Phân khúc BĐS CN đang nổi lên là phân khúc chủ đạo, là nền tảng để Việt Nam trở thành nước công nghiệp. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để đón được đại bàng cần diện tích lớn, cần nhiều đất sạch, cần nhiều KCN, nhưng hiện nay quy mô của nhiều KCN còn nhỏ.
Để hiểu rõ hơn về tiềm năng, xu thế trong tương lai cũng như giải pháp để giải quyết những khó khăn của phân khúc này, Thương Gia đã có cuộc trao đổi với ông Lê Anh Dũng – Giám đốc kinh doanh và phát triển KCN CTCP Châu Á Thái Bình Dương (APEC) bên lề Diễn đàn BĐS CN Việt Nam lần thứ 2-2020 với chủ đề “Thời cơ vàng trong vận hội mới” vừa được tổ chức mới đây.
Mảng BĐS CN đã bắt đầu nổi lên như một hiện tượng từ cuối năm 2018 và đã trở nên rất “hot” trong năm 2019, các chuyên gia cho rằng xu thế này sẽ tiếp tục được phát triển trong năm 2020. Vậy theo ông điều gì đã làm lên sức nóng này cho mảng kinh doanh này?
Với kinh nghiệm đã từng phát triển các KCN tại Việt Nam và đặc biệt tại miền Bắc, nếu chỉ nói về “hot” thì mọi người mới chỉ đánh giá được phần bề nổi. Thực ra sau cái “hot” đó là phải ghi nhận một chặng đường rất dài trong vòng 30 năm của Việt Nam trong lĩnh vực thu hút đầu tư, nhất là các nỗ lực của Chính phủ trong khoảng thời gian từ 5-10 năm trở lại đây liên quan đến hạ tầng.
Cuộc chiến tranh thương mại Mỹ-Trung và sự bùng phát của dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng lớn đến chuỗi cung ứng trên toàn cầu do đó các nhà sản xuất lớn trên thế giới đã thấm thía câu “không nên bỏ trứng vào một giỏ”, cần phải phân tán lực lượng, phương tiện sản xuất ra ngoài Trung Quốc để giảm thiểu các tác động lớn có thể xảy ra trong tương lai gần.
Trong đó, Việt Nam được xem là điểm đến lý tưởng. Trong khoảng hơn 1 năm trở lại đây Chính phủ Việt Nam đã tích cực đưa ra tiêu chí “dọn tổ đón đại bàng” với kỳ vọng đón được những dự án đầu tư lớn, nhà đầu tư mạnh và BĐS CN là một yếu tố quan trọng trong cái “tổ” ấy. Thực tế, đã nói đến đại bàng thì tổ phải lớn phải có đủ điều kiện cây cối xanh tốt để đại bàng có đủ điều kiện trú thân, sinh sôi, phát triển. Khái niệm về “tổ” ở đây chính là tổ ấm của ngành sản xuất và các công ty hạ tầng chính là lực lượng tiên phong thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Làm sao để có một cơ sở hạ tầng tốt khiến các nhà sản xuất hàng đầu nhìn thấy được rằng Việt Nam là vùng đất mà họ có thể an tâm sản xuất, phát triển thì bên cạnh sự hỗ trợ của Nhà nước và các cơ quan địa phương thì bản thân các DN cũng phải nỗ lực hơn nữa để có thể đón được trọn vẹn cơ hội.
Dù tiềm năng là rất lớn nhưng các chuyên gia vẫn đánh giá rằng mảng BĐS CN vẫn có những rủi ro hiện hữu. Vậy theo ông những rủi ro này là gì?
Rủi ro đầu tiên là nếu trong trường hợp đại bàng về với tổ nhưng chúng ta không có chính sách tốt, không có sự hỗ trợ tốt thì đại bàng sẽ lại đi - đây là rủi ro lớn nhất. Không phải nhìn đâu xa, Trung Quốc là một ví dụ. Một số nhà máy của Samsung đã dời cơ sở sản xuất lớn của họ ra khỏi Trung Quốc. Điều này ảnh hưởng tới thu ngân sách, tới các chính sách an sinh xã hội của các địa phương có nhà máy bị chuyển đi như công nhân thất nghiệp, các dịch vụ ăn theo bị đình đốn...
Những nhà máy như Samsung và các nhà máy vệ tinh của họ có thể có khoảng hơn 1 triệu lao động. Khi chính sách không tốt, thị trường không tốt, họ rời đi thì để lại một hệ lụy rất lớn.
Rủi ro thứ hai là liên quan đến vận hành, các giải pháp đền bù, giải phóng mặt bằng và cơ chế cho các nhà đầu tư. Theo đó, để giữ được chân đại bàng cần hoàn thiện các hành lang pháp lý cho phát triển KCN, tăng cường quản lý và đổi mới, nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch, đổi mới mô hình KCN hiện tại (đa ngành) và phát triển một số mô hình KCN mới theo hướng sinh thái, hiệu quả cao hơn.
Song hành với Chính phủ, với địa phương thì chính là các công ty hạ tầng dịch vụ tốt, chăm sóc cho họ và coi họ như chính bản thân mình thì đó là cách chăm sóc mà nhà đầu tư khó có thể đi một địa phương nào khác và cũng có rất nhiều tập đoàn trên thế giới đã chọn sống trọn đời với cả đất nước đó.
Bài học Trung Quốc vẫn còn đó. "Đón" được đại bàng đã khó nhưng quan trọng hơn là chúng ta vẫn chuẩn bị thật tốt để giữ được đại bàng không "bay" đi.
Ông đánh giá thế nào về tương lai của xu hướng bất động sản KCN?APEC đã, đang và sẽ làm gì để có thể tận dụng tối đa cơ hội này?
DN của chúng tôi hiện đang kinh doanh chủ yếu về mảng bất động sản và dịch vụ nhưng trong thời gian gần đây đã chuyển hướng mô hình sang KCN để đón xu thế trong tương lai. Theo tôi, cơ hội từ BĐS KCN sẽ còn nóng trong vòng từ 5 đến 10 năm tới, nhưng sự dịch chuyển thì chỉ trong khoảng 2 năm mà thôi bởi chuỗi cung cấp chỉ mất khoảng thời gian như vậy để vừa tìm “miền đất hứa” vừa ổn định sản xuất.
Hiện APEC đang khai thác và phát triển KCN Điềm Thụy Thái Nguyên khu B và một số KCN, cụm công nghiệp mới. Bên cạnh xu hướng chung, công ty chúng tôi cũng tìm ra cách đi riêng cho mình.
Trong đó bám sát tiêu chí KCN hay cụm công nghiệp hay BĐS CN sẽ được sống trong một quần thể chúng tôi gọi đấy là “Industrial Resort” nhằm hỗ trợ tối đa cho các nhà đầu tư để các nhà đầu tư có thể yên tâm phát triển.
Xin cảm ơn ông!
