Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua đã có sự phục hồi tích cực sau giai đoạn “xám xịt”, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.
Trong đó, không thể không kể đến việc 3 bộ luật gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.
Nhìn lại năm 2024, thị trường đã hồi sức nhưng mới chỉ mang tính cục bộ - chủ yếu tập trung vào một số phân khúc và khu vực nhất định, đặc biệt là tại Hà Nội và miền Bắc. Theo nhiều chuyên gia, năm 2025, sự phục hồi có thể sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, lan tỏa rộng hơn và không chỉ gói gọn ở một khu vực. Các doanh nghiệp đang kỳ vọng sẽ tạo động lực phục hồi mạnh mẽ, sẵn sàng nắm bắt cơ hội khi thị trường bật tăng trở lại.
BƯỚC ĐI MỚI CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN
Bắt nhịp được sự phục hồi của thị trường địa ốc, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bắt tay thực hiện các kế hoạch chiến lược của mình để bước vào chu kỳ mới.
Đơn cử, Công ty Cổ phần Nam Long (mã chứng khoán: NLG) đang chủ động đẩy mạnh sản phẩm dễ bán, sản phẩm thấp tầng cần thêm thời gian để thị trường thẩm thấu. Chỉ riêng trong quý 4/2024, công ty ghi nhận doanh thu bàn giao Akari City giai đoạn 2, hơn 1.400 căn hộ; mở bán hơn 200 sản phẩm của dự án Nam Long Central Lake.
Ông Lucas Loh, Tổng Giám đốc Nam Long cho biết, với những gì Nam Long đang làm, ông tự tin vào việc đạt kế hoạch năm 2024 đã đề ra, khoảng 500 tỷ đồng lợi nhuận ròng.
Về kế hoạch triển khai dự án năm sau, đại diện Nam Long mong đợi kết quả tham vọng hơn. Nam Long dự kiến mở bán và ghi nhận doanh số từ các dự án như Southgate (Waterpoint giai đoạn 1, Long An), Izumi City (Đồng Nai), Paragon Đại Phước (Đồng Nai), Nam Long Central Lake (Cần Thơ) và các sản phẩm đầu tiên tại Hải Phòng.
Còn ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Công ty TNHH Đầu Tư và Phát Triển Hợp Long (Hợp Long Land) cho biết thời điểm này là cơ hội quay trở lại cho các doanh nghiệp phân phối bất động sản. Các công ty cần phải bắt tay ngay vào việc triển khai để đồng hành với các chủ đầu tư trong thời gian tới.
“Đối với Hợp Long Land, ở thị trường Hà Nội chúng tôi đã, đang tiếp cận và làm việc với các Chủ đầu tư nhận phân phối nhiều dự án mở bán trong năm tới. Ngoài ra, Công ty cũng chú trọng đến việc mở rộng thêm nhiều phòng giao dịch tại các tỉnh thành để vươn dài cánh tay cùng phát triển bất động sản trên cả nước”, ông Hải chia sẻ.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp đang nỗ lực cơ cấu lại nợ trái phiếu. Như Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán: SZC) dự kiến chi 200 tỷ đồng để mua lại số trái phiếu còn lại đang lưu hành trên thị trường.
Theo đó, Hội đồng quản trị SZC vừa thông qua nghị quyết về việc thực hiện phương án mua lại trước hạn toàn bộ trái phiếu riêng lẻ đã phát hành năm 2021. Sonadezi Châu Đức dự kiến mua lại toàn bộ 200 tỷ đồng trái phiếu phát hành năm 2021 với mã SZCH2126001. Trái phiếu này được phát hành vào ngày 8/1/2021 với kỳ hạn 5 năm và mệnh giá ban đầu 500 tỷ đồng. Toàn bộ vốn huy động được sử dụng để đầu tư vào dự án khu đô thị Châu Đức.
Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp đưa dư nợ trái phiếu về con số 0. Cụ thể, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (MRVC) vừa công bố đã thực hiện mua lại trước hạn lô trái phiếu MRVCB2328001 với tổng giá trị 2.300 tỷ đồng. Được phát hành vào ngày 10/3/2023 với kỳ hạn 5 năm, lô trái phiếu này đã được MRVC tất toán sớm, giúp công ty hiện không còn dư nợ trái phiếu nào.
Hay Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên đã hoàn toàn xóa sạch nợ trái phiếu. Trong 6 tháng đầu năm 2024, Đô thị Hưng Yên đã tất toán toàn bộ khoản nợ gốc 7.200 tỷ đồng cùng gần 4 tỷ đồng lãi từ hai lô trái phiếu HIDCB2324001 và HIDCB2324002, dù kỳ hạn là 1 năm. Đáng chú ý, vào thời điểm phát hành hai lô trái phiếu này ngày 10/3/2023, Đô thị Hưng Yên chỉ mới thành lập chưa đầy một năm.
Công ty Cổ phần Long Thành Riverside đã không còn ghi nhận bất kỳ dư nợ trái phiếu nào tính đến cuối tháng 6/2024. Trước đó, doanh nghiệp này từng huy động 495 tỷ đồng qua 4 đợt phát hành trái phiếu trong năm 2021.
Tuy nhiên, công ty đã chủ động mua lại trước hạn 3 lô, chỉ để lại 1 lô trái phiếu trị giá 290 tỷ đồng vào cuối năm 2023. Trong nửa đầu năm 2024, Long Thành Riverside tiếp tục tất toán lô trái phiếu còn lại này qua 4 lần mua lại trước hạn.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng đã xóa sạch nợ trái phiếu, như Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nice Star, và Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC...
LỰC TỪ NHIỀU PHÍA
Theo chứng khoán VCBS, sau giai đoạn hạn chế đầu tư mới để tập trung tái cấu trúc, xử lý nghĩa vụ tài chính và quan sát tình hình thị trường, các chủ đầu tư bất động sản đã bắt đầu khởi động trở lại hoạt động triển khai và ra mắt các dự án, phân khu mới trong năm 2024.
Nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đủ điều kiện triển khai trở lại. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cơ bản hoàn thành xử lý các nghĩa vụ trái phiếu, đưa trạng thái tài chính về mức an toàn và vượt qua giai đoạn thanh lọc của thị trường. Các chủ đầu tư tranh thủ ra mắt dự án lúc mặt bằng giá thị trường đang bị đẩy cao và nguồn cung thị trường chưa vào giai đoạn tăng mạnh.
Tâm lý thị trường cũng được hỗ trợ tích cực từ các thông tin công bố giỏ hàng, chạy thị trường của các dự án lớn. Do thị trường chỉ mới bước sang giai đoạn hồi phục và chưa có tính lan tỏa mạnh, các doanh nghiệp vẫn tương đối thận trọng trong hoạt động đầu tư dự án mới, chủ yếu tập trung triển khai và ra hàng các phân khu tiếp theo tại dự án đã được kinh doanh trước đó.
Các dự án đã sẵn sàng về mặt bằng và tình trạng pháp lý, nằm tại khu vực đang có sức cầu tốt và diễn biến giá tích cực trong giai đoạn vừa qua. Doanh nghiệp bất động sản cũng tích cực huy động dòng tiền từ các nguồn khác để phục vụnhucầuđầutưdựán.
Nguồn vốn tín dụng được đẩy mạnh huy động trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức hợp lý và các ngân hàng tích cực đẩy mạnh cho vay. Tuy vậy, việc huy động nguồn vốn trên là không dễ dàng với nhiều doanh nghiệp do yêu cầu cao về tình trạng pháp lý dự án; tiêu chuẩn về tỷ lệ đòn bẩy, phương án tài chính và kế hoạch trả nợ.
DOANH NGHIỆP CẦN LÀM GÌ?
Thời gian qua thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi sau một giai đoạn khó khăn. Các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ như giảm lãi suất, tháo gỡ khó khăn cho các dự án và khuyến khích vay vốn đã góp phần cải thiện tâm lý thị trường. Thanh khoản đang dần tăng trở lại ở một số phân khúc.
Đồng thời, sự tham gia của các nhà đầu tư dài hạn và chiến lược tái cơ cấu từ doanh nghiệp cũng tạo ra nền tảng tích cực, giúp thị trường dần ổn định và lấy lại sức bật trong những tháng tới.
Theo TS.Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV nay thị trường bất động sản đã có nhiều điểm thay đổi tích cực hơn so với trước đây. Có thể thấy, Việt Nam đã và đang phục hồi thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.
Phân tích 6 nhân tố tác động đến thị trường bất động sản, TS.Cấn Văn Lực cho biết, kinh tế vĩ mô đã bước vào thời kỳ ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá dịu dần; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ... trong ngưỡng Quốc hội cho phép.
Đối với thế chế và pháp lý, Chuyên gia Kinh tế nhấn mạnh, vướng mắc về pháp lý đang dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện, nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách... được ban hành, làm cơ sở bước vào giai đoạn mới. Quy hoạch các cấp được hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh, nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì.
Hiện nay, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan...
Tuy nhiên, theo ông Lực, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản so với bảng giá đất cũ. Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2-7 lần so với bảng giá đất hiện tại.
Về cơ bản, các dòng vốn vào bất động sản tương đối ổn so với thời gian trước. Theo Ngân hàng nhà nước, năm 2023, vốn tín dụng bất động sản tăng gần 12% so với cuối năm 2022, trong đó, tín dụng chủ yếu tăng cho phân khúc đầu tư, kinh doanh bất động sản (tăng 35,4%), cho vay mua nhà tăng 1,1%.
“Có thể thấy rằng, nhu cầu vốn đang tập trung vào phía cung thị trường, tức các nhà phát triển, đầu tư bất động sản. Trong khi đó, người dân ít có nhu cầu vay mua nhà đất”, TS. Cấn Văn Lực phân tích.
“Song, bối cảnh trong và ngoài nước còn nhiều rủi ro thách thức cho việc phục hồi thị trường bất động sản. Chính vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản phải quyết tâm cơ cấu lại, đồng thời tập trung hơn vào các lĩnh vực có thế mạnh, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn... để vượt qua khó khăn tài chính”, vị chuyên gia bày tỏ.
