Hết bạc mặt vì chủ đầu tư… chậm tiến độ
Theo nội dung đơn kêu cứu của ông Nguyễn Tùng Sơn (phường Ngọc Lâm, quận Long Biên, Hà Nội), cuối năm 2013, thông qua lời giới thiệu của ông Huỳnh Minh Thành, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng số 9 Hà Nội (Hanco 9, thuộc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội), ông có tìm hiểu mua căn hộ dự án khu chung cư Berriver Long Biên, tại ngõ 390 đường Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, Hà Nội do Hanco 9 làm chủ đầu tư.
Ngày 1/11/2013, hai bên ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tầng 6 trị giá hơn 2,4 tỷ đồng. Thời điểm đó, do chung cư Berriver đã tiến hành cất nóc (khách hàng khác phải đóng 70% giá trị hợp đồng), nên thay vì đóng 3 đợt, hợp đồng của ông Sơn chia thành 4 đợt: Đợt 1 nộp 40% giá trị căn nhà ngay sau khi ký hợp đồng, đợt 2 đóng tiếp 20% vào tháng 12/2013, đợt 3 đóng tiền vào tháng 2/2014 và đượt cuối đóng 20% khi bàn giao nhà.
Sau khi hoàn tất đóng 40% của đợt 1, tương ứng hơn 794 triệu đồng, ông Sơn được chủ đầu tư hứa hẹn và cam kết dự án sẽ bàn giao nhà vào tháng 3/2014. Tuy nhiên, kế hoạch sau đó đã được chủ đầu tư thông báo dời lại vào quý III/2014 và tiếp tục chậm trễ không thể triển khai tiếp. Đứng trước việc nguy cơ có khả năng mất tiền, ông Sơn đã quyết định tạm dừng đóng tiền các đợt tiếp theo trước khi chủ đầu tư có động thái tích cực.
Đến giữa năm 2015, một nhóm khách hàng đã tự thành lập Ban đại diện, nhận được sự ủy quyền của các khách hàng mua nhà tại dự án (có cả ông Sơn) thương thảo với Hanco 9, tìm cách tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư. Sau nhiều lần làm việc và đối thoại, Ban đại diện khách hàng mới thống nhất được phương án cùng tái khởi động dự án. Theo đó, các khách hàng sẽ đóng trước tiền để chủ đầu có vốn triển khai.
Tuy nhiên, đối với trường hợp của ông Sơn, do chưa đóng đủ đạt 70% số tiền như các khách hàng khác, nên ngày 11/6/2015, ông Sơn đã có văn bản gửi đến Hanco 9 đề nghị làm rõ một số vấn đề về chậm tiến độ, thống nhất lại nội dung điều khoản thanh toán trước khi thực hiện nộp tiền hỗ trợ để đảm bảo phù hợp lợi ích giữa 2 bên.
Ngày 9/7/2015, ông Sơn thống nhất bằng miệng việc bên mua sẽ nộp đủ số tiền tới 70%, đồng thời thống nhất sửa đổi thời gian bàn giao căn hộ và phạt vi phạm hợp đồng bằng Phụ lục hợp đồng số 04 ngày 8/10/2015
Theo đó, Hanco 9 và ông Sơn đồng ý miễn trừ nghĩa vụ phạt vi phạm hợp đồng quy định tại khoản 7.1, 7.2 về chậm thanh toán tiền của các đợt theo thông báo dành cho bên mua và miễn trừ nghĩa vụ phạt vi phạm chậm bàn giao căn hộ của Hanco 9 tại khoản 7.3. Đồng thời, hai bên thống nhất điều chỉnh bàn giao căn hộ đến ngày 30/3/2016.
Tuy nhiên, không hiểu vì lý do gì, đến tận ngày 19/10/2015, khi bắt đầu thực hiện nộp tiền hỗ trợ đợt 1 cùng chủ đầu tư vào tài khoản theo chỉ định của Ban đại diện, ông Sơn mới nhận được email về dự thảo phụ lục hợp đồng về việc miễn trừ nghĩa vụ. Đến lúc này, ông Sơn cho biết, đại diện Hanco 9 phản hồi hết thời hạn ký lại hợp đồng sửa đổi(!?).
Về phía ông Sơn, do tin tưởng vào chủ đầu tư, nên ông vẫn tiếp tục nộp đủ 70% giá trị căn hộ vào tài khoản Công ty Hanco 9. Ngoài ra, ông còn đóng 3 đợt hỗ trợ gần 400 triệu đồng. Nhờ sự đồng hành của khách hàng (trong đó có ông Sơn), dự án đã tái khởi động và hoàn thành.
Thế nhưng, cũng chính vì lý do không ký được phụ lục hợp đồng, nên chiếu theo Hợp đồng cũ, vào ngày 10/6/2016, bên cạnh việc gửi thông báo bàn giao nhà kèm bản tất toán tài chính, Hanco 9 cũng ra quyết định "xử phạt" vi phạm nghĩa vụ thanh toán với ông Sơn số tiền lên đến hơn 191 triệu đồng do chậm thanh toán tiền đợt 2 và đợt 3 là gần 750 triệu đồng(!?)
Trong khi đó, tại bảng hỗ trợ chậm bàn giao (cũng áp vi phạm theo Hợp đồng không ký phụ lục), chủ đầu tư chỉ bị phạt lãi vỏn vẹn hơn 26,8 triệu đồng tính lãi trong 164 ngày, tính từ 9/12/2015 đến ngày 10/6/2016 và phần lãi theo cam kết hỗ trợ theo từng đợt cho chủ đầu tư tính từ ngày 19/10/2015 đến ngày 10/6/2016 là vỏn vẹn 10,57 triệu đồng.
Tính ra, do chậm gửi phụ lục hợp đồng, Hanco 9 đã có cớ để phạt ông Sơn bị phạt vi phạm đến hơn 153,7 ttriệu đồng (!?).
…đến bức xúc tố chủ đầu tư "bội tín"
Bức xúc trước việc ra quyết định xử phạt do lỗi gửi phụ lục hợp đồng muộn, ông Sơn đã ủy quyền cho Công ty Luật Năm Sao làm việc, đồng thời đơn vị này đã gửi các Công văn số 909/2016/LNS, Công văn số 1208/2016/LNS và Công văn 118/2017/LNS yêu cầu Hanco 9 xem xét lại cách thức tính tiền lãi vi phạm Hợp đồng mua bán căn hộ. Ngoài ra, ông Sơn không chấp nhận việc Hanco 9 đổ lỗi cho khách hàng khi chính khách hàng đã rất cầu thị trong việc bỏ qua những sai sót trong quá trình triển khai dự án để đi đến cuối cùng là dự án được bàn giao.
Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, luật sư Phạm Văn Thành, Giám đốc Công ty Luật Năm Sao cho biết, mức phạt hơn 191 triệu đồng mà Hanco 9 tính toán là mức tính toán trên tổng số tiền chậm thanh toán đợt 2 và đợt 3, tương đương 25,8% tổng số tiền chậm thanh toán.
Tuy nhiên, tại Điều 301 Luật Thương mại số 36/2005/QH11, ban hành ngày 14 /6/2005, có quy định: "Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này”. Như vậy, đặt giả thuyết Hanco 9 có đầy đủ căn cứ pháp lý chứng minh được ông Sơn chậm thanh toán tiền đợt 2 và đợt 3 của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nêu trên, thì mức phạt vi phạm chậm thanh toán áp dụng đối với ông Sơn cũng không được quá 8% trên tổng số tiền chậm thanh toán của đợt 2 và đợt 3, tương đương hơn 59,2 triệu đồng.
Trong khi đó, tại phần số tiền hỗ trợ chậm bàn giao nhà, luật sư Thành cho biết, không rõ Hanco 9 lấy cơ sở pháp lý ở đâu để đưa ra điều kiện "số tiền hỗ trợ chậm bàn giao của chủ đầu tư tính trên số tiền tổng số tiền khách hàng đã nộp đủ 70% tổng giá trị căn hộ"?.
"Nếu đây là tiền tri ân, hỗ trợ thì bảng tất toán chủ đầu tư đã thiếu đi phần phạt chậm bàn giao của mình. Còn nếu đây là tiền phạt chậm bàn giao thì áp theo khoản 7.3, chủ đầu tư phải chịu phạt 0,01% tổng số tiền người mua đã nộp cho chủ đầu tư mỗi ngày chậm bàn giao căn hộ. Áp theo thông báo trước khi nhận nhà, ông Sơn đã nộp hơn 2 tỷ đồng, tính ra số tiền phạt chủ đầu tư chậm bàn giao tính từ ngày 1/10/2014 phải là gần 124 triệu đồng. Điều này có nghĩa, ngoài việc phải làm tiếp các thủ tục bàn giao nhà, chủ đầu tư sẽ phải trả thêm tiền lãi phạt cho ông Sơn vì chậm bàn giao nhà theo cam kết trong Hợp đồng", luật sư Thành cho biết thêm.
Ông Thành cũng cho biết, trên thực tế, trên tinh thần ủng hộ và sẵn sàng đồng hành cùng chủ đầu tư, ông Sơn đã nhiều lần ngỏ ý sẽ tạo điều kiện để hai bên cùng có lợi bằng việc sẵn sàng miễn trừ trách nhiệm nếu Hanco 9 có thiện chí. Tuy nhiên, sau đó Hanco 9 vẫn không chịu hợp tác và gây khó dễ cho ông Sơn.
Liên quan đến những nội dung phản ánh của ông Sơn, ngày 20/04/2017, Báo Đầu tư Bất động sản đã liên hệ với phía Hanco 9. Ngày 21/4/2017, Hanco 9 đã có phản hồi bằng văn bản đối với trường hợp của khách hàng Nguyễn Tùng Sơn.
Theo Ninh Việt/ Báo Đầu tư Bất động sản
