Cung tăng, giá tăng nhưng thanh khoản vẫn cao
Sau khi gây ấn tượng mạnh với báo cáo về toàn cảnh thị trường bất động sản TP.HCM năm 2017 với chủ đề “Mặt bằng giá mới” hồi đầu tháng 1/2018, DKRA Việt Nam lại vừa làm “dậy sóng” khi đưa ra báo cáo cho quý 1/2018: “Thị trường bất động sản TP.HCM: Sóng về đâu?”.
Ghi nhận của DKRA Việt Nam cho thấy, dù vừa trải qua kỳ nghỉ Tết nguyên đán, song ngay từ những ngày đầu năm 2018, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM và các tỉnh giáp ranh đã vô cùng sôi động với hàng loạt dự án mở bán, công bố ra thị trường và giao dịch tấp nập, chủ yếu tập trung tại khu vực Long An, Đồng Nai, Bình Dương.
Tại Long An, chủ đầu tư Tập đoàn Cát Tường đã tổ chức sự kiện mở bán dự án Cát Tường Golden River Residence vào cuối tháng 3 vừa qua, thu hút trên 1.000 khách hàng tham dự. Tại Đồng Nai, chủ đầu tư Kim Oanh mở bán dự án Mega City 2 với hàng ngàn người tham dự. Nhà đầu tư ùn ùn “đánh xe hơi” đi mua đất nền, đậu kín cả một vùng rộng lớn của dự án án.
“Chúng tôi dự kiến đợt mở bán này chỉ đưa ra thị trường trên dưới 1.000 nền nhưng do nhu cầu tăng quá cao nên quyết định tăng gấp đôi số lượng sản phẩm mở bán, tổng số khoảng 2.000 nền để đáp ứng nhu cầu rất lớn của các nhà đầu tư”, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Địa ốc Kim Oanh, cho biết.
Nguồn cung thay vì được tính bằng trăm nay hầu hết đều được tính bằng ngàn, nghĩa là rất lớn nhưng đưa ra tới đâu vẫn bán sạch tới đó. Giá cả cũng “nhảy múa” tăng ít nhất từ 5 - 10% kể từ đầu năm đến nay.
“Đa số là khách hàng đầu tư, chiếm khoảng 70% - 80% vì kỳ vọng tính tiềm năng tăng trưởng của loại hình đất nền. Mức giá đến cuối năm có thể tiếp tục tăng, qua đó tạo ra mức lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư so với các phân khúc khác”, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam nhận định.
Giải mã “cơn sóng đất nền tiếp tục “dâng cao”, DKRA Việt Nam chỉ ra 5 yếu tố. Đầu tiên là tư duy tâm lý “đất là vĩnh viễn” vẫn còn ảnh hưởng đến khách mua. Thứ hai, thường sau Tết là thời điểm sử dụng các thành quả/lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh sản xuất của năm trước (được thể hiện bằng việc tái đầu tư, kinh doanh). Thứ ba, tỉ lệ lợi nhuận của phân khúc đất nền luôn cao hơn so với các phân khúc khác. Thứ tư thị trường đất nền tại khu vực TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và giá đã tăng khá cao, hạn chế đối tượng khách đầu tư trong khi các tỉnh giáp ranh với điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông. Thứ năm, các thông tin quy hoạch vùng, sự phát triển hạ tầng giao thông từ TP.HCM tới các tỉnh vùng ven cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường này thêm khởi sắc.
Một yếu tố khác cũng góp phần ảnh hưởng đến tâm lý của khách đầu tư, đó là với lãi suất tiền gửi ngân hàng khá ổn định ở mức trung bình trong khi một vài thông tin hoặc sự cố bất lợi trong lĩnh vực ngân hàng cũng là nguyên nhân tác động khiến người mua lựa chọn các kênh đầu tư có tính an toàn cao như bất động sản nói chung và đất nền nói riêng.
“Sóng” về đâu?
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thời gian gần đây liên tục đưa ra những cảnh báo nhưng vẫn một mực cho rằng khó xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2018 vì “các chủ thể đều đã thông minh hơn”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng: Hiện trường bất động sản có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước, đồng thời các các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường và nhất là các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.
"Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường bất động sản thì các chủ thể đều thông minh hơn: Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn”, ông Châu nhận định.
Dẫu vậy, “cơn say” bất động sản dường như đang cuốn đi mọi cảnh báo, nhận định. Từ hang cùng, ngõ hẻm, câu chuyện thời sự nhất hiện nay chính là bất động sản.
“Cơn sốt đất nền vùng ven sẽ có những tác động nguy hiểm nếu cứ tiếp tục kéo dài và mức tăng không được kiểm soát. Điển hình là khi khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền đẩy mức giá tăng lên quá cao so với giá trị thực, giá tăng không kiểm soát có thể sẽ đưa thị trường lặp lại tình trạng bong bóng”, ông Lâm DKRA cảnh báo và phân tích: Việc tập trung đầu tư vào đất nền sẽ làm mất cân bằng thị trường, các giao dịch và nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác có thể sẽ bị chia sẻ. Việc giao dịch nhiều lần sẽ làm cho thị trường mất cân đối, tiến trình đô thị hóa đình trệ.
“Làn sóng đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven sẽ chỉ có tác động tích cực đến nền kinh tế khi được kiểm soát chặt chẽ và có những điều kiện thích hợp”, ông Lâm nhận định.
Những điều kiện thích hợp ở đây, theo ông Lâm chính là các dịch vụ đi kèm, tạo tiền đề để hình thành những khu dân cư hoặc khu đô thị mới làm vệ tinh cho TP.HCM. Từ đó giải tỏa áp lực dân số, lao động, giao thông…cho TP.HCM, tạo sự cân bằng và đồng bộ trong việc phát triển kinh tế của các tỉnh giáp ranh TP.HCM.
Tuy nhiên, để có những tác động tích cực nêu trên thì cần phải có sự quan sát và phản ứng kịp thời của cơ quan chức năng nhà nước, có sự minh bạch của tất cả các thành phần tham gia thị trường, sự nỗ lực của chính quyền địa phương cũng như của các chủ đầu tư, sự thận trọng và thông minh của người đầu tư.
“Đa số là khách hàng đầu tư, chiếm khoảng 70% - 80% vì kỳ vọng tính tiềm năng tăng trưởng của loại hình đất nền. Mức giá đến cuối năm có thể tiếp tục tăng, qua đó tạo ra mức lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư so với các phân khúc khác”
