Thế nào là "nhà đầu tư"?
Theo HoREA, khái niệm "nhà đầu tư" bao gồm "nhà đầu tư" thuộc tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế. Trong đó, đối với "nhà đầu tư" dự án bất động sản (BĐS), dự án nhà ở, nếu hội đủ điều kiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì được công nhận là "chủ đầu tư" dự án, với điểm khác biệt là "nhà đầu tư" dự án BĐS, dự án nhà ở đã tạo lập được quỹ đất do đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Hiện nay, sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư", các dự án nhà ở đều bị ách tắc bởi vì cơ quan quản lý quy hoạch không nhận hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do tại "Quyết định chủ trương đầu tư" ghi tên "nhà đầu tư" chứ không ghi tên "chủ đầu tư", mà theo Luật Quy hoạch thì "chủ đầu tư" mới là người trình duyệt quy hoạch 1/500.
Do đó, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 13, Điều 3, Luật Đầu tư, như sau: "13. Nhà đầu tư (chủ đầu tư) là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Việc công nhận chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành"; Sửa đổi, bổ sung Khoản (8.a) Điều 33, Luật Đầu tư, như sau: "a) Nhà đầu tư (chủ đầu tư) thực hiện dự án"; Sửa đổi, bổ sung cụm từ "Quyết định chủ trương đầu tư" tại các Điều 30, 31, 32 Luật Đầu tư thành "Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư".
Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng, cần bổ sung thêm các hình thức lựa chọn nhà đầu tư khác như: Lựa chọn nhà đầu tư dự án BT được dùng quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán Hợp đồng BT, hình thành "dự án khác" theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; Chỉ định nhà đầu tư cũng là chủ đầu tư dự án đã có quỹ đất là đất ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; Chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.
Luật hóa việc giao dịch ký quỹ
Luật Đất đai và Luật Nhà ở quy định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải “Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư”.
Khoản (1.d) Điều 27, Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định nhà đầu tư phải ký quỹ trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp “Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác”. Tuy nhiên, có địa phương chưa cho miễn "ký quỹ" đối với các dự án nhà ở thương mại "trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác".
HoREA kiến nghị bổ sung nội dung Khoản (1.d) Điều 27, Nghị định 118/2015/NĐ-CP vào Khoản 1, Điều 42, Luật Đầu tư, như sau: "1. Nhà đầu tư phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác".
Quy định chuyển nhượng cần sát thực tế
Theo HoREA, chủ đầu tư dự án nhà ở bị hạn chế quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án so với chủ đầu tư dự án thuộc các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác, do Khoản 2, Điều 168 và tại Khoản 1, Điều 194, Luật Đất đai quy định điều kiện bên chuyển nhượng diễn ra “sau khi có Giấy chứng nhận”; và tại Khoản 2, Điều 49, Luật Kinh doanh BĐS quy định bên chuyển nhượng phải có “Giấy chứng nhận về quyền sử dựng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.
HoREA cho rằng, các quy định này chưa sát thực tế. DN nhận chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ kế thừa tất cả các nghĩa vụ của DN chuyển nhượng và sẽ tiếp tục thực hiện các thủ tục đầu tư theo quy định.
HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản (1.b) điều 194, Luật Đất đai và Khoản 2, điều 49, Luật Kinh doanh BĐS cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất dự án, để thống nhất với Điều 10, Nghị quyết 42 của Quốc hội "Về thí điểm xử lý nợ xấu". Đồng thời, phù hợp với điều kiện chuyển nhượng dự án thông thoáng theo quy định của Luật Đầu tư.
