCM, nó thể hiện tính nhân văn sâu sắc trong việc hỗ trợ những người có thu nhập thấp, người lao động có được nơi ăn cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, từ kế hoạch tới thực tiễn vẫn cần có nhiều sự tham gia đóng góp và nguồn lực chung của cả xã hội.
Phân tích ở góc độ thực tiễn có hai yếu tố sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của kế hoạch phát triển một triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động, đó là quỹ đất và thời gian thực hiện.
Với quỹ đất, đây là yếu tố đóng vai trò quan trọng cấu thành lên giá thành sản phẩm, tính hiệu quả của dự án bởi vì nếu các doanh nghiệp tự đi “làm đất” – nghĩa là đi mua đất và làm những thủ tục để giao lại cho thành phố, sau đó thành phố giao lại cho các dự án thì giá đất rất cao và mất nhiều thời gian, sẽ khó thực hiện được. Nếu Chính quyền thành phố có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án thì sẽ khả thi hơn.
Về vấn đề về thời gian thực hiện, với trọng tâm là các vấn đề pháp lý, tôi nghĩ rằng việc cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc thì mới giải quyết được bài toán trong 2022 đạt được chỉ tiêu 1 triệu căn hộ – một chỉ tiêu khá thử thách.
Cụ thể hơn, trong vấn đề về quỹ đất, câu chuyện đặt ra hiện tại ở TP.HCM là quỹ đất ở trung tâm Quận 1, Quận 3, Quận 7 là đã không còn. Do vậy, chúng ta có thể cân nhắc hai phương án: một là hướng sử dụng quỹ đất đã dự trù sẵn từ trước tại những khu vực này để dành cho những dự án nhà ở giả rẻ; hai là có thể lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi…vì đây là có những quỹ đất trống phù hợp.
Tuy nhiên, vấn đề về khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi sinh sống cũng là điều cần phải tính toán, nhằm đảm bảo đời sống an sinh, đi lại, công việc của người dân.
Vậy đối tượng của chính sách nhà ở giá rẻ như thế nào, thưa ông?
TS. Sử Ngọc Khương: Đối tượng chính của chính sách nhà ở giá rẻ này sẽ là đối tượng lao động, nhóm người đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển về kinh tế và xã hội của TP. Trong đợt đại dịch Covid-19 vừa qua, đây cũng là những người chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực nhất. Đã có một làn sóng người lao động đã rời khỏi TP.HCM, điều này phần nào liên quan đến vấn đề chỗ ở của họ.
Vấn đề căn cơ của lực lượng lao động trong thời gian vừa qua là thu nhập thấp không ổn định, vì thế tiền thuê nhà của họ trở thành một gánh nặng không nhỏ. Nếu chúng ta chỉ nghĩ tới việc giảm giá thuê nhà 30%- 50% thì điều này làm cho người lao động không liên kết được sự cống hiến của họ cho thành phố.
Do vậy, thay vì cho thuê giá rẻ thì sao chúng ta không nghĩ đến việc bán nhà cho họ với giá phù hợp nhất, cộng với ưu đãi về thanh toán, với chu kỳ chi trả lên đến 30 năm, 50 năm. Nếu bán nhà với giá rẻ và chu kì trả nợ dài, thì cho dù trong thời kì khó khăn đi nữa, họ vẫn có sự gắn bó.
Bởi vì nói theo người xưa là “sống có nhà, thác có mồ”, do vậy khi mà họ có được ngôi nhà ở thành phố, mặc dù nhà trả góp 30 năm, 50 năm, hay công việc họ khó khăn đi nữa thì họ vẫn tâm huyết với thành phố được xem là đầu tàu kinh tế này.
Người thu nhập thấp là đối tượng khó khăn, để mua được căn nhà giá rẻ thì họ cũng mất nhiều thời gian tích luỹ hoặc vay mượn, nếu phương án cho họ thuê thì ông nghĩ sao?
TS. Sử Ngọc Khương: Việc cho thuê giá rẻ không phải là hướng giải quyết được vấn đề một cách triệt để, đồng thời cũng không thu hút được lực lượng lao động. Dù lực lượng lao động là công nhân hay có trình độ đi nữa cũng không quá khác biệt, vì khó khăn thì ai cũng có thể mất việc như nhau.
Thế nên, nếu chúng ta đang có những sản phẩm nhà ở có sẵn thì thay vì nghĩ đến việc cho thuê, chúng ta nên nghĩ đến câu chuyện bán nhà giá rẻ với phương thức thanh toán dài hạn với chu kì 30-50 năm như các nước trên thế giới.
Giả sử, người đang thuê nhà thì mất việc và người đang mua nhà trả góp thì mất việc, khả năng những người thuê nhà rời TP.HCM sẽ cao hơn những người đang mua nhà trả góp, bởi vì họ phải cố gắng làm việc để trả nợ để có được ngôi nhà nơi họ an cư lạc nghiệp.
Thực tế phản ánh, trong thời gian bùng dịch vừa qua, một bộ phận lớn người lao động đã chọn “bỏ phố về làng”. Khi nghĩ về câu chuyện lợi ích kinh tế thì chúng ta nên nghĩ vào câu chuyện bức tranh phát triển kinh tế hơn lợi nhuận từ việc cho thuê này, việc mua nhà trả góp dài hạn với giá phù hợp với túi tiền của đại bộ phận lực lượng lao động có thu nhập thấp sẽ giữ chân người lao động - những người đóng góp một phần rất lớn vào sự thành công của các khu công nghiệp, dịch vụ, sản xuất kinh doanh tại TP.HCM.
Về phương diện tài chính đối với các chủ đầu tư nhà ở, giả sử, khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7-10% thì tôi tin rằng các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản sẽ sẵn sàng làm, có nhiều chủ đầu tư dù lợi nhuận thấp hơn họ vẫn làm vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội. Bởi thế, bài toán tài chính sẽ không phải câu chuyện lớn của bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua.
Tuy nhiên, các vấn đề về thủ tục pháp lý lại làm cho giá trị sản phẩm cuối của bất động sản có biên lợi nhuận thấp đi, do đó các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp không được các nhà đầu tư bất động sản quan tâm. Đây cũng là điều làm tôi trăn trở trong thời gian 30 năm tôi ở TP.HCM và tôi nghĩ rằng nên có những động thái quyết liệt hơn, có vậy thì những người ở tỉnh như chúng tôi mới có cơ hội đóng góp, học tập, làm việc, cống hiến cho sự phát triển của thành phố này.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
