TS.LS Bùi Quang Tín, Chuyên gia Kinh tế - Tài chính, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM
Đó là nhận định chung của các chuyên gia kinh tế - tài chính tại Hội thảo “Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản” do Thương Gia phối hợp với Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam tổ chức mới đây.
Căng thẳng “room” tín dụng dành cho bất động sản
Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp BĐS nước ta phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Trong khi ở nước khác, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán lại là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS.
Đánh giá về tình hình hỗ trợ vốn từ ngân hàng vào lĩnh vực BĐS trong thời gian qua, TS.LS.Bùi Quang Tín, Chuyên gia Kinh tế tài chính, Trường ĐH Ngân hàng TP.HCM, cho hay quy mô thị trường BĐS Việt Nam vào khoảng 25 tỷ USD, trong khi tổng dư nợ đã lên đến gần 20 tỷ USD, tương đương hơn 450.000 tỷ VNĐ (tính đến cuối năm 2017), chiếm hơn 6,5% tổng dư nợ của nền kinh tế và chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng và 80% nguồn vốn chảy vào bất động sản. Trong khi ở các nước khác, tỷ lệ này vào khoảng 35%.
Điều này cho thấy cơ cấu vốn đầu tư vào thị trường bất động sản còn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản.
Cụ thể, kể từ ngày 1/1/2019, theo Thông tư 36 sửa đổi, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.
Và chỉ thị 04 của NHNN cũng khẳng định chủ trương kiểm soát tín dụng chặt chẽ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán…
Do vậy, có thể thấy rất rõ, các ngân hàng hiện nay khó còn “room” tín dụng để cho vay bất động sản và tỉ lệ tín dụng vào ngành địa ốc có khả năng giảm xuống trong năm 2019.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tỷ trọng cho vay BĐS đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng, riêng tại TP.HCM, tỷ trọng này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước, điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp BĐS. Trong năm 2018, NHNN đã có lộ trình giảm dần nguồn tín dụng từ 45% xuống còn 40% (đầu năm 2019).
Theo ông Châu, lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của NHNN có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI).
Riêng việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư BĐS chưa khả thi vì cho đến nay, cả nước mới chỉ có 01 Quỹ đầu tư BĐS là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường BĐS.
Tại hội thảo, ông Châu đã nhấn mạnh rất nhiều lần về việc các DN cần phải chủ động chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế khác, vì sắp tới việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng sẽ cực kì khó khăn.
“Ví dụ như huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp hay thu hút nguồn vốn đầu tư FDI... Ngoài ra, các DN có thể tham khảo thêm 8 khuyến nghị để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng trong năm 2019 mà Hiệp hội đã công bố mới đây”, ông Châu nói.
Quỹ đất và nguồn cung sản phẩm “eo hẹp”
Bên cạnh cái “khó” trong việc tìm kiếm nguồn vốn sắp tới như ông Châu và ông Tín đã thông tin, nhiều chuyên gia cũng đồng tình rằng cái khó lớn nhất của DN BĐS hiện nay không chỉ có “vốn” mà còn là thiếu quỹ đất và nguồn cung sản phẩm ra thị trường.
Nếu có sẵn quỹ đất, nguồn cung đáp ứng ra thị trường thì việc huy động vốn có vẻ như dễ “ăn” hơn việc huy động được vốn mà lại thiếu đi nguồn cung, quỹ đất.
TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam đưa ra dẫn chứng, khi các doanh nghiệp huy động nguồn vốn qua sàn chứng khoán thì cũng phải thông qua hoạt động của các dự án, quỹ đất.
Quỹ đất tại TP.HCM đang dần cạn kiệt, nguồn cung dần khan hiếm, hình thức mua bán qua lại cũng dần ít đi, bởi vào cuối năm, các dòng sản phẩm của thị trường BĐS đang có chuyển biến nhích nhẹ giá dần ở phân khúc đất nền, nhà phố và nhất là chung cư trung cấp (có mức tăng từ 5-7%).
TS.Khương khuyến cáo các DN BĐS cần thận trọng, do điều kiện nguồn cung hạn chế vì thủ tục kéo dài hoặc quỹ đất sạch ngày càng thu nhỏ, hay việc kiểm soát chất lượng sản phẩm sau bàn giao… đều có thể ảnh hưởng đến chu kỳ của thị trường.
Doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng
Cũng chính vì quỹ đất, nguồn cung sản phẩm tại TP.HCM ngày càng “eo hẹp”, nên nhiều DN BĐS có xu hướng dịch chuyển sang vùng ven TP, nhất là các tỉnh lân cận nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường và gia tăng quỹ đất sạch.
"Ông Nguyễn Minh Khang, TGĐ Công ty CP Đầu tư LDG, cho biết hướng đi trong 5 năm tới, LDG sẽ hạn chế đầu tư BĐS ở TP.HCM trong 2 năm đầu, thay vào đó sẽ tập trung đầu tư các tỉnh, thành lân cận, các đô thị vệ tinh như: Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phan Thiết... và thị trường mới TP.Cần Thơ. Đồng thời, vạch rõ các định hướng như: vùng đầu tư, sản phẩm đầu tư…
Cụ thể, sẽ tận dụng tối đa quỹ đất lớn, chuyển dần cơ cấu kinh doanh từ sản phẩm đất nền truyền thống chuyển sang kinh doanh nhà phố và biệt thự xây sẵn, xác định loại hình kinh doanh khu đô thị sẽ là dòng sản phẩm chính ở thị trường các khu vực vệ tinh TP.HCM và tiếp tục gia tăng quỹ đất có quy mô lớn từ 100 – 200ha/năm, đưa ra thị trường trung bình 3.000 sản phẩm/năm.
Về nguồn vốn, đại diện LDG cho hay trong giai đoạn đầu, sử dụng nguồn dòng tiền tự do (gối đầu các dự án thanh khoản nhanh) kết hợp với tín dụng (các dự án thanh khoản từng phần); trong giai đoạn sau phát triển thêm các nguồn huy động khác (trái phiếu, tăng vốn) bên cạnh dòng tiền tự do và tín dụng dự báo sẽ dồi dào hơn….
Ông Khang cũng cho biết sẽ không chú trọng dàn trải mà tập trung vào các dự án có giá trị gia tăng cao. Trước mắt, trong năm 2019, đơn vị này có thể sẽ thoái vốn dần khỏi hoạt động du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng và đặt mục tiêu doanh thu đạt 3.500 tỷ đồng, LNST trên 600 tỷ đồng.
Tương tự, ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh, Phó TGĐ Tài chính, Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Mã chứng khoán: TDH), cho biết trong 2 năm tới, TDH phấn đấu làm cho bất động sản trở thành ngành kinh doanh cốt lõi với tỷ trong doanh thu/tổng doanh thu đạt mức từ 60%. Để thực hiện chiến lược này, TDH tập trung mở rộng quỹ đất, không chỉ trong các đô thị lớn mà cả các vùng lân cận như Bình Dương, Cần Thơ, Quãng Ngãi, Đồng Nai, Long An...
Hiện, công tác phát triển quỹ đất đang được tiến hành rất cẩn thận và theo đúng kế hoạch cho không chỉ là 2019 và 2020 mà còn cả cho những năm sau đó.
Bên cạnh đó, TDH sẽ củng cố nguồn lực đặc biệt là nguồn lực về tài chính và nhân lực nhằm đạt được tỷ lệ tăng trưởng tối thiểu 25%/năm, mở rộng liên kết với đối tác cả trong và ngoài nước, đa dạng hóa sản phẩm và dịch vụ, tái cấu trúc công ty, tái cơ cấu nợ vay nhằm đảm bảo nguồn lực cho sự phát triển bền vững và định hướng mở rộng đầu tư vào ngành khoáng sản và vật liệu xây dựng...
Ông Chinh cho hay thị trường BDS được đánh giá là sẽ gặp phải một số khó khăn trở ngại trong thời gian tới. Có thể, TDH sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều. Tuy nhiên, nhìn vào thực tế, TDH ít phụ thuộc vào nguồn vay từ ngân hàng (cơ cấu nợ thấp) hơn một số doanh nghiệp cùng ngành.
TDH có những hoạt động kinh doanh khác để bổ sung vào dòng tiền của mình (như các hoạt động chu thuê, xuất khẩu…) cũng như tăng cường liên doanh liên kết với nhiều đối tác trong và ngoài nước để tăng cường nguồn lực.
Thêm vào đó, TDH đang triển khai kế hoạch phát hành khoảng 300 – 500 tỷ trái phiếu doanh nghiệp nhằm huy động vốn và giảm sự phụ thuộc vào các khoản vay ngân hàng.
“Tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng trong những năm gần đây cộng với sự gia tăng thu hút đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS được đánh giá có tiềm năng phát triển rất lớn trong tương lai với nhu cầu bất động sản trong những khu đô thị lớn như TPHCM và đặc biệt là các tỉnh lân cận ngày càng tăng cao”, đại diện TDH thông tin.
