Theo báo cáo “Thị trường bất động sản quý 2/2023” của Colliers, thị trường bất động sản khu công nghiệp vẫn vững vàng trước những biến động.
Tỷ lệ lấp đầy ở 3 vùng trọng điểm trên 90%
Tại TP.HCM, bất động sản khu công nghiệp giữ vững “phong độ” về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Thị trường bất động sản khu công nghiệp tại TP.HCM trong quý 2/2023 ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ở mức 95%. Giá thuê đất khu công nghiệp trong quý này dao động trong khoảng 214 - 300 USD/m2/kỳ hạn. Các khu vực lân cận tiếp tục là khu vực thu hút dòng vốn đầu tư từ nước ngoài điển hình như các địa phương Bình Dương và Long An.
Trong 6 tháng đầu năm 2023, không có nhiều biến động về mặt nguồn cung, chủ yếu đến từ các khu công nghiệp hiện hữu. Tuy nhiên, nhiều khu công nghiệp treo tại đây bị loại bỏ khỏi quy hoạch.
Bên cạnh việc xóa 3 khu công nghiệp treo với quy mô lên đến 675 ha thì Chính phủ đã bổ sung khu công nghiệp Phạm Văn Hai I (quy mô 379 ha) và khu công nghiệp Phạm Văn Hai II (quy mô 289 ha) huyện Bình Chánh vào quy hoạch phát triển các khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM.
“Các khu công nghiệp khác nằm trong quy hoạch phát triển các khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM đã được Thủ tướng phê duyệt tại Văn bản 1300/TTg-KTN không thay đổi. Với nhu cầu thuê đất công nghiệp tăng nhưng quỹ đất tại TP.HCM lại ngày càng khan hiếm do đó nhiều doanh nghiệp có xu hướng tìm đất thuê ở các tỉnh vệ tinh khác như Bình Dương, Long An và Đồng Nai”, báo cáo nêu rõ.
Ở thị trường Hà Nội, bất động sản khu công nghiệp trong quý 2/2023 ghi nhận giá thuê trung bình ở mức 168 USD/m2/kỳ hạn, tăng 5% so với quý 1/2023; tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đạt mức 94%. Ngoài ra, một vài khu công nghiệp hiện hữu tại Hà Nội cũng ghi nhận giá thuê đạt mức 275 – 308 USD/m2/kỳ hạn.
Nguồn cung khu công nghiệp tại Hà Nội được mở rộng với định hướng phát triển công nghiệp của khu vực bao gồm công nghiệp điện tử, công nghiệp cơ khí chế tạo. Tuy nhiên, quỹ đất đang dần trở nên khan hiếm và nhu cầu của thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Hà Nội ngày càng gia tăng cũng đang tạo đà phát triển cho các khu vực vệ tinh của Hà Nội.
Điển hình như trong thời gian qua, thị trường bất động sản khu công nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc chào đón nguồn cung mới khoảng 116 ha đến từ khu công nghiệp Tam Dương I.
Ngoài ra, nhờ vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng và khả năng kết nối được cải thiện, Hà Nội và vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc tiếp tục nhận được làn sóng đầu tư từ các doanh nghiệp tên tuổi trên thế giới. Ví dụ, Tập đoàn Polaris cũng quyết định mở rộng nhà máy thứ hai trong lĩnh vực lắp ráp động cơ xe máy, ô tô, phương tiện giao thông tại Khu công nghiệp Bá Thiện 2 tại tỉnh Vĩnh Phúc.
Còn thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Đà Nẵng ghi nhận mức giá trung bình là 95 USD/m2/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy ở mức 93%. Với vị trí địa lý thuận lợi, Đà Nẵng là điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước muốn đầu tư vào khu công nghiệp.
Đặc biệt, các khu công nghiệp tại đây còn được đánh giá cao về chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ và tài nguyên lao động. Tất cả những yếu tố trên đã góp phần tạo ra sự phát triển cho thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Đà Nẵng.
Trong nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Đà Nẵng không ghi nhận thêm nguồn cung mới. Tuy nhiên, các khu vực lân cận như Quảng Nam và Huế lại đón hiệu nhiều tín hiệu tích hiệu từ nguồn cung.
Cụ thể, Quảng Nam dự kiến sẽ phát triển thêm 5 khu công nghiệp trong thời gian tới. Trong đó, có hai khu công nghiệp được chấp thuận đầu tư gồm khu công nghiệp Cơ khí ô tô Trường Hải mở rộng (115 ha), khu công nghiệp Nam Thăng Bình (499,43 ha).
Vẫn “sáng cửa” trong lúc thị trường khó khăn
Ông Vũ Minh Chí, quản lý cấp cao Dịch vụ Công nghiệp, Colliers đánh giá, Việt Nam được định vị là một trong những địa điểm rất tiềm năng để mở rộng sản xuất và đang nổi lên như một điểm sáng cho sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và logistics ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương.
Loạt “đại bàng” đến từ Mỹ và Hàn Quốc với dòng vốn FDI quy mô lớn tìm cơ hội phát triển tại Việt Nam. Theo Nikkei Asia, chuỗi cung ứng của Apple như BOE, Quanta, Compal, Goertek, Foxconn đã có nhà máy tại các khu công nghiệp Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, nay có kế hoạch mở và mở rộng nhà máy ở các tỉnh Bắc Ninh, Nam Định, Nghệ An, Quảng Ninh.
Các tập đoàn lớn đều đã đầu tư vào Việt Nam và có kế hoạch mở rộng trong thời gian tới, Samsung tăng quy mô vốn đầu tư lên 20 tỷ USD, LG sẽ đầu tư thêm 5 tỷ USD vào Việt Nam, SK đẩy mạnh rót vốn vào Việt Nam thông qua các khoản đầu tư vào Masan, Vingroup...
"Thực tế, đã xuất hiện điểm sáng nổi bật trong khâu xử lý thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho doanh nghiệp nước ngoài từ phía chính quyền địa phương tỉnh Quảng Ninh. Đây chắc chắn sẽ là điểm nhấn giúp Quảng Ninh tiếp tục ghi điểm trong mắt các nhà đầu tư. Cũng là bài học để các địa phương khác nghiên cứu và làm theo", ông Chí phân tích.
Theo Colliers, việc thu hút các nhà đầu tư, Việt Nam đã đưa ra các chính sách nhằm thu hút FDI, phát triển cơ sở hạ tầng cũng như chú trọng hơn về pháp lý. Điển hình như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác.
Ngoài ra, Nghị quyết số 115/NQ-CP và nghị định 35/2022/NĐ-CP cũng góp phần thúc đẩy, khuyến khích phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang tăng tốc trong việc giải ngân đầu tư công cho các dự án cơ sở hạ tầng. Tại miền Bắc, vào cuối tháng 5 vừa qua, tuyến cao tốc Hà Giang – Tuyên Quang được khởi công với tổng vốn đầu tư lên đến 10.000 tỷ đồng; UBND thành phố Hà Nội đã tổ chức lễ khởi công dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội trong cuối tháng 6/2023. Ở khu vực miền Trung, hai tuyến cao tốc Nha Trang - Cam Lâm, Vĩnh Hảo - Phan Thiết đã chính thức khánh thành sau một tháng thông xe.
Bên cạnh đó, việc cải thiện cơ sở hạ tầng ở khu vực phía Nam với các dự án như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cảng Cái Mép Thị Vải, siêu cảng Cần Giờ, cảng Gemalink, sân bay Long Thành và vành đai 3 & 4 sẽ tạo ra sự kết nối thuận tiện hơn giữa các khu công nghiệp và các vùng kinh tế trọng điểm. Các dự án hạ tầng này sẽ tạo động lực góp phần thúc đẩy nhanh sự hình thành và phát triển các khu công nghiệp khu vực phía Bắc và phía Nam.
Với những lợi thế về pháp lý, thủ tục đầu tư cũng như cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy cho nhiều nhà đầu tư đầu tư mạnh dạn hơn vào thị trường bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới. Bên cạnh đó, so với một số nước Đông Nam Á, giá đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn tương đối thấp.
Trong khi đó, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử chọn Việt Nam là điểm đến.
“Hiện nay, thị trường chứng kiến sự xuất hiện của các khu công nghiệp mới, được đầu tư theo hướng hiện đại, tự động hóa, đặc biệt chú trọng đến tiêu chí “xanh” với các biện pháp nhằm giảm phát thải CO2”, vị quản lý cấp cao chia sẻ.
Đơn cử, dự án của VSIP Group tại tỉnh Bình Dương hiện đang triển khai thi công khu công nghiệp VSIP III theo mô hình khu công nghiệp xanh thông minh và bền vững. Dự án có tổng diện tích dự kiến 1.000 ha tại phường Hội Nghĩa (thành phố Tân Uyên) và xã Tân Lập, huyện Bắc Tân Uyên, thời gian thực hiện dự án là 50 năm, tổng mức đầu tư 6.407 tỷ đồng.
Sắp tới, VSIP Group sẽ tiếp tục mở rộng thêm các khu công nghiệp mới để đón thêm các doanh nghiệp lớn, hướng tới các tiêu chuẩn xanh, bền vững. Bên cạnh đó, một vài dự án đã xây dựng theo mô hình trên có thể kể đến như khu công nghiệp Amata Biên Hòa, khu công nghiệp DEEP C.
