Đây là nhận định của các chuyên gia kinh tế, các doanh nhân tại Diễn đàn “Bất động sản công nghiệp – Đón sóng đầu tư mới” do Báo Đầu tư và Công ty BW Industrial tổ chức sáng 28/10 tại TP.HCM.
Điểm sáng về thu hút đầu tư nước ngoài
Ông Võ Thành Thống, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nhận định: Dòng vốn đầu tư toàn cầu đang có sự thay đổi mạnh mẽ và khó đoán trong những năm gần đây do tác động của cuộc thương chiến Mỹ - Trung, do các yếu tố địa chính trị trên thế giới và đặc biệt là ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.
Báo cáo đầu tư toàn cầu 2020 của Liên hiệp quốc công bố giữa năm nay đã đưa ra dự báo rằng, đại dịch Covid-19 có thể làm dòng vốn này giảm tới 40% trong năm 2020 và có thể giảm tiếp 5-10% vào năm 2021.
“Trong bối cảnh đó, Việt Nam lại trở thành điểm sáng trên bản đồ thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. Chính dòng vốn đầu tư chảy mạnh từ các nền kinh tế châu Á, Hoa Kỳ và trong nội khối ASEAN được cho là nguyên nhân của hiện tượng tích cực này”, ông Thống nhận định.
Theo ông Thống, trước những rủi ro khi phụ thuộc vào một số trung tâm cung ứng lớn, nhiều nhà đầu tư đã nhận thấy nhu cầu bức thiết của việc dịch chuyển chuỗi cung ứng sang các địa điểm khác. Trong đó, Việt Nam được coi là một điểm đến ưu tiên của các doanh nghiệp hàng đầu từ Hoa Kỳ, Nhật Bản, Hàn Quốc…
Và trên thực tế, cuộc khủng hoảng này đang đóng vai trò như một chất xúc tác trong cuộc đại tái cấu trúc hoạt động sản xuất toàn cầu theo hướng bền vững hơn và tranh thủ những lợi ích của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4.
“Việt Nam đang chuẩn bị những tiền đề cần thiết để sẵn sàng đón nhận làn sóng dịch chuyển đầu tư mới, trở thành cứ điểm sản xuất quan trọng của thế giới bằng cách tiếp tục hoàn thiện thể chế, ban hành những chính sách thu hút đầu tư thông thoáng, tiếp tục nâng cấp cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp đủ điều kiện để đón cả các chú chim đại bàng lớn”, ông Thống nói.
Tương tự, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp, Công ty CBRE Việt Nam, cũng cho rằng: Nhiều nhà đầu tư đã nhận thấy khi đặt nhà máy tại Trung Quốc, họ phải đối mặt với những áp lực như chi phí lao động tăng cao, pháp lý thắt chặt, kèm với đó là những biến cố khó lường.
Trong khi đó, một số quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam lại trở thành điểm sáng là bởi sở hữu vị trí liền kề mà cơ sở hạ tầng lại được tăng cường đầu tư, hoàn thiện đáng kể. Ngoài ra, còn có các hiệp định thương mại tự do, ưu đãi đầu tư...
“Việc dòng vốn đầu tư toàn cầu đang dịch chuyển chính là cơ hội, là thời điểm chuyển mình cho bất động sản công nghiệp Việt Nam”, ông Hiếu nhận định và cho biết: “Đầu tư cơ sở hạ tầng tăng mạnh chính là một trong những cú huých giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam có sự chuyển mình mạnh mẽ”.
Theo ông Hiếu, hiện nguồn cung đất phát triển kho vận bị hạn chế ở các vị trí đắc địa, giá thuê cao. Trong khi nhu cầu mở rộng không gian lưu trữ của các công ty thương mại điện tử tăng mạnh nên việc tối đa hóa hiệu của sử dụng đất là điều cần thiết.
Vì vậy, “việc phát triển kho và xưởng cao tầng ở các khu vực đô thị sẽ là xu hướng tất yếu”, ông Hiếu nói và đưa ra 3 xu hướng chính của các nhà đầu từ từ 2020 trở về sau. Trước hết là xu hướng mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu thông qua việc tìm kiếm nguồn cung đất mở rộng tại các khu vực mới nổi. Xu hướng thứ 2 là chủ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài trong lĩnh vực kho vận mới sẽ gia nhập thị trường Việt Nam. Nhu cầu phần lớn được dẫn dắt bởi thương mại điện tử và xu hướng thứ 3 là chủ đầu tư và nhà phát triển sẽ tích cực thu mua các dự án bất động sản công nghiệp hiện hữu.
“Những dự án nằm trong các khu công nghiệp đã nằm trong quy hoạch và các dự án bất động sản không đạt hiệu quả sẽ là những mục tiêu được tìm kiếm nhiều trong thời gian tới”, ông Lê Trọng Hiếu nhận định.
Đẩy mạnh phát triển mô hình khu công nghiệp kiểu mới
Theo thống kê, hiện cả nước có 336 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800ha với cơ sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ kho bãi, logistic… đang tiếp tục phát triển mạnh để đáp ứng nhu cầu đầu tư, phát triển cơ sở sản xuất của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Thứ trưởng Võ Thành Thống cho biết: Các khu công nghiệp đang từng bước chuyển đổi mô hình phát triển theo hướng bền vững hơn về kinh tế, xã hội và môi trường. Nhiều khu công nghiệp đã được chuyển đổi theo mô hình truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái, chuyển đổi không gian phát triển công nghiệp từ chiều ngang sang chiều sâu…
“Tại các khu công nghiệp này, các doanh nghiệp đã tham gia vào hoạt động sản xuất sạch hơn, sử dụng hiệu quả tài nguyên, liên kết hợp tác trong sản xuất để thực hiện hoạt động cộng sinh công nghiệp. Động thái này cũng phù hợp với yêu cầu khắt khe của các nhà sản xuất lớn trên thế giới trong việc lựa chọn cứ điểm sản xuất mới”, ông Thống nhận định.
Ông Diệp Thành Kiệt, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty TBS Group, đơn vị đã tự phát triển khu công nghiệp để phục vụ cho nhu cầu sản xuất của mình, cho rằng bất động sản công nghiệp đang đứng trước cơ hội cực lớn để tăng tốc. Tuy nhiên, mô hình khu công nghiệp đã có nhiều thay đổi.
“Tôi muốn nói với các nhà phát triển bất động sản công nghiệp là chúng ta không thể chỉ có đất, chỉ làm nhà xưởng, kéo điện nước rồi mời doanh nghiệp vào mà chúng ta phải lo phần mềm, phải có kết nối, phải ứng dụng được công nghệ cao”, ông Kiệt nói và nhấn mạnh: Bất động sản công nghiệp phải hội tụ đủ phần cứng và phần mềm mà sắp tới phần mềm có khi lại quan trọng hơn cả phần cứng, bởi vì tự động hóa người ta không cần đầu tư những nhà xưởng khổng lồ mà làm sao các nhà nhà máy có thể kết nối được với hệ thống hạ tầng giao thông, phải có thiết bị kỹ thuật hiện đại”.
Từ kinh nghiệm hơn 20 năm phát triển, nhất là việc đầu tư khu công nghiệp tại Chu Lai, ông Phạm Văn Tài, Tổng giám đốc Tập đoàn THACO, cho rằng: Để đón đầu sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đến Việt Nam và thu hút các nhà đầu tư thành công, Việt Nam cần phát triển bất động sản theo mô hình khu công nghiệp chuyên ngành như THACO đã làm khu công nghiệp chuyên ô tô và cơ khí; khu công nghiệp chuyên nông lâm nghiệp; khu công nghiệp cảng và hậu cần cảng… thay thế mô hình khu công nghiệp hiện nay là chỉ đầu tư hạ tầng cho thuê đơn thuần.
Theo ông Tài, việc đầu tư khu công nghiệp chuyên ngành sẽ giúp cho các nhà đầu tư trong khu công nghiệp cung cấp các sản phẩm cho nhau, giao hàng nhanh chóng, giảm được chi phí logistics;… đồng thời, cung cấp dịch vụ khu công nghiệp, dịch vụ logistics và phát triển hạ tầng xã hội để hình thành một thành phố công nghiệp khép kín nhằm thu hút đầu tư và thúc đẩy sản xuất để đảm bảo xuyên suốt chuỗi giá trị (từ nhà cung cấp - sản xuất lắp ráp – logistics - phân phối cho thị trường trong nước và xuất khẩu).
