Chuyên gia hiến kế “gỡ băng rôn" tại các dự án bất động sản

Việc khách hàng hàng bỏ tiền đầu tư vào các sản phẩm bất động sản không minh bạch rồi phải tìm mọi cách để đòi lại quyền lợi của mình khi nhận ra chủ đầu tư không thực hiện đúng các cam kết ban đầu trong thời gian vừa qua là không còn xa lạ và đã tốn rất nhiều giấy mực của báo giới.

Đơn cử, gần đây nhất vào cuối tháng 5/2023, rất đông khách hàng đã căng băng rôn với nội dung “Yêu cầu Gamuda hoàn trả tiền huy động trái phép theo Quyết định số 1426/QĐ-XPHC của Uỷ ban nhân dân TP.HCM” (UBND TP.HCM) và “Khu Emerald ở 4 năm chưa có sổ”, “Kiến nghị UBND TP.HCM cưỡng chế Gamuda Land”, “yêu cầu Gamuda Land trả tiền”,...

Quyết định xử phạt hành chính số 1426/QĐ-XPHC ngày 13/4/2023 của UBND TP.HCM đối với Gamuda Land xử phạt đối với hành vi vi phạm hành chính là huy động vốn không đúng quy định: “Phạt tiền với mức tiền phạt: 900 triệu đồng đối với hành vi “huy động vốn không đúng quy định”. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định”.

Tuy rằng, Ngày 08/5/2023, Gamuda Land đã chấp hành nộp phạt bằng hình thức chuyển khoản và Sở Xây dựng TP.HCM đã có Thông báo số 6351/SXD-PTN-TTBĐS về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Celadon City gửi đến Gamuda Land. Thế nhưng, ngày 01/6/2023, Sở Xây dựng có văn bản số 7764/SXD-TT gửi UBND quận Tân Phú về việc ngăn chặn bàn giao căn hộ cho người dân vào sử dụng khi chưa tổ chức nghiệm thu theo quy định…

Ngoài ra, không ít các dự án khác cũng khiến nhà đầu tư phải bỏ công sức, tiền bạc để đi đòi quyền lợi cho chính mình đã được báo chí phản ánh trước đó như vụ việc tại Bình Dương...

Trao đổi về vẫn đề này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) cho biết, phải luôn khẳng định rằng, việc căng băng rôn hay làm đơn cầu cứu tới các cơ quan chức năng không phải là hành động tốt cho bất cứ bên nào, bởi lẽ, nó làm suy giảm uy tín chủ đầu tư, niềm tin vào cơ quan quản lý nhà nước và đặc biệt tổn hại cho chính dự án mà khách hàng đã xuống tiền mua… làm ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế.

Có nhiều nguyên nhân của việc nhà đầu tư phải sử dụng đến biện pháp như căng băn rôn, hay viết đơn cầu cứu đến cơ quan chức năng, cơ quan ngôn luận nhưng xét cho cùng đều khởi đầu từ ba nguồn chủ yếu.

Một là, bắt nguồn từ chủ đầu tư dự án bất động sản và các đơn vị liên quan như đơn vị phát triển, đơn vị phân phối (chủ đầu tư). Các đơn vị này hiểu rõ về sản phẩm nhất bởi họ tạo ra hoặc góp phần tạo ra các sản phẩm ấy. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến nhà đầu tư phải chọn giải pháp “gần như cuối cùng” đó là các chủ đầu tư không minh bạch về nguồn pháp lý dự án, không thự hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết, không có đủ khả năng tài chính để tiếp tục triển khai.

Các chủ đầu tư này khi cung cấp ra thị trường, thường chỉ chú trọng cung cấp đến khách hàng những gì đẹp đẽ nhất, tốt nhất như vị trí địa lý dự án, giá cả và khả năng sinh lời trong tương lai… mà che đi hoặc không cung cấp đầy đủ thông tin, mục đích cuối cùng là bán được hàng càng nhiều càng tốt.

Trong quá trình thực hiện các dự án, nhiều chủ đầu tư đưa ra các cam kết như khả năng sinh lời, hỗ trợ lãi suất, cam kết tiện ích… để có thể nhanh chóng có khách hàng “xuống tiền đồng hành” thông qua các thoả thuận đặt cọc, giữ chỗ, quyền ưu tiên mua sản phẩm…

Thế nhưng, khi đến thời hạn bàn giao sản phẩm, vì vướng mắc về pháp lý mà các chủ đầu tư không thể bàn giao theo kế hoạch, không những thế, có những đơn vị chủ đầu tư “quay xe” ra thông báo đơn phương chấm dứt, hoặc bàn giao không như cam kết đã ký trước đó. Mà nặng hơn là yêu cầu khách hàng, nhà đầu tư huỷ thoả thuận, trả lại tiền “cọc” với mức lãi chỉ bằng ngân hàng (mặc dù trong khoảng thời gian dài ấy giá các bất động sản tại vị trí tương tự đã tăng rất cao). Điều này dẫn tới việc nhà đầu tư, người mua sản phẩm đó cảm thấy bị chính đơn vị chủ đầu tư mình tin tưởng lừa gạt.

Hay, có nhiều chủ đầu tư huy động vốn nhưng lại không sử dụng nguồn vốn đúng với mục đích quy định, mà sử dụng vốn huy động được tiếp tục đầu tư cho các dự án mới… với mong muốn tận dụng lúc thị trường sôi động để cho ra càng nhiều sản phẩm càng tốt.

Tuy nhiên, khi thị trường đi xuống và trầm lắng, sản phẩm không bán được, dòng tiền trở nên khó khăn (ngân hàng, trái phiếu siết chặt…), chủ đầu tư không đủ sức để tiếp tục các dự án này dẫn đến quá hạn, trễ hạn mà tệ hại hơn đến mức “không hẹn ngày bàn giao”… gây hệ luỵ xấu khiến khách hàng phải tìm mọi cách để lấy lại quyền lợi của mình, trong ấy có cả việc căng băng rôn, làm đơn “cầu cứu” như chúng ta thấy.

Nguồn nguyên nhân thứ hai theo chuyên gia Thành chia sẻ, đó là việc lỏng lẻo trong kiểm tra, giám sát của cơ quan chức năng.

Theo ông Thành, một sản phẩm bất động sản để có thể được cơ quan chức năng cho phép huy động vốn từ khách hàng, nhà đầu tư phải trải qua rất nhiều các bước thủ tục pháp lý khác nhau, từ xin chủ trương, quy hoạch, thẩm định… cho phép huy động vốn.

Trong quá trình này, cơ quan chức năng biết rõ về dự án đã được hoàn thành những thủ tục nào, đã được cấp phép những gì. Không những thế, cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương sẽ nắm được tất cả những sự kiện, biến động tại địa phương mình quản lý và nhiệm vụ của các cơ quan này là trực tiếp hoặc tham vấn cho cơ quan có thẩm quyền để đưa ra các cảnh báo đến nhà đầu tư, khách hàng.

Nhưng, trên thực tế trong thời gian qua việc kiểm tra, giám sát còn rất lỏng lẻo, nhiều “dự án to đùng” được quảng bá, mở bán rầm rộ… nhưng khi có phản ánh của người dân hoặc báo chí thì cơ quan quản lý địa phương mới biết. Tôi cho rằng, đó là thất trách.

Nguồn nguyên nhân thứ ba không thể nào không kể tới là từ chính khách hàng, nhà đầu tư, đây là bên trực tiếp tham gia vào giao dịch. Trong thời đại thông tin rộng mở như hiện nay, không ít nhà đầu tư vẫn biết và hiểu rằng các dự án ấy có thật không và có đầy đủ pháp lý không… nhưng vẫn sẵn sàng xuống tiền chỉ với mục đích là lợi nhuận, vì thông thường các sản phẩm chưa đủ pháp lý sẽ được chào bán với giá rẻ hơn thị trường. Chỉ khi nào có những biến cố xảy ra họ mới tìm cách “cầu cứu”.

Đề cập đến các giải pháp nhằm hạn chế tình trang trên, theo ông Thành, nguyên nhân từ đâu thì chúng ta nên giải quyết từ đó, và để đạt hiệu quả tốt nhất, cần áp dụng đồng bộ các biện pháp như:

Thứ nhất, các chủ đầu tư tuôn thủ các quy định của pháp luật về đầu tư bất động sản.

Minh bạch hơn nữa về thông tin, pháp lý và tiến độ của các dự án mình đang đầu tư, phát triển cho khách hàng, nhà đầu tư và việc này phải được thực hiện xuyên suất quá trình thực hiện dự án.

Lựa chọn các nhà phân phối, đại lý có tiềm lực tốt, cơ sở vật chất đủ theo quy định, nhân viên được đào tạo bài bản, đúng quy trình… có quy định chế tài thưởng, phạt phân minh… tránh trường hợp nhân viên quảng bá sai sự thật về sản phẩm, gây hệ luỵ.

Thứ hai, cơ quan quản lý nhà nước cần liên tục cập nhật, công khai nguồn thông tin dự án, chủ đầu tư, tiến độ pháp lý trên địa bàn mình quản lý.

Thường xuyên kiểm tra, giám sát các dự án đang triển khai về quy định và tiến độ, có những chế tài kịp thời cho sai phạm. Đồng thời, cảnh báo đến khách hàng, nhà đầu tư sớm nhất.

Thứ ba, đối với khách hàng, nhà đầu tư cần sáng suốt trong việc tìm hiểu dự án trước khi xuống tiền.

Đồng thời, lựa chọn các đơn vị tư vấn uy tín, tham khảo ý kiến của các đơn vị pháp lý như công ty luật để thực hiện việc ký kết hợp đồng…