Khởi đầu tuần mới, thị trường chứng khoán ngập sắc xanh, tím trong đó có sự tham gia mạnh mẽ của nhóm cổ phiếu bất động sản. Hàng loạt mã như NVL, DXG, KHG, VCG, LDG, SCR, TCH, HHV, DRH, LIG, ITC, HQC, VHM… đều tăng mạnh. Thậm chí có mã tăng kịch trần như NVL tăng 6,8%, DXG tăng 6,9%, LDG tăng 6,9%, SCR tăng 6,9%. Bốn mã này cũng đều trắng bên bán với khối lượng giao dịch lên đến hàng triệu đơn vị.
Cổ phiếu bất động sản đã bật tăng mạnh ngay sau khi Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Cụ thể như doanh nghiệp có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; Được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm; Hoãn quy định xác định tư cách nhà đầu tư chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm. Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành (5/3/2023).
Những quy định mới này đã tác động tích cực đến cổ phiếu bất động sản nói riêng và thị trường chứng khoán nói chung.
Trước đó, chứng khoán VNDirect từng nhận định, nếu dự thảo mới nhất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp ngành bất động sản trong ngắn hạn.
Bên cạnh giúp doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới, VNDirect cũng cho rằng khôi phục niềm tin của người mua nhà cũng là một vấn đề cấp thiết để thị trường bất động sản có thể “đảo chiều”. Việc tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở sẽ đánh dấu “bước ngoặt” cho ngành bất động sản.
Nhóm chuyên gia VNDirect tin rằng, chu kỳ “đóng băng” hiện tại của ngành bất động sản sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Cụ thể, TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.
Do đó, Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành bất động sản, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.
Chứng khoán VNDirect đánh giá, hiện tại định giá ngành bất động sản Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần. Giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn.
Mặc dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương rà soát tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường bất động sản, tuy nhiên thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngỏ.
Bên cạnh đó, VNDirect cho rằng những giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn sẽ tác động đến các doanh nghiệp bất động sản lớn, có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là những doanh nghiệp nhỏ với xếp hạng tín dụng yếu sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần.
Trong khi hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.
