Tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản giai đoạn từ cuối năm 2022 đến nay có sự tác động lớn nhất của những vướng mắc pháp lý (chiếm đến 70% khó khăn của các dự án). Chỉ tính riêng Hà Nội và TP.HCM, ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai. Đi cùng với đó là tín dụng bị "đóng băng", các doanh nghiệp bất động sảnkhó tiếp cận được với nguồn vốn cho vay của các tổ chức tín dụng.
Do tồn đọng kéo dài
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản từ năm 2022 đến nay gặp nhiều khó khăn hơn so với năm 2021. Khi hầu hết các dự án đang triển khai phải tạm dừng và không thể triển khai tiếp và thực tế đó là có dự án bất động sản không thiếu vốn nhưng lại vướng pháp lý nhưng có dự án pháp lý “ngon” thì lại không có vốn.
Dẫn chứng chính là thời gian vừa qua, hàng loạt dự án bất động sản bị thanh tra, điều tra, kéo theo đó là nhiều dự án sẽ bị kiểm tra, rà soát lại thủ tục pháp lý,… Điều này đã dẫn đến tình trạng những năm gần đây, tỷ lệ dự án được phê duyệt, cấp chủ chương đầu tư, giấy phép xây dựng giảm đáng kể. Một số cán bộ Nhà nước thì đùn đẩy trách nhiệm, chậm giải quyết thủ tục. Điều này càng làm khan hiếm dự án nhà ở, từ nhà ở giá rẻ đến nhà ở trung và cao cấp.
Mặt khác, theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình trạng có nhiều khoảng trống pháp luật trong một luật và có nhiều khoảng xung đột giữa các luật có liên quan là lý do chính làm cho những cán bộ có thẩm quyền không dám phê duyệt các dự án bất động sản.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia, quy định liên quan đến đất đai, xây dựng và bất động sản rất phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư.... Trong đó, nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ, quy định pháp luật nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai.
Do vướng mắc pháp lý nên hàng nghìn dự án trên cả nước gần như không được phê duyệt thủ tục đầu tư, đặc biệt là việc phê duyệt giá đất, nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất đang gặp rất nhiều vấn đề do các chính sách chồng chéo. Thực trạng này đã diễn ra trong nhiều năm nay do những tồn tại trong cơ chế, trong luật và liên quan tới cả người thực thi pháp luật.
Do vậy, dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... Cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản cao so với thu nhập người dân.
Ngoài vấn đề vướng mắc pháp lý, theo tổng hợp từ các địa phương, Bộ Xây dựng đánh giá, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động.
Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, do đang trong tình trạng thiếu vốn, đói vốn. Nguyên nhân là vì gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.
Mặt khác, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp bất động sản cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Cụ thể, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 28/2/2023 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản lên tới 859.394 tỷ đồng.
Ngoài các vấn đề trên thì cơ cấu sản phẩm của bất động sản cũng đang có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực, tồn kho trên thị trường chủ yếu đến từ bất động sản cao cấp - sản phẩm mà không dành cho đại đa số người dân hiện nay. Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc đất nền, sau đó đến căn hộ cao cấp, trung cấp, trong khi, giá bất động sản bị đánh giá cao, không phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, nguồn cung dự án nhà ở thương mại trung bình, giá rẻ mới tiếp tục khan hiếm, kéo dài từ những năm trước, còn căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng thấp nhất, chỉ với với 4%.
“Hiện nay, việc giảm giá bán sâu chỉ diễn ra với các dự án bị thổi giá quá cao so với giá trị thực và các sản phẩm ít tính sử dụng cao. Còn lại, căn hộ, nhà ở phục vụ nhu cầu thật của người dân tại các thành phố lớn giá khó giảm khi nhu cầu vẫn lớn, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản luôn tăng” - ông Nguyễn Văn Đính nói.
Giải bài toán khó
Để giải quyết vấn đề pháp lý, giải vây cho các doanh nghiệp bất động sản, Quốc hội quyết định sửa đổi luật như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư,... Trong đó, đáng chú ý là Luật Đất đai, với nhiều điều khoản chặt chẽ và rõ ràng hơn, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và ngày càng minh bạch.
Đồng thời, Thủ tướng đã ra Quyết định 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản được ban hành giống như một nguồn năng lượng mới, giúp tiếp thêm sức mạnh và giải tỏa phần nào lo lắng của các bên tham gia thị trường.
Góp ý về vấn đề này, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, chính quyền địa phương cần rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường bất động sản và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng thủ tục cho các dự án như định giá đền bù giải phóng mặt bằng; tiền sử dụng đất; đấu thầu… Điều này cần phải được làm nhanh để các dự án nhanh chóng khởi công xây dựng, tránh tình trạng nằm chờ, lãng phí nguồn tài nguyên đất.
Đồng thời, Chính phủ ra đời hàng loạt quyết định, nghị quyết, như Nghị quyết 33. Nghị quyết 33 đưa ra các giải pháp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện để các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Cùng với đó, Chính phủ có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…
Đồng tình với phương án này của Chính phủ, chuyên gia tài chính ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay, Chính phủ cần có chương trình hoãn, giãn nợ quốc gia cho tất cả doanh nghiệp sắp đến hạn, nhưng chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính.
“Giãn hoạn nợ để doanh nghiệp được cơ cấu nợ, nhất là đối với các doanh nghiệp bất động sản đang gặp thế kẹt hiện nay. Nếu cơ cấu nợ mà doanh nghiệp bất động sản vẫn không thể phục hồi thì nên xử lý theo quy trình tái cơ cấu, để doanh nghiệp lẫn ngân hàng chủ động biện pháp xử lý, trích lập dự phòng rủi ro. Không thì cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng đều mất cảnh giác trong khi bản chất các khoản nợ xấu vẫn còn đó”, chuyên gia Hiếu nói.
Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chỉ đạo điều chỉnh giảm các mức lãi suất điều hành. Theo chuyên gia Hiếu, mặc dù cần thêm thời gian để có thể tác động đến mặt bằng lãi suất cho vay đối với người dân và doanh nghiệp, nhưng đây cũng là tin vui cho các doanh nghiệp bất động sản - nhóm ngành đang đối mặt với nhiều khủng hoảng nhất hiện nay.
Ông Hiếu cũng cho biết thêm, trong tình hình hiện tại, tạm thời có thể chấp nhận được mức lãi suất khởi đầu 8,7%/năm cho chủ đầu tư, 8,2%/năm cho người mua nhà và cứ 6 tháng một lần điều chỉnh lãi suất. Mức lãi suất này có thể hỗ trợ thị trường bất động sản trong bối cảnh lãi suất cho vay rất cao hiện nay.
"Tuy nhiên, theo tôi mức 8,2%/năm vẫn cao đối với người thu nhập thấp, lao động nghèo, hơn nữa, nếu thời hạn cho vay ngắn thì có lẽ chỉ người thu nhập trung bình trở lên mới chi trả được. Mức hợp lý phải là 5% - 7%/năm, nhưng các ngân hàng rất khó để cho vay ở mức ưu đãi này.
Có lẽ, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét tăng gói 120.000 tỷ đồng mà Ngân hàng mới phê duyệt thành gói gói 30.000 tỷ đồng đã áp dụng trước đây. Đó là Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng với lãi suất thấp 3% để các ngân hàng thương mại cho vay ra 5%/năm" ", ông Hiếu nhận định.
Bên cạnh đó, theo ông Hiếu, việc ngân hàng quy định lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng 5 năm, sau đó ngân hàng sẽ thỏa thuận lãi suất mới, thì rất rủi ro cho người đi vay nếu lãi suất ở tương lai cao. Gói này có thể hỗ trợ tốt cho người mua nhà, cũng như các doanh nghiệp bất động sản nhưng khi lãi suất tương lai đang để mở, thậm chí 6 tháng điều chỉnh một lần thì chưa có gì bảo đảm giữ được như cũ.
Do đó, ngân hàng cần có cam kết rõ ràng hơn thông qua việc đặt ra trần lãi suất cho vay cố định và không được vượt quá 10% trong suốt thời gian cho vay. Đồng thời, cần nêu rõ thời gian cho vay là 10 - 15 hay 20 năm.
"Như vậy có thể thấy, chúng ta vẫn ở trong một vòng luẩn quẩn trong câu chuyện giải cứu doanh nghiệp bất động sản. Các chính sách vẫn theo hướng không triệt để, trừ thành tra, kiểm tra các dự án sai phạm, còn về tín dụng thì chưa có nhiều hỗ trợ cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp vẫn nên "tự bơi", chuyên gia Hiếu chia sẻ.
Thống kê sơ bộ, tại ngày 31/12/2022, hơn 40 doanh nghiệp phát triển bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận khoảng 330.000 tỷ đồng tồn kho (tương đương gần 14 tỷ USD), tăng hơn 32% so với đầu năm.
