Khi giá bất động sản không ngừng thiết lập mặt bằng mới, các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc xuống tiền ngay để đón đầu xu hướng hay kiên nhẫn chờ đợi một đợt giảm giá.
GIÁ CĂN HỘ ĐẠT 75 TRIỆU ĐỒNG/M2
Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2024 vừa công bố của Savill cho thấy, giá chào bán sơ cấp ở Thủ đô đạt 75 triệu đồng/m2, tăng 9% theo quý và 29% theo năm.
Trong năm 2024, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 40%, trong khi chỉ 1% căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.
Về nguồn cung mới trong quý 4/2024 đạt 12.972 căn tăng mạnh 146% theo quý và 351% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 16.629 căn, tăng 58% theo quý và 40% theo năm.
Trong năm 2024, tổng nguồn cung mới đạt 24.996 căn, cao nhất trong 5 năm vừa qua. Hạng B chiếm chủ đạo có thị phần 97%, với sự đóng góp của các dự án thành phần trong Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tổng cộng đạt 89% nguồn cung mới.
Tình hình bán hàng trong quý vừa qua tại Hà Nội sôi nổi với 13.401 căn bán được, tăng 96% theo quý và 340% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 83% số lượng căn bán được và đạt tỷ lệ hấp thụ 85% nhờ có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.
Trên thị trường thứ cấp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt là các dự án gần các nhà ga của tuyến đường sắt đô thị số 2A và 3, nơi giá thứ cấp tăng 24% theo quý, cao hơn mức trung bình của thị trường 4 điểm %.
Thống kê của Savills cho biết, kể từ năm 2020, giá bán thứ cấp trung bình tăng 22% mỗi năm, hạng C ghi nhận mức tăng cao nhất đạt 26% mỗi năm, tiếp theo là hạng B với 20% và hạng A với 19%.
Chuyên gia của Savills nhận định, nhu cầu nhà ở chủ yếu được thúc đẩy bởi người mua trong nước, với nhu cầu dài hạn được hỗ trợ bởi tỷ lệ nhập cư ròng luôn dương và quá trình đô thị hóa.
Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, đến năm 2030, dân số thường trú khoảng 11 triệu người, tăng so với mức hiện tại 9 triệu người, ngoài ra dân số vãng lai là 1,5 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa đạt 70% vào năm 2030, tăng từ mức hiện tại là 49%.
“Trong năm 2025, nguồn cung mới dự kiến gồm 25.200 căn hộ. Hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung tương lai, các dự án đại đô thị sẽ chiếm 70% thị phần. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 70.000 căn hộ từ 91 dự án sẽ được mở bán. Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai dự kiến sẽ đóng góp 52% thị phần”, báo có cho biết.
Cùng đà tăng với căn hộ là loại hình biệt thự, nhà phố. Dữ liệu của Savills cho thấy, giá sơ cấp trung bình biệt thự tăng lên mức 327 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề sơ cấp là 279 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà phố thương mại sơ cấp là 316 triệu đồng/m2 đất.
Giá sơ cấp loại hình này neo ở mức cao do nguồn cung sơ cấp đến từ các dự án cao cấp, chất lượng cao như Vinhomes Global Gate, GIA22 by Kita và Him Lam Diamond Palace…
Bên cạnh giá sơ cấp, giá bán thứ cấp cũng có sự tăng trưởng. Giá thứ cấp của biệt thự tăng 5% theo quý, đạt 178 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề tăng 6% theo quý đạt 198 triệu đồng/m2 đất và nhà phố thương mại tăng 4% theo quý lên 245 triệu đồng/m2 đất.
“Tuy nhiên, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp đã nới rộng đáng kể. Giá biệt thự thứ cấp rẻ hơn 46% so với giá sơ cấp, trong khi giá liền kề thứ cấp rẻ hơn 29%. Giá nhà phố thương mại thứ cấp thấp hơn 23% so với giá sơ cấp”, chuyên gia Savills phân tích.
NĂM 2025 CÓ PHẢI LÀ THỜI ĐIỂM MUA BẤT ĐỘNG SẢN?
Khi giá bất động sản tăng liên tục, và những tiềm năng lớn từ thị trường, nhiều người đặt ra câu hỏi: Từ nay đến cuối năm 2025 đã có phải thời điểm nên mua bất động sản chưa?
Chia sẻ tại toạ đàm mới đây, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing cho rằng, đây là một câu hỏi rất khó để trả lời trực diện. Vị Giám đốc cho rằng, rõ ràng những gì mà thị trường bất động sản đang có hiện nay đang tốt hơn rất nhiều so với cách đây 2 năm.
Năm 2025, các điều kiện cần và đủ cũng như các yếu tố tạo nền cho thị trường đã tốt hơn rất nhiều nhưng chất lượng vốn FDI cả về quy mô, cả về thành phần tham gia FDI, về thành phần liên quan tạo ra những giá trị về công ăn việc làm của người dân trong tương lai, phân bổ về các địa phương là điều khác biệt hoàn toàn so với chặng đường thu hút FDI trước đây.
Thứ hai, về mặt luật pháp. Đến thời điểm này, các bộ luật liên quan đến bất động sản đang từng bước được thực thi, tạo ra những hành lang pháp lý có tính định hướng, lộ trình rõ ràng cho câu chuyện doanh nghiệp phát triển.
Thứ ba, Việt Nam đã cải tổ về mặt liên quan hành chính, bộ ban ngành cũng như công tác liên quan thủ tục hành chính. Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing cho rằng, ba yếu tố nêu trên vô hình sẽ tạo ra cơ hội nhưng cũng tạo ra thách thức.
Trong đó, cơ hội là tạo ra những thứ giúp thị trường minh bạch, rõ ràng để doanh nghiệp dễ tiếp cận, tự phải thay đổi cách thức tiếp cận. Nhưng đồng thời cũng tạo sự sàng lọc.
Đó là để doanh nghiệp nào không còn khả năng thích ứng được với thay đổi của thị trường, chắc chắn sẽ phải tìm cách M&A sáp nhập, hoặc thay đổi về hành vi của người dân trong câu chuyện đầu cơ nhiều, thì phải đầu tư thay vì đầu cơ. Hay hành vi "lướt sóng" trước đây thì phải có lộ trình lâu dài hơn trong quá trình mua bán.
Quay trở lại với câu hỏi có nên đầu tư bất động sản trong năm 2025 hay không? Ông Trung phân tích, năm 2024 có khoảng 100.000 giao dịch bất động sản ở thị trường Hà Nội. Còn thị trường TP.HCM có độ trễ hơn, đi sau so với Hà Nội.
“Chúng tôi được biết có hơn 50% người được hỏi và khảo sát, trong vòng 1 năm tới có nhu cầu mua bất động sản. Thứ hai, từ 1-2 năm tới, có 35% người được hỏi và khảo sát có nhu cầu mua bất động sản. Vậy nhu cầu mua bất động sản được chia làm 3 nhóm cơ bản: Nhu cầu đầu tư, tích lũy bất động sản; nhu cầu nâng cấp nơi ở và cuối cùng là nhu cầu sở hữu nhà ở lần đầu.”, vị chuyên gia đưa ra.
Do đó, theo quan điểm của Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing, khách hàng tùy theo tình hình tài chính để quyết định là mình nên mua sản phẩm nào? Tuy nhiên, ở Việt Nam có sự hạn chế về kết nối giao thông chưa được đồng bộ, gây ra hạn chế khiến khu đô thị cao cấp không phải là ưu tiên của đa số người dân.
