Trong chiến lược phát triển không gian đô thị của TP.HCM giai đoạn mới, Cần Giờ đang nổi lên như một cực tăng trưởng khác biệt, một đô thị biển xanh, sinh thái, hướng ra biển Đông và tích hợp các tiêu chuẩn phát triển bền vững toàn cầu.
GIẢM ÁP LỰC LÕI ĐÔ THỊ BẰNG KẾT NỐI XANH
Không chỉ là câu chuyện mở rộng địa giới hay khai thác quỹ đất mới, sự phát triển của Cần Giờ phản ánh một bước chuyển căn bản trong tư duy đô thị: từ phát triển dàn trải sang phát triển dựa trên chất lượng sống, môi trường và đặc biệt là hạ tầng giao thông xanh tốc độ cao.
Trong bức tranh đó, giao thông không đơn thuần là phương tiện kết nối, mà trở thành “đòn bẩy chiến lược” định hình giá trị đô thị, điều tiết phân bố dân cư và tái cấu trúc thị trường bất động sản của toàn TP.HCM.
Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, giao thông xanh tốc độ cao chính là trụ cột của mô hình đô thị biển ESG++, nơi phát triển kinh tế, bảo vệ môi trường và nâng cao chất lượng sống không tách rời nhau, mà được tích hợp trong một chiến lược phát triển dài hạn, thích ứng và có trách nhiệm, phù hợp với xu thế phát triển của các đô thị biển tiên tiến trên thế giới.
Tại tọa đàm “Giao thông xanh tốc độ cao và giá trị cộng đồng của đô thị biển Cần Giờ”, PGS.TS. Nguyễn Hồng Thái, Phó Chủ tịch Hội Kinh tế - Vận tải Đường sắt Việt Nam, Trưởng khoa Vận tải - Kinh tế, Trường Đại học Giao thông Vận tải khẳng định, sự phát triển của Cần Giờ đã rõ ràng theo hướng hình thành một đô thị xanh nằm trong lòng TP.HCM và hướng ra biển. Chính đặc điểm này tạo ra sức hấp dẫn rất lớn đối với cộng đồng cư dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp.
Trong bức tranh tổng thể ấy, giao thông đóng vai trò then chốt. Khi Cần Giờ được kết nối với khu vực trung tâm bằng hệ thống giao thông xanh tốc độ cao, với thời gian di chuyển chỉ khoảng 13 - 15 phút, quan điểm về vị trí địa lý sẽ thay đổi một cách căn bản. “Vị trí” không còn được đo bằng số kilomet, mà bằng thời gian đi lại thực tế mỗi ngày.
Sự thay đổi này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong bối cảnh các đô thị lớn đang đối mặt với tình trạng quá tải hạ tầng, ô nhiễm môi trường và áp lực dân cư vùng lõi. Ở một môi trường xanh, việc di chuyển bằng phương tiện xanh với tốc độ cao sẽ làm giảm đáng kể sự đắn đo, cân nhắc của người dân khi lựa chọn nơi ở. Từ đó, tạo điều kiện dịch chuyển dân cư từ vùng lõi chật chội sang các khu vực phát triển mới, nơi có chất lượng sống tốt hơn.
Thực tế cho thấy, khi chi phí sinh sống trong nội đô ngày càng đắt đỏ, quỹ đất hạn chế và môi trường sống bị thu hẹp, xu hướng dịch chuyển là tất yếu. Giao thông xanh đóng vai trò rút ngắn không gian, kết nối liền mạch nơi ở, nơi học tập, nơi làm việc, giúp các gia đình duy trì cuộc sống, công việc tại trung tâm nhưng vẫn tận hưởng môi trường sinh thái tại các đô thị vệ tinh như Cần Giờ.
Không chỉ giải quyết bài toán dân cư, giao thông xanh còn thể hiện trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc phát triển hệ sinh thái di chuyển xanh giúp giảm khí thải, hạn chế ô nhiễm, bảo vệ sức khỏe cộng đồng và đóng góp trực tiếp vào mục tiêu phát triển bền vững của thành phố.
BẤT ĐỘNG SẢN CẦN GIỜ NÂNG GIÁ TRỊ
Trong lĩnh vực bất động sản, nguyên lý “vị trí, vị trí và vị trí” từ lâu được xem là yếu tố quyết định giá trị. Tuy nhiên, theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam trong bối cảnh phát triển mới, đặc biệt với Cần Giờ, khái niệm vị trí đang được tái định nghĩa mạnh mẽ bởi yếu tố giao thông xanh tốc độ cao.
Khoảng cách ngày nay không còn được hiểu thuần túy theo nghĩa địa lý, mà được đo bằng thời gian. Câu chuyện này từng được Albert Einstein lý giải khi đưa yếu tố thời gian trở thành chiều thứ tư của không gian. Quay trở lại với Cần Giờ, khi thời gian di chuyển từ khu vực này đến trung tâm TP.HCM chỉ còn khoảng 13 - 15 phút, thì giá trị thời gian đã được chuyển hóa thành giá trị không gian.
Tốc độ di chuyển tạo ra sự dịch chuyển về vị trí, mà vị trí chính là yếu tố cốt lõi làm nên giá trị bất động sản. Từ hạ tầng giao thông, giá trị của một địa điểm được định vị lại.
Thực tế tại Hà Nội cho thấy, trước khi tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông chính thức vận hành, giá bất động sản dọc trục Nguyễn Trãi đã có xu hướng tăng rõ rệt. Với giao thông xanh kết hợp tốc độ cao, tác động nâng giá trị bất động sản được dự báo sẽ còn mạnh mẽ và bền vững hơn.
Ở góc độ kinh tế, đây là vấn đề then chốt. Khi hạ tầng giao thông được khai thác đúng và đủ, biên độ tăng giá của bất động sản không mang tính đầu cơ ngắn hạn, mà được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài. Trong bối cảnh hiện nay, tốc độ đang trở thành một yếu tố quan trọng trong việc tạo lập giá trị bất động sản, thậm chí có thể ngang bằng với vị trí địa lý truyền thống.
Còn PGS.TS. Nguyễn Hồng Thái cho rằng, giá trị bất động sản luôn gắn liền với quyết định lựa chọn nơi ở và nơi làm việc của con người. Khi cân nhắc đầu tư hay sinh sống tại một khu vực mới, người dân luôn đặt câu hỏi về tác động đến công việc, sinh hoạt và gia đình. Nếu giao thông không thuận tiện, mỗi ngày phải mất từ một đến hai tiếng di chuyển, rất khó thuyết phục cư dân chấp nhận.
Ngược lại, với giao thông xanh tốc độ cao, khi thời gian di chuyển từ Cần Giờ đến trung tâm TP.HCM chỉ khoảng 13 phút, bài toán này thay đổi hoàn toàn. Cuộc sống không chỉ xoay quanh nơi ở, mà còn bao gồm môi trường học tập, làm việc, giao tiếp xã hội và các mối quan hệ cộng đồng. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, các yếu tố này được cân bằng tốt hơn, tạo nền tảng cho quyết định an cư lâu dài.
Từ đó, hình thành một cách tiếp cận đầu tư mới, tận dụng hiệu quả hạ tầng giao thông để tạo ra các kết nối mới, mở ra không gian phát triển mới và xây dựng giá trị bất động sản dài hạn.
Tuy nhiên, đầu tư giao thông không chỉ là bài toán lợi nhuận. Đây còn là trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc khai phá những vùng đất mới, thay vì tiếp tục dồn nén vào khu vực đã quá tải. Việc mở rộng không gian phát triển giúp giải phóng nguồn lực xã hội, thay đổi diện mạo đô thị và tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân.
“Khi hạ tầng giao thông phát triển, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị hoặc cầu kết nối, ranh giới giữa nội đô và ngoại vi sẽ dần bị xóa nhòa. Người mua nhà sẽ ưu tiên không gian sống, môi trường và chất lượng sống hơn là vị trí địa lý thuần túy”, ông Thái đưa ra quan điểm.
Đặc biệt, các khu đô thị mới như Cần Giờ có lợi thế lớn khi không chịu áp lực hạ tầng sống như nội đô, bởi không gian rộng rãi, mật độ thấp, giao thông nội khu thông thoáng và khả năng phát triển đồng bộ. Đây là điều mà các đô thị lõi hiện nay rất khó cải thiện.
Để đạt được tiêu chuẩn xanh đúng nghĩa, các chuyên gia cho rằng cần một giải pháp tổng thể, hai đầu các tuyến giao thông xanh phải được kết nối bằng hệ thống xe buýt điện, xe đạp công cộng, không gian đi bộ và các tiện ích cộng đồng. Khi đó, hạ tầng giao thông không chỉ tạo giá trị tại các nhà ga, mà còn lan tỏa giá trị dọc toàn tuyến.
Mỗi nhà ga trong bán kính 10km không chỉ phục vụ riêng cư dân tại Cần Giờ, mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội cho toàn bộ khu vực xung quanh. Chính sự lan tỏa này sẽ tạo nên sức hút bền vững, đưa Cần Giờ trở thành một cực tăng trưởng mới, đóng vai trò quan trọng trong cấu trúc đô thị tương lai của TP.HCM.